唐粉仙

（云南民族大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，云南 昆明 650504）

一、相關(guān)概念

公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值也就是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價(jià)格，或者是無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下成交價(jià)格。其能更真實(shí)地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，在利益相關(guān)者投資決策中起到重要作用，公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)影響尤為重大。投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物等。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值對(duì)上市公司業(yè)績(jī)的影響

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用兩種計(jì)量模式，分別是成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量模式。采用歷史成本法可以更可靠地反映上市公司的業(yè)績(jī)，而公允價(jià)值計(jì)量模式則更能相關(guān)性。投資性房地產(chǎn)必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件才可以采用公允價(jià)值計(jì)量：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值對(duì)上市公司業(yè)績(jī)的影響可通過對(duì)上市公司會(huì)計(jì)利潤(rùn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)和納稅調(diào)整的影響來反映。

（一）上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的影響

投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)有較大的影響?？梢詮囊韵氯矫娣从常?/p>

1.期末公允價(jià)值計(jì)量對(duì)利潤(rùn)的影響，在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，計(jì)入當(dāng)期損益，這會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)增加或減少，也會(huì)使企業(yè)的價(jià)值發(fā)生增減變動(dòng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，如果上市公司采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)使得公司利潤(rùn)發(fā)生很大的改觀；即使公司不發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公司財(cái)務(wù)報(bào)表中都有可能反映出很高的凈利潤(rùn)，尤其對(duì)于投資性房地產(chǎn)在上市公司中所占比例較高，以前年度虧損較大現(xiàn)首次采用公允價(jià)值計(jì)量表現(xiàn)會(huì)更為明顯。

2.折舊、攤銷以及減值準(zhǔn)備對(duì)利潤(rùn)的影響，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第三章第十一條規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，從而減少上市公司支出，一定程度上增加公司利潤(rùn)；還有公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，也會(huì)增加公司利潤(rùn)。

3.成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式對(duì)利潤(rùn)的影響，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》規(guī)定，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。當(dāng)符合公允價(jià)值計(jì)量條件時(shí)可以從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但是，不能逆方向轉(zhuǎn)變，這是一條單行道。而且，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，要調(diào)整期初留存收益。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)的公允價(jià)值明顯高于成本價(jià)，尤其對(duì)于早期已購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，會(huì)使得賬面利潤(rùn)提高很多。

4.投資性房地產(chǎn)與自用房產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換對(duì)利潤(rùn)的影響，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第四章第十五、十六條規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；而當(dāng)自用房地產(chǎn)或存貨有成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，若低于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境好時(shí)，上市公司當(dāng)期利潤(rùn)增加，此時(shí)，投資性房地產(chǎn)推遲轉(zhuǎn)換為自用或存貨，將會(huì)取得更高的轉(zhuǎn)換收益。

5.投資性房地產(chǎn)處置對(duì)利潤(rùn)的影響，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，將投資性房地產(chǎn)處置收入、累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)以及原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入；最終影響利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。而采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，處置方法與處置固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，其所得都是計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支，最終影響的是利潤(rùn)總額。計(jì)量方法、用途不同，自然對(duì)利潤(rùn)的影響也就不同。

（二）上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不計(jì)提折舊、攤銷，也不提減值準(zhǔn)備，這種準(zhǔn)則的規(guī)定，無論上市公司是否進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)為其帶來利潤(rùn)。在資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益，也會(huì)影響當(dāng)期利潤(rùn)。這對(duì)上市公司的每股收益、資產(chǎn)利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率都有所改善。例如，一般房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率很高，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%左右，投資性房地產(chǎn)的負(fù)債率一般也在60%左右，加上房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，籌資和融資對(duì)于該公司非常重要。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，能美化財(cái)務(wù)指標(biāo)，使凈資產(chǎn)收益率也會(huì)在數(shù)據(jù)上得到提升，進(jìn)而使公司獲得融資機(jī)會(huì)。當(dāng)運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)公司進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)提高公司盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、成長(zhǎng)能力和長(zhǎng)期償債能力，提高上市公司的融資能力，增強(qiáng)投資者信心等；因此，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)粉飾其財(cái)務(wù)報(bào)表，投資者進(jìn)行投資決策時(shí)務(wù)必要謹(jǐn)慎。

