鮮曉薏 王子駿

(廈門大學建筑與土木工程學院 福建廈門 361005)

城市商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性評價

鮮曉薏 王子駿

(廈門大學建筑與土木工程學院 福建廈門 361005)

選取全國十五個副省級城市作為樣本，針對商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)項目目標城市的選取，從養(yǎng)老社會環(huán)境、養(yǎng)老經濟環(huán)境、養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境三個方面建立城市商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性指標，采用AHP層次分析法對指標進行權重打分，運用灰色關聯分析，對十五個副省級城市的商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性進行評價，為商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)目標城市的選取提供借鑒。評價結果顯示，經濟發(fā)展成就突出，城市整體發(fā)展均衡的城市更適宜進行城市商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)。

商業(yè)養(yǎng)老地產;灰色關聯度;適宜性

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引言

根據2010年我國第六次全國人口普查數據顯示，我國60歲及以上人口占全國總人口的13.26%。而據社科院權威發(fā)布，到2030年，我國65歲以上老齡人口比例將超過日本，成為全球老齡化程度最高的國家［1］。龐大的老年人口由此也會產生巨大的養(yǎng)老服務需求，這也預示著我國的養(yǎng)老產業(yè)在未來的一段時間內將會得到巨大的發(fā)展。

從社會客觀條件來講，我國養(yǎng)老需求旺盛，據全國老齡辦的數據顯示，到2020年，我國老年人口將達到2.55億，為此，我國制定了“9073”的養(yǎng)老模式，也就是90%的老人依靠居家養(yǎng)老，7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠機構養(yǎng)老［2］。由于我國目前的住宅配套設施難以滿足老年人居家養(yǎng)老的需求，市場化將是解決養(yǎng)老問題的重要途徑，而商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展是我國老齡化不斷加劇環(huán)境下的機遇和新趨勢。其次，我國現有的醫(yī)療保險普遍具有地域限制，這也從客觀層面上使得就地養(yǎng)老成為必然。

從主觀條件來講，中國人普遍具有晚年回歸故里、落葉歸根的傳統(tǒng)思想觀念，更傾向于居家養(yǎng)老，在家庭中安享晚年，對于政府設立的社會養(yǎng)老福利機構具有一定的排斥心理。這使得居家養(yǎng)老相較于養(yǎng)老機構而言市場化運作的可能性更大。

作為“銀發(fā)經濟”時代的產物，養(yǎng)老地產也愈發(fā)受到地產界的關注，不少城市也出現了相應的針對老年群體的樓盤，但是實際效果收效甚微。而面對如此巨大的商機，養(yǎng)老地產試點城市的選取成了至關重要的一點。本文筆者從商業(yè)養(yǎng)老地產項目城市的選擇角度出發(fā)，分析影響商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性的因子，并選取十五個副省級城市作為樣本，運用灰色關聯分析方法，分析城市商業(yè)地產開發(fā)適宜性，為商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)城市的選擇提供參考。

1 國內外研究現狀

歐美日等發(fā)達國家較早進入社會老齡化階段，對養(yǎng)老地產的研究也開展的較早，研究內容相對廣泛，其研究領域主要集中在養(yǎng)老保險，養(yǎng)老模式，養(yǎng)老住宅規(guī)劃設計，養(yǎng)老地產的運營等方面［3－4］。

最近幾年，國內也有不少學者從不同角度展開了對養(yǎng)老地產的研究。但由于起步比較晚，更多的是處于前期摸索和經驗借鑒階段，研究重點主要在于商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展模式，商業(yè)養(yǎng)老地產經濟保障，商業(yè)養(yǎng)老地產的政策扶持等方面［5］，屬于宏觀的結合國情的系統(tǒng)性研究，缺少微觀層面的研究。以商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展的適宜城市為研究目標的研究尚顯缺乏。袁楓朝采用聚類分析方法對華北區(qū)域城市進行養(yǎng)老地產發(fā)展適宜性區(qū)域差異研究［6］。戴俊騁、周尚意等利用主成分分析和相關性分析等統(tǒng)計方法，構建了老年人宜居城市指標體系，指標的選擇重點在“宜居”二字上［7］。由此可見，研究者已經開始關注養(yǎng)老地產的適宜性評價。

2 我國商業(yè)養(yǎng)老地產實施情況

經過幾輪樓市的調整，房地產行業(yè)的黃金十年已經基本結束，未來房企將告別單一的銷售模式，行業(yè)的發(fā)展更趨向于專業(yè)化、功能化和多元化。過去的二十年間，我國也有不少地產開發(fā)商和保險行業(yè)試點養(yǎng)老地產，有以會員制運營的模式，通過銷售會員卡盈利，例如上海清河園項目，是業(yè)內比較認可的商業(yè)養(yǎng)老地產先驅項目，入住老人只有居住權，可轉讓，但直至2011年，該項目運營七年之后才做到收支平衡;有以租售并舉的模式，例如杭州的“藍庭頤養(yǎng)公寓”，最后基本達到收支平衡;也有“保證金+服務費”模式，但實際上，在眾多的商業(yè)養(yǎng)老地產項目中，能夠真正做到盈利的卻是鳳毛麟角(表1)。

