于洋

中國的樓市如同電影大片一般，情節(jié)總是充滿跌宕起伏、撲朔迷離。

2014年9月30日，央行發(fā)布通知，對擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房負(fù)款政策，并重申貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。（以下簡稱“9·30房貸新政”）房貸利率“松綁”無疑給低迷的樓市注入了一劑“強(qiáng)心針”。

在本輪樓市調(diào)整期，信心比黃金更重要。這不，伴隨著“9·30房貸新政”滿月，2014年年初以來，一路萎靡不振的樓市便開始朝著“反轉(zhuǎn)”的劇情發(fā)展。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，樓市成交量已悄然轉(zhuǎn)變。過去一個月，北上廣深這四大城市都出現(xiàn)了新建商品住宅成交均價環(huán)比下跌，成交量上漲的趨勢。雖然，七折利率未能完全兌現(xiàn)，但該新政對樓市的助推作用不可小覷。一時間“樓市回暖”論頓時升溫。

那么，樓市真的要回暖了嗎？

市場預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變

近期，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動下，全國主要城市成交普遍回升。數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，42個主要城市成交量達(dá)2416萬平方米，比上月增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)最高水平。分城市來看，一線城市成交量全線上漲；25個二線代表城市中17個城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著；13個三線代表城市中10個城市成交上漲，韶關(guān)增幅超七成，揚(yáng)州超五成。

一般說來，量是價的先行者。當(dāng)成交量增加時，價格也會跟著上漲。而有趣的是，此次，房價走勢卻并未遵循這一規(guī)律。與成交量相反的是，備受關(guān)注的“房價”在10月份仍保持著下跌的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，中國城市住房（一手房）價格288指數(shù)為1086.7點(diǎn)，連續(xù)七個月出現(xiàn)下跌，已經(jīng)跌至全年最低點(diǎn)。此外，二手房成交價格指數(shù)也已連續(xù)五個月下跌。10月，中國城市住房（二手房）價格60指數(shù)為1090.6點(diǎn)，較上月下降3.4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.31%，同比上漲5.11%。其中，青島二手房交易價格指數(shù)為1105.5點(diǎn)，較上月下降2.7點(diǎn)，環(huán)比下跌0.25%。

有業(yè)內(nèi)專家表示，眼下，樓市顯現(xiàn)明顯的量漲價跌特征，一方面緣于地方對樓市政策的松綁以及“9·30房貸新政”的持續(xù)發(fā)酵等外部因素，使得購房需求得以釋放；另一個方面則是市場內(nèi)在因素，市場中開盤數(shù)量明顯增多，且開發(fā)商大多采取低價或平價入市，放價走量。

而更值得一提的是，二者的共同作用使得購房者心理預(yù)期發(fā)生了重大變化，整個市場的入市情緒開始變得高漲，樓市后市走向更加撲朔迷離，引人猜想。一方面，以價換量顯效，可能逼得更多的項(xiàng)目加入降價促銷的行列。另一方面，以價換量顯效后，開發(fā)商再度回籠資金，加上成交量回漲證明樓市購房需求潛量不小，這些可能增強(qiáng)開發(fā)商底氣，導(dǎo)致房價企穩(wěn)并局部回漲。

“當(dāng)多數(shù)人都認(rèn)為房價要跌時，誰還會出手買房？可這次過來，已經(jīng)明顯感覺到售樓處的人氣比以往要旺。這說明，在大家看來，現(xiàn)在的價格基本上已經(jīng)觸底了。今天打算出手了，不等了。萬一，過些天買的人多，價格再上漲，那就虧了?！痹谇鄭u李滄中海國際社區(qū)售樓處看房的郭女士擔(dān)心，隨著成交量的回升，房價會上漲。而這種擔(dān)憂顯然不是個案，許多持幣觀望的購房者選擇此時果斷出手。

根據(jù)克而瑞市場監(jiān)測顯示，10月青島市商品住宅成交套數(shù)為8025套，環(huán)比9月的8509套下降5.7%；成交面積84.54.萬平方米，環(huán)比9月的85 44萬平方米下降1.13%。

“雖然‘金九銀十表現(xiàn)不如去年搶眼，但青島樓市回暖仍有望。”房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師張斌認(rèn)為，由于新增供應(yīng)少和客戶觀望政策落實(shí)，10月新房成交雖然未能明顯增加，但是隨著政策逐漸被部分購房者所接受，以及開發(fā)商優(yōu)惠促銷，雙方契合度將一進(jìn)步增高?！邦A(yù)計(jì)11月，新上市樓盤增多，成交溫度延續(xù)，暖冬或許再現(xiàn)。”

但是，他同時指出，目前的政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，今年第四季度青島樓市整體成交趨于“穩(wěn)中略漲”。

房價反彈言之過早

“金九銀十”收官，雖說不可同日而語，但對比年初的慘淡，房企的日子顯然好過了許多。并且，在經(jīng)歷了一系列的“救市”舉措之后，房企對后市的樂觀情緒也在增加。那么，房價是否會如人們所擔(dān)心的那樣，進(jìn)入上升通道呢？

在采訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，雖然有新政的重大利好，但對于房企而言，大量的庫存仍然是繞不開的難題，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，北京10月底庫存超過1000萬平方米，消化周期達(dá)到17.6個月，而深圳10月底庫存達(dá)564萬平方米，消化周期更是達(dá)到19個月。二三線城市中，沈陽、無錫、青島和長春下滑周期則超過20個月。毋須贅言，“去庫存”依然是樓市主題詞。