（三）上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)納稅的影響

1.取得投資性房地產(chǎn)的納稅影響，由于稅法上不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，將它們看作固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處；所以，無論是采用公允價(jià)值模式，還是成本模式，其納稅處理都是相同的。

2.后續(xù)計(jì)量不同對(duì)納稅的影響，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，需要根據(jù)稅法規(guī)定把折舊額進(jìn)行計(jì)算調(diào)整，在資產(chǎn)負(fù)債日，上市公司公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額，計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整。而采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量，則會(huì)簡(jiǎn)單一些，當(dāng)企業(yè)計(jì)量折舊政策與稅法規(guī)定一致,不需要進(jìn)行納稅調(diào)整，只有在不一致的情況下才需要對(duì)折舊額部分進(jìn)行調(diào)整。

3.處置時(shí)對(duì)納稅的影響，采用公允價(jià)值計(jì)量需把累計(jì)公允價(jià)值和原已經(jīng)計(jì)入所有者權(quán)益的金額一并轉(zhuǎn)入到處置資產(chǎn)的當(dāng)期損益中，應(yīng)納稅所得額為處置收入扣減歷史成本后的差額。計(jì)量模式的不同對(duì)處置時(shí)所納稅額是有影響的。

言而簡(jiǎn)之，采用公允價(jià)值有利也有弊。有利的方面主要包括：（1）減少當(dāng)期折舊或攤銷費(fèi)用，增加上市公司當(dāng)期的利潤(rùn)；（2）房地產(chǎn)發(fā)展良好時(shí)，期末房?jī)r(jià)上漲將會(huì)增加公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而增加當(dāng)期利潤(rùn)，提高公司業(yè)績(jī)；（3）上市公司在持有投資性房地產(chǎn)期間采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量帶來的公允價(jià)值變動(dòng)收益增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)的同時(shí)不會(huì)帶來當(dāng)期的稅收支出。同時(shí)，不利方面包括：（1）對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，由于我國(guó)市場(chǎng)還不夠完善，獲取活躍報(bào)價(jià)存在一定的難度；通常聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估價(jià)格或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告獲取的信息來確定公允價(jià)值，加大了上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的信息成本。（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會(huì)形成所得稅的暫時(shí)性差異，當(dāng)年末匯算清繳企業(yè)所得稅時(shí)需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行納稅調(diào)整，這將會(huì)增加會(huì)計(jì)核算工作量和成本。（3）以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表日需以公允價(jià)值入賬，需調(diào)整公允價(jià)值與賬面余額之間的差額；這會(huì)增加利潤(rùn)的波動(dòng)性。隨著投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增減變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及股票價(jià)格，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（4）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)的凈利潤(rùn)會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的增減而大幅波動(dòng)，但是其公允價(jià)值變動(dòng)所增減的凈利潤(rùn)在房地產(chǎn)處置前并沒有真正的現(xiàn)金流入或流出，即確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益并沒有真正的現(xiàn)金流作為支撐，造成凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流量相背離。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的運(yùn)用現(xiàn)狀

盡管公允價(jià)值比起歷史成本能更客觀地反映公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，但在目前為止，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司仍然很少。在2007 年，在存在投資性房地產(chǎn)的630 家上市公司中，只有18 家采用公允價(jià)值計(jì)量，采用比例為2.86%；2008年，在690 家上市公司中只有20 家采用，采用比例僅為2.96%；在2009 年，772 家存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有25 家采用，采用比例為3.24%；在2010 年，833 家上市公司中只有27 家采用公允價(jià)值，采用比例達(dá)3.24%；在2011 年，905 家上市公司中30 家采用了公允價(jià)值計(jì)量，采用比例也只有3.31%；就是在2012 年也只有32 家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該現(xiàn)狀是由我國(guó)市場(chǎng)條件不完善、體制不健全、公允價(jià)值運(yùn)用條件苛刻、規(guī)則不明，會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)還達(dá)不到等形成的。

四、完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的對(duì)策

（一）完善資產(chǎn)評(píng)估體系

我國(guó)會(huì)計(jì)核算中公允價(jià)值的使用與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則達(dá)到了實(shí)質(zhì)上的趨同，但是我國(guó)公允價(jià)值的規(guī)范與國(guó)際準(zhǔn)則相比仍有很大的差距。加之，當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的不完善，對(duì)公允價(jià)值的確定難度很大，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的相關(guān)性及