表1 我國部分商業(yè)養(yǎng)老地產項目盤點

從各房企試點項目不難看出，現階段，商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展尚且處于比較混亂的階段，在建項目多，不少項目打著養(yǎng)老地產的旗幟做普通地產項目，呈現如下特點:就區(qū)域而言，華東、華南、華中都相繼有城市試點運營，遍布范圍;就試點城市規(guī)模而言，城市分布層次廣，有北京上海等一線城市，也有武漢、重慶等二線城市，同時也有煙臺、宜興等三線及三線開外城市;開發(fā)模式上，以萬科、保利、綠城等為代表的房企龍頭相繼進軍養(yǎng)老地產，泰康人壽、中國平安、中國人壽等保險行業(yè)巨頭也都緊隨其后，其中也不乏中石化、中水電等央企的加入，有學者統(tǒng)計，短短幾年時間內，總的投入資金已達上千億。

3 城市商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展適宜性因子

商業(yè)養(yǎng)老地產作為高端地產項目，滿足的是市民高層次需求，這也就要求城市在老年人口達到一定的數量的同時具備一定的規(guī)模以及充足的資金，為此，選取十五個副省級城市:沈陽、大連、長春、哈爾濱、濟南、青島、南京、武漢、成都、西安、廣州、深圳、廈門、杭州、寧波進行適宜性分析。

3.1 指標體系的建立

商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展城市的選擇既受到客觀因素的影響也受到主觀因素的影響。由于城市的發(fā)展背景有所不同，影響具體城市是否發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產的因素很多，在經濟條件允許的前提下居民同樣關注城市居住環(huán)境以及生活品質。為保證評價的可操作性以及客觀性，本文主要從養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境、養(yǎng)老社會環(huán)境、養(yǎng)老經濟環(huán)境三個方面選取評價因子，并將因子分別標記為A1，A2，A3…A19。

3.2 養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境

老年人作為特殊的社會群體，與普通人相比，更需要健康舒適的生活環(huán)境，而老年人身體脆弱這一特征，必然會對自然環(huán)境的質量提出更高的要求。舒適健康的生活環(huán)境能夠降低老年人的患病率，同時，也能保持老年人身心愉悅［8］。選取空氣質量指數(AQI)、區(qū)域環(huán)境噪聲年平均值、建成區(qū)綠化覆蓋率、全年平均氣溫15－25℃天數、人均綠地面積等指標來衡量城市養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境。

3.3 養(yǎng)老社會環(huán)境

宏觀層面的社會現有條件是影響商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展的一個重要因素，社會的穩(wěn)定程度以及發(fā)展?jié)摿χ苯又萍s著商業(yè)養(yǎng)老地產的市場接受度。選取以下指標來衡量城市養(yǎng)老社會環(huán)境。

人口老齡化率 在人口老齡化不可逆轉的趨勢下，人口老齡化率的不同將對養(yǎng)老地產的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢有較大的影響。城市人口老齡化程度越高，說明市場的養(yǎng)老需求越旺盛，商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展的可能性更大，人口老齡化率較低，則說明城市養(yǎng)老主要依靠政府主導，通過設立福利性養(yǎng)老機構來滿足養(yǎng)老需求。

城鎮(zhèn)化率商業(yè)養(yǎng)老地產的客戶群主要為有一定購買能力的城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)化率越高的城市表明農村向城市轉移的人口更多，市場潛力更大，需求更大。

居民平均期望壽命平均期望壽命又稱“平均余命”，反映某一地區(qū)每一成員未來存活年齡平均值，是衡量居民健康狀況以及社會生活質量的高低的指標，居民平均期望壽命值越大，表示商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展空間更大。

城市登記失業(yè)率城市登記失業(yè)率與社會救濟密切相關，城市登記失業(yè)率越低，說明城市社會保障工作越完善，居民養(yǎng)老成本相對較低，購買商業(yè)養(yǎng)老地產的能力較高。

3.4 養(yǎng)老經濟環(huán)境

商業(yè)養(yǎng)老地產作為高端地產項目，受到城市經濟發(fā)展水平的直接影響，其主要目標客戶群為具有較高購買能力的市民，城市經濟越發(fā)達，商業(yè)養(yǎng)老地產的接受度也就越高，市民的購買力也越高。同時，商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展離不開當地政府的支持和引導，經濟越發(fā)達的城市，政府越有能力支持和引導商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展，為此，選取以下6個因素來衡量城市養(yǎng)老經濟環(huán)境。

