馬慶斌

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域研究部副研究員

兩權(quán)抵押貸款好處多多

馬慶斌

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域研究部副研究員

在我們的試點(diǎn)過程中，農(nóng)村的改革，尤其是宅地的改革關(guān)乎全局，我們需要特別慎重地去對待。通過農(nóng)村土地的改革，真正讓農(nóng)民富起來是中央的一個重點(diǎn)要求，所以我認(rèn)為這很明顯的是在為未來5年的發(fā)展進(jìn)行一個布局。

農(nóng)村宅基地如何進(jìn)行確權(quán)一直是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。這次《意見》規(guī)定，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押。一旦我們把宅基地這一塊最硬的骨頭啃下來，我認(rèn)為其他的改革應(yīng)該是水到渠成。

之所以說宅基地確權(quán)是硬骨頭，因?yàn)楦貙?shí)際上是糧食的問題、吃飯的問題，而住房則是安居的問題，有吃有住以后，社會才會穩(wěn)定、才會和諧發(fā)展。在過去很多年里，農(nóng)村的發(fā)展與城鎮(zhèn)有很大差距，前幾年進(jìn)行改革可能還不具備基礎(chǔ)，但是現(xiàn)在我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展到了一個關(guān)鍵的時刻。因?yàn)榇罅康霓r(nóng)民進(jìn)入城市，很多土地被閑置，一方面城市建設(shè)需要用地，另一方面農(nóng)村的用地又被閑置，所以我認(rèn)為這次改革的重要意義就是其開啟了城鄉(xiāng)之間土地一體化的進(jìn)程。而難點(diǎn)實(shí)際上就是農(nóng)民的利益及農(nóng)民的發(fā)展能否得到更好的保障。

從這一次的兩權(quán)抵押的貸款試點(diǎn)來看，對于農(nóng)民來講，有很多實(shí)實(shí)在在的好處。中央在過去的一段時間里提出的送給農(nóng)民大紅包這一承諾已經(jīng)開始兌現(xiàn)了，在示范經(jīng)濟(jì)的條件下，一個群體能否發(fā)揮它最大的潛力，由溫飽變成富裕，其中最關(guān)鍵的還是在于它手里的要素，究竟能否將工具和土地與現(xiàn)在的金融工具融合起來。這項(xiàng)改革實(shí)際上抓住了問題的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳岸际浅抢锶丝梢詫ψ约旱淖》窟M(jìn)行抵押貸款，農(nóng)村往往很難進(jìn)入現(xiàn)代市場，農(nóng)民的住房、宅基地實(shí)際上也是城市的資產(chǎn)?，F(xiàn)在我們把先進(jìn)的金融工具與其相結(jié)合，實(shí)際上是把城市的資產(chǎn)激活，農(nóng)民的致富進(jìn)程也會有所加快。

在兩融的貸款試點(diǎn)之后，農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地、集體用地和耕地的部分都有了金融資產(chǎn)的價值，變成了有產(chǎn)者，他們不僅可以交易還可以變現(xiàn)和抵押，在這個過程中，定價也非常重要。我認(rèn)為這確實(shí)值得在下一步的工作中進(jìn)行政策配套，因?yàn)楝F(xiàn)在城里的住房已經(jīng)具備一套市場的定價包括評價標(biāo)準(zhǔn)和一套機(jī)制，甚至還有完整的中介，包括現(xiàn)在為了保證買賣雙方的合理權(quán)利，買賣雙方都是由專門的監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，但是在農(nóng)村，這一塊還是有所欠缺，所以這是我們下一步需要注意的地方。包括如何定價、誰來定價以及誰來維護(hù)買賣雙方的權(quán)益。我認(rèn)為現(xiàn)在更多的是抵押融資的過程，但是時間長會出現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓，我認(rèn)為這整個配套政策的建立顯然是下一步的工作要點(diǎn)。

至于對于三塊地，究竟應(yīng)該如何劃分？它有明確的規(guī)定，例如集體經(jīng)營性建設(shè)用地是一塊。一般來講，它屬于一個村，一個集體，但是又不是耕地。實(shí)際上農(nóng)村分為兩大塊：一個是耕地，一個是建設(shè)用地。建設(shè)用地又分為集體的用地和農(nóng)民的宅基地。這一次改革主要針對的是耕地，因?yàn)樗媾R著一個大量流轉(zhuǎn)的問題。另外一個就是農(nóng)民的宅基地，很多人員進(jìn)城以后，實(shí)際上他的房子已經(jīng)不會再住，這就造成了資源的浪費(fèi)。所以在這個過程中，我們可以通過它來進(jìn)行融資，真正的按照文件的要求維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好并發(fā)展好農(nóng)村的權(quán)益，這才是改革最核心的要求。