可靠性很大程度上需要依賴于評(píng)估和審計(jì)，所以完善資產(chǎn)評(píng)估體系至關(guān)重要。健全、完善的評(píng)估和審計(jì)準(zhǔn)則體系是順利進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的有效保障。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境不健全，首先，必須加快制定有關(guān)公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的相關(guān)細(xì)則，建立一套完善的資產(chǎn)評(píng)估制度；其次，積極引入第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)；最后，要提高檢查監(jiān)管部門的監(jiān)管水平，同時(shí)有效發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的作用，強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

（二）規(guī)范上市公司公允價(jià)值信息披露

由于公允價(jià)值計(jì)量比較復(fù)雜，信息使用者要完全理解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息，必須要有相應(yīng)的信息披露。信息披露的公開、透明是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)，粉飾報(bào)表最有效的方法。國(guó)家應(yīng)該制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，要求公司必須充分披露充分披露其所持有的全部投資性房地產(chǎn)的種類、功能用途、初始成本、使用狀態(tài)情況、公允價(jià)值的確定方法、所聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、采用的評(píng)估方法、證據(jù)來源以及估計(jì)假設(shè)等要素，防止公司從中操縱利潤(rùn)損害投資者利益。而對(duì)于自行確定公允價(jià)值的上市公司必須披露可比項(xiàng)目?jī)r(jià)值的具體情況，對(duì)于不存在活躍市場(chǎng)、但類似可比資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)要求披露投資性房地產(chǎn)持有期間存在活躍交易的類似資產(chǎn)的交易價(jià)格，同時(shí)披露將可比資產(chǎn)的交易價(jià)格調(diào)整為該資產(chǎn)公允價(jià)值的依據(jù)。

（三）提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力和道德素質(zhì)

公允價(jià)值相關(guān)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施給會(huì)計(jì)從業(yè)人員確定公允價(jià)值時(shí)有很大的空間，企業(yè)可以自行選擇評(píng)估方法。在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，需要會(huì)計(jì)人員做出會(huì)計(jì)職業(yè)判斷。會(huì)計(jì)職業(yè)判斷，是指會(huì)計(jì)人員在面臨不確定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)時(shí)，根據(jù)會(huì)計(jì)法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，運(yùn)用會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過計(jì)算、分析、比較等，合理合法地對(duì)會(huì)計(jì)主體發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)和交易采用會(huì)計(jì)處理原則、方法等做出斷定。會(huì)計(jì)職業(yè)判斷非常重要，同時(shí)會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì)也十分重要。通過會(huì)計(jì)繼續(xù)教育、財(cái)經(jīng)法規(guī)與會(huì)計(jì)職業(yè)道德的培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)執(zhí)業(yè)人員自身素質(zhì)，讓其熟練掌握新制度和新準(zhǔn)則，從而能在確保會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的同時(shí)降低企業(yè)成本。

五、結(jié)束語(yǔ)

盡管目前我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量的存在投資性房地產(chǎn)的上市公司非常少，但采用公允價(jià)值計(jì)量能使我國(guó)與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，簡(jiǎn)化了與其的交易，也能更客觀地反映公司資產(chǎn)的情況，給予一些特殊公司挽回的機(jī)會(huì)。對(duì)于上市公司首次使用公允價(jià)值能使公司賬面利潤(rùn)有很大的改觀，但是，必須明確，僅靠會(huì)計(jì)政策的變更是無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入的。

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[7]左承.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下公允價(jià)值對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的影響及應(yīng)用分析.交通財(cái)會(huì).2009.

[8]稅雪.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式選擇問題研究.商業(yè)會(huì)計(jì).2013.

[9]李丹.淺析投資性房地產(chǎn)處置時(shí)的會(huì)計(jì)處理及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響.財(cái)會(huì)研究.2013.

[10]經(jīng)艷莉.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的探討.新會(huì)計(jì).2013.

[11]孫露卉，宋晨.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公司的影響.財(cái)政監(jiān)督.2012.

[12]張鳳環(huán).淺析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響.財(cái)會(huì)研究.2008.

[13]郭志茹.淺談投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響.財(cái)會(huì)研究.2011.