城市居民人均可支配收入城市人均可支配收入是衡量該地人民生活水平的重要指標，能夠比較客觀的反映出當地的經濟發(fā)展水平，養(yǎng)老地產的商業(yè)化離不開良好的宏觀經濟環(huán)境，也離不開當地政府的支持和引導，經濟發(fā)展水平越高的城市越有能力把控商業(yè)養(yǎng)老地產的正確走向，也越能激發(fā)市場需求。城市居民人均可支配收入越高，養(yǎng)老地產市場化程度也越高。

城市居民人均年末儲蓄余額居民人均儲蓄年末余額的高低對城市經濟發(fā)展、投資以及居民生活質量都有一定程度的影響，人均年末儲蓄余額越高的城市，居民生活水平越高，城市經濟更發(fā)達。

第三產業(yè)占GDP的比重與普通的商業(yè)地產不同，商業(yè)養(yǎng)老地產包含“居所+適老化細節(jié)+照料+看護+康復、文娛活動”等額外附加項目［9］，這需要第三產業(yè)的發(fā)展作為支撐，同時，第三產業(yè)作為衡量城市經濟現代化水平的一個象征，決定了商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。

恩格爾系數恩格爾系數是指家庭食品支出與總收入的比值，反應經濟發(fā)展、收入增加對生活消費的影響程度。恩格爾系數越高，表明居民消費能力越高，其消費需求層次也越高，恩格爾系數越低，表明居民收入基本用來滿足低層次的生活需求。商業(yè)養(yǎng)老地產主要目標客戶群為有一定消費能力的高收入人群，因此城市恩格爾系數越低，表明商業(yè)養(yǎng)老地產城市接受可能性越高。

人均地區(qū)生產總值人均地區(qū)生產總值能夠較為客觀的該地區(qū)的經濟與社會發(fā)展水平，人均地區(qū)生產總值越高的地方，市場的發(fā)展越完善。

商品住宅銷售均價商業(yè)養(yǎng)老地產屬于高端房地產項目，是房地產市場精分化的結果，需要建立在房地產市場發(fā)展到一定程度的基礎上，要求房地產市場更加專業(yè)化。商品住宅銷售均價是衡量城市房地產市場成熟度的重要條件，因此，商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展需要一定的房價基礎。

人均住房建筑面積人均住房面積是衡量城市居住條件的重要指標，人均住房建筑面積越小，表明居民普通住房需求量大，在此情況下，商業(yè)養(yǎng)老地產很難得到市場的接受，人均住房建筑面積越大，表明房地產市場專業(yè)細分化的趨勢越明顯，商業(yè)養(yǎng)老地產發(fā)展的潛力更大，在市場中的需求也更容得到體現。

4 養(yǎng)老地產城市適宜性分析

4.1 指標權重劃分

采用“層次分析法AHP”模型方法，進行指標權重劃分，為了表示權重的劃分相對客觀和公正，打分的專家為具有城市規(guī)劃教學經驗并在學術上取得一定成就的專家。構建AHP指標體系并進行一致性檢驗，對于同層次下只含有兩個指標的直接進行比較，省去一致性檢驗，含有多個指標的采用專家打分得到判斷矩陣，并進行一致性檢驗。綜合專家打分情況，得出以下判斷權重(表2)。

表2 指標權重

4.2 進行灰色關聯度分析

采用基于灰色關聯度的綜合評價模型方法，對15個副省級城市的商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)適宜性進行評價。

灰色關聯分析是衡量不同因子之間的相異或相似程度的評價方法，對于不同系統(tǒng)之間的因素，其隨時間或不同對象而變化的關聯性大小的量度，稱為關聯度。在系統(tǒng)發(fā)展過程中，若兩個因素變化的趨勢具有一致性，即同步變化程度較高，即可謂二者關聯程度較高;反之，則較低。即根據因子之間的相似或相異程度來衡量因子之間的關聯程度的一種分析方法［10］。設指標X0，受到m個因素x1，x2，x3，…，xn的影響，時間長度為n，對應的時間序列數據為:

根據相對優(yōu)化原則進行構造參考序列X0，各副省級城市分別對應比較序列Xt。正指標:越大越優(yōu)指標，如建成區(qū)綠化覆蓋率、居民平均期望壽命、人均生產總值、第三產業(yè)占GDP比重等;負指標:即越小越優(yōu)指標，如區(qū)域環(huán)境噪聲年平均值、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、恩格爾系數等。

4.2.1 數據處理(初值化)

4.2.2 進行關聯度計算

表3 關聯系數

根據各指標權重，求出各城市與商業(yè)養(yǎng)老地產理想城市之間的加權關聯度(表4)，加權關聯度值越大，表示離商業(yè)養(yǎng)老地產適宜城市的目標更接近，將加權關聯度值進行排序，最后得15個副省級城市的城市商業(yè)養(yǎng)老地產適宜性:

