李 玲

（福建建工集團總公司，福建 福州 350000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的涵義

一般從廣義的角度講，主要指房地產(chǎn)企業(yè)在項目籌資、投資、資金運用等財務(wù)活動中，對企業(yè)經(jīng)營、盈利以及發(fā)展效益等產(chǎn)生重大影響的各種不利因素的綜合。從狹義的角度講，主要指由于企業(yè)融資不當(dāng)和資金結(jié)構(gòu)的不合理，而產(chǎn)生了負債經(jīng)營，最終導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益產(chǎn)生下降的風(fēng)險，甚至還會引起由于不能償清債務(wù)而導(dǎo)致破產(chǎn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的存在問題

（一）利益的趨動導(dǎo)致資產(chǎn)負債率增高

基于房地產(chǎn)業(yè)資金投入量大、運作周期長以及回收周期長等基本特點，必然需要籌集足夠的資金以作為企業(yè)運作、發(fā)展的重要基礎(chǔ)后盾。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資的主要來源為銀行借貸或一些不當(dāng)?shù)娜谫Y措施，其貸款增長率遠遠超出所有金融機構(gòu)的貸款增長幅度。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)受到高回報的利益驅(qū)使，一旦獲得投資項目機會，并不經(jīng)過財務(wù)預(yù)算考慮是否切實可行，而大肆地、盲目地進行各種方式的借債和貸款，一方面在增加投資成本的同時，也無形地加大了企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的負債規(guī)模和較高的資金負債率，而導(dǎo)致收益降低而喪失了償付能力，勢必增加了破產(chǎn)的可能。

（二）融資方式單一，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的不合理

為了迎合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，雖然我國頒布了相關(guān)的資金使用制度，但仍未改變大多數(shù)企業(yè)在初期階段為負債開發(fā)形式的事實，在資金結(jié)構(gòu)比例中，自有資本所占比重比較低。一般房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作流程為，首先用自有資金得到土地征用和使用權(quán)，然后利用土地進行抵押通過銀行借進資金，并利用借入資金支付項目規(guī)劃以及各種費用支出等綜合費用。據(jù)資料表明，大部分房地產(chǎn)企業(yè)45%的項目開發(fā)資金均來自銀行貸款，自有資金僅僅占2%的比重，由于融資方式的單一，資金結(jié)構(gòu)失衡直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。由于單一化的籌資風(fēng)險，很容易使資金鏈產(chǎn)生斷裂，最終影響社會經(jīng)濟的順利發(fā)展。

（三）流動資金管理的不規(guī)范

目前房地產(chǎn)企業(yè)多存在流動資金管理方面的弊病，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生過程比較長，主要涉及到土地征用、拆遷補償、規(guī)范設(shè)計以及工程施工等諸多環(huán)節(jié)的開發(fā)和利用。將成本管理貫穿于項目開發(fā)全過程中，就是要對投資成本的各組成因素進行規(guī)劃和控制，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存貨產(chǎn)生了較差的流動性。由于受一種錯誤認識的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍認為，只要在施工建設(shè)階段做好工程成本的合理控制和管理就能得達到對整體投資成本的控制，而完全忽視了加強決策、設(shè)計等前期階段的造價控制，因而根本達不到有效控制成本的目的。同時，一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了促使工程早日立項，根本不對資金使用進行統(tǒng)籌規(guī)劃和安排，資金使用只針對于單一項目的運作，從而影響了企業(yè)的整體利益。

三、加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施

（一）強化風(fēng)險意識和采取風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立一定的風(fēng)險意識，依據(jù)自身實際情況對項目運行中可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行科學(xué)預(yù)測和分析，同時制定一系列的風(fēng)險防范措施和應(yīng)對方案等，加強財務(wù)財務(wù)管理的風(fēng)險預(yù)測和防范工作。例如，進行財務(wù)管理的合理控制，必須具備完善的應(yīng)對機制，這樣可通過降低貸款利率以減少籌資風(fēng)險，同時可通過調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，以減少財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強內(nèi)外環(huán)境的科學(xué)分析，并制定各種不同的應(yīng)對措施和方案，以不斷提高財務(wù)管理水平。