另外，從20強(qiáng)房企全年目標(biāo)業(yè)績完成率來看，各大房企的業(yè)績報表并不“光鮮”。數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，保利地產(chǎn)完成1048億元銷售目標(biāo)，完成率僅僅70%，萬科、綠城、富力相比保利地產(chǎn)稍好，但也僅僅完成預(yù)定銷售目標(biāo)的80%左右，而綠地僅完成全年2400億元銷售目標(biāo)的63%。各大房企中，唯獨(dú)恒大一枝獨(dú)秀，完成了全年銷售目標(biāo)。而這恰恰得益于恒大以價換量、加速去存貨的營銷策略。

不難看出，價格對購房者來說依然是考量的主要因素?？梢灶A(yù)見，為了沖擊年底銷售目標(biāo)，以價換量依然將是目前眾多房企的共同策略。但值得一提的是，如今房企的降價手法變得更加隱秘。

比如，青島市城陽區(qū)萬科三盤聯(lián)動（萬科桃花源、萬科春陽花園、萬科玫瑰里），對符合條件的客戶提供首付貸款，對指定房源補(bǔ)貼七折利率與基準(zhǔn)利率的利息差額；世茂則拿出包括高層、別墅的10套房源，首付一成并補(bǔ)貼七折利率差價……

對此，房價點(diǎn)評網(wǎng)首席分析師鄧國華表示，如果項(xiàng)目采取直接降價的手法，首先會陷入老業(yè)主打砸售樓處等尷尬境地，其次購房者歷來有買漲不買跌的心態(tài)，直接降價也未必會賣得更好。所以，當(dāng)前房企多半采取暗降的手段，一方面營銷賺足人眼球，一方面提供一些實(shí)在的優(yōu)惠給購房者，來推動項(xiàng)目熱銷。endprint

“面對全年目標(biāo)的壓力和變幻莫測的市場，在接下來的兩個月，如何在營銷上下功夫，將考驗(yàn)每一家房企的內(nèi)功?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，未來一二線城市成交量上升的趨勢還將會持續(xù)，甚至有進(jìn)一步放大的可能?！澳壳伴_發(fā)商的重點(diǎn)還是趁著政策的東風(fēng)，積極推盤，增加供應(yīng)與成交量，而價格也將保持穩(wěn)定。但倘若，11、12月樓市成交量能夠持續(xù)維持較高水平，漲價恐怕會被開發(fā)商提上明年的日程?！?/p>

也就是說，對于廣大購房者而言，未來的兩個月，無疑是購房的好時機(jī)。

“今日你對我愛答不理，明日我讓你高攀不起?！比缃裣雭恚@句廣告詞真是別有一番滋味。

“黃金時代”仍未走遠(yuǎn)？

10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，要求重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。其中，關(guān)于“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”的表述，被業(yè)內(nèi)人士看做是房地產(chǎn)行業(yè)的重大利好，將進(jìn)一步提振樓市信心。

雖然時隔5年，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”再度成為政策導(dǎo)向，對于調(diào)整中的房地產(chǎn)市場而言意義深遠(yuǎn)。不過，欣喜之余大家也清晰地認(rèn)識到，樓市不會出現(xiàn)2009年那樣的暴漲行情了。而且，未來的日子可能并不輕松。

“未來3—5年房企不應(yīng)該想如何賺錢，而應(yīng)該想怎樣活下去?！比涨埃?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)公開表示，未來3—5年房地產(chǎn)業(yè)的日子可能會非常難過，房企一定要做好思想準(zhǔn)備?！拔磥?—5年開發(fā)商都不要盲目拿地擴(kuò)張，首先要想著該如何自保，如何保證現(xiàn)金流。盲目擴(kuò)張會死得很慘。”他同時也指出，只要熬過了這段艱苦時期，房地產(chǎn)業(yè)仍然會有春天?！懊绹姆康禺a(chǎn)業(yè)搞了幾十年了，現(xiàn)在仍然是增速產(chǎn)業(yè)，而且是第一產(chǎn)業(yè)，所以中國的房地產(chǎn)業(yè)市場只要有創(chuàng)新、有競爭，仍然會迎來黃金時代。”

而在任志強(qiáng)看來，樓市的“黃金時代”從未走遠(yuǎn)。樓市最低點(diǎn)已經(jīng)過去，如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實(shí)到位，那么10月或?qū)⒛孓D(zhuǎn)樓市今年前9月走低的趨勢，由于目前全國有5.7億平方米的庫存，樓市將緩慢型回升，而不是V型迅猛反彈，但即使救市政策落實(shí)不到位，樓市未來再往下行的可能性也不大。

在國內(nèi)投資增速放緩、國外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的情況下，拉動內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)成為了拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力源泉。而“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的提出，表明了國家不會允許作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行的決心。加之，未來十幾年，城鎮(zhèn)化仍將是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力，可見未來房地產(chǎn)仍有很長的路要走。

換言之，樓市“回暖”僅是時間問題。但可以肯定的是，在高企的庫存壓力下，價格缺少上漲動力。誠如馬光遠(yuǎn)所言，決定房地產(chǎn)走向的只有三大規(guī)律：流動性、供求和價格規(guī)律。錢多，漲；房子多，跌；價高，跌。無他。endprint