表4 加權關聯度

深圳作為我國改革開放的經濟特區(qū)，是國內最年輕的城市。但據有關數據統(tǒng)計，在近10年的時間里，深圳60歲以上的戶籍老人數量增加了160%，即將進入老齡人口爆發(fā)性增長階段，預計2020年老年人口將占到戶籍人口的近1/6。廣州是經濟開放較早的城市之一，經濟發(fā)展成就尤其突出，而深圳更是多項指標均列第一，和其他城市差距較大。這也致使城市市政基礎設施、環(huán)境保護等等方面的大額投資力度。

杭州、南京、武漢、沈陽、濟南、青島、寧波、大連、成都、廈門等城市，從數據統(tǒng)計可以看出，這些城市整體比較均衡，大部分相較于其他城市處于中等偏上，同時也有一兩項指標處于落后地位，以廈門為例，由于城市規(guī)模比較小，所以一些總量指標較其他城市排名較后。

長春、西安、哈爾濱，這類城市由于經濟發(fā)展程度較低，處于中等以下指標偏多，城市同時局限于部分資源的缺乏，所以導致商業(yè)養(yǎng)老地產適宜性落后于其他城市。

5 結論

由于目前我國的老齡化進程，我們有必要開展一些關于養(yǎng)老地產的定量研究。商業(yè)養(yǎng)老地產的發(fā)展受到多方面的影響，在進行項目開發(fā)時，項目城市的選擇要綜合考慮人口老齡化率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄年末余額、第三產業(yè)占GDP比重、恩格爾系數(城市居民)、人均地區(qū)生產總值、商品住宅銷售均價、人均住房建筑面積等各方面的因素。而商業(yè)養(yǎng)老地產項目的成功與否，除了與項目城市所具有的大環(huán)境息息相關外，同時也受到項目本身定位、政策支持以及資金運作等方面的影響。本文所研究的商業(yè)養(yǎng)老地產適宜城市并不代表其他城市不適合進行商業(yè)養(yǎng)老地產，只是由于大環(huán)境的原因，需要進行合理開發(fā)。

［1］國家統(tǒng)計局.2010年第六次全國人口普查主要數據公報(第1號)［DB/OL］.http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj _detal.jsp?channelid=2912＆record=36，2011－04－28.

［2］彭后生.老齡化背景下房企發(fā)展養(yǎng)老地產的對策研究［J］.現代城市研究.2014(12):7－11.

［3］孫秀娟.我國養(yǎng)老地產開發(fā)模式研究［D］.北京:北京交通大學.2011:9－10.

［4］Michael Ball，Anupam Nanda.Household attributes and the future demand for retirement housing［J］.International Journal of Housing Markets and Analysis.2013，6(1):45－62.

［5］閆希成.我國養(yǎng)老地產發(fā)展模式研究［D］.重慶:重慶大學2014:8－10.

［6］袁楓朝.華北地區(qū)養(yǎng)老地產發(fā)展適宜性區(qū)域差異研究［J］.中國土地科學.2013(5):85－91.

［7］王振坡，程浩巖.我國養(yǎng)老地產發(fā)展時序及策略探討［J］.現代城市研究.2013(10):103－108.

［8］戴俊騁等.中國老年人宜居城市評價指標體系探討［J］.中國老年學雜志.2011(10):4008－4012.

［9］國內部分養(yǎng)老地產項目盤點.城市開發(fā).2014(11).

［10］程建權.城市系統(tǒng)工程［M］.武漢:武漢測繪科技大學出版社，1999:139－143.

Suitability Evaluation of City Developing Commercial O ld－age Real Estate

XIANXiaoyiWANGZijun
(Xiamen University，School of Architecture and Civil Engineering，Xiamen 361005)

This essaymainly targetupon the smart selection of a better city used for the developmentof commercialold－age real estate projects.In order to provide objective reference to the selection of target city which is prepared for the commercial old－age real estate development，the research method would include three main parts:firstly，by choosing fifteen sub－provincial cities as experimental samples while an index of urban commercial old－age real estate development suitability being set in three aspects:1)Socialenvironmentof the old age.2)Economic environmentof the old age.3)Ecological environmentof the old age.Then using the AHP analytic hierarchy process to weight the index and，afterwards，evaluating the suitability of fifteen sub provincial cities of commercial old－age real estate development by using grey correlation analysis.The results shows that the city with outstanding achievements in economic developmentand overall equilibrium development ismore suitable for urban commercial real estate development.

Commercial old－age real estate;Grey correlation analysis;Suitability evaluation

TU984

A

1004－6135(2015)11－0005－06

鮮曉薏(1991－)，女。

2015－08－13

鮮曉薏(1991－ )，女，主要從事城市與區(qū)域規(guī)劃方面的工作。