（二）建立基本財務(wù)制度和流程規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立基本財務(wù)管理制度和流程規(guī)范，用以指導(dǎo)企業(yè)的整體財務(wù)管理活動。第一，應(yīng)依據(jù)企業(yè)實際情況制定一套切實可行的財務(wù)管理制度和專門的財務(wù)管理機構(gòu)，主要負責(zé)現(xiàn)金出納、資金融通等方面的預(yù)算、決算和實施工作。第二，努力構(gòu)建基礎(chǔ)核算的平臺，通過建立準(zhǔn)確、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)以提供必要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。第三，應(yīng)建立完善的考核制度和監(jiān)督機制。第四，建立合理、明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，明確管理者和財務(wù)人員的權(quán)利和職責(zé)范圍，合理確定各種財務(wù)活動的執(zhí)行程序，努力提高財務(wù)管理的科學(xué)規(guī)范性，以達到減少營運風(fēng)險的目的。第五，建立財務(wù)管理與房地產(chǎn)開發(fā)整體活動的信息化集成系統(tǒng)，充分利用信息化平臺，不斷完善內(nèi)外所有信息的資源共享，實施共享平臺基礎(chǔ)上的動態(tài)決策和管理。

（三）有效控制投資風(fēng)險，全面加強投資管理

基于房地產(chǎn)項目具有投資資金大、開發(fā)周期長以及受地區(qū)經(jīng)濟影響大等基本特點，這就決定了房地產(chǎn)項目是具有較高經(jīng)營風(fēng)險的綜合性活動。因此，在進行項目投資前，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真做好全面的市場調(diào)研工作，科學(xué)合理預(yù)測項目的執(zhí)行風(fēng)險和可行性，嚴禁出現(xiàn)由于管理者的一己之見來決定項目的發(fā)展目標(biāo)，力求將財務(wù)決策的風(fēng)險性降到最低。另外，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期的長短，決定了財務(wù)管理風(fēng)險的高低，因此，必須極力在保證質(zhì)量的前提下，努力縮短項目工程的建設(shè)周期，一方面不僅提高了資金周轉(zhuǎn)率，而且也減少了由于外部條件變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

（四）拓展融資渠道的多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面拓展資金籌措渠道，科學(xué)合理利用自有資金，并實施多元化的融資方略，從過去過分依托于銀行貸款轉(zhuǎn)化為多渠道融資，比如，企業(yè)可通過信托計劃、股權(quán)融資、投資基金融資以及資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣在有效保證資產(chǎn)負債率不增長的情況下，提高融資金額，節(jié)約財務(wù)支出費用，使企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)達到合理優(yōu)化配置。通過拓展多元化的融資渠道，一方面充分發(fā)揮了負債的杠桿調(diào)節(jié)作用，另一方面將財務(wù)風(fēng)險合理控制在企業(yè)能夠承受的范圍內(nèi)，有效促進了企業(yè)的順利發(fā)展。

（五）建立資金管理機構(gòu)，以提高資金利用效率

應(yīng)建立以結(jié)算中心為主的資金管理機構(gòu)，通過統(tǒng)籌安排和合理調(diào)度，將貨幣的流通價值得以充分發(fā)揮，加速資金周轉(zhuǎn)。同時將分散資金進行合理的聚攏和利用。應(yīng)認真審查和核實相關(guān)賬簿，并將賬簿進行細致登記，定期或不定期進行合理地清查，及時發(fā)現(xiàn)問題并查明問題的原因，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。另外應(yīng)重點加強流動資金管理力度，做好存貨、現(xiàn)金、以及應(yīng)收賬款的管理與控制，主要是依據(jù)國家相關(guān)的具體規(guī)定范圍，控制好現(xiàn)金收支費用，提升現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，合理把控現(xiàn)金的現(xiàn)有規(guī)模。市場經(jīng)濟的本質(zhì)是信用經(jīng)濟，信用是維持雙方交易的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，因此，應(yīng)收賬款管理已成為財務(wù)管理的重要組成部分。必須改變房地產(chǎn)企業(yè)過去的重銷售業(yè)績輕賬戶管理的基本狀況，在日常管理中重點加強對所有客戶的資信審查工作，增強應(yīng)收賬款的控制與管理，做好應(yīng)收賬款規(guī)模的合理控制。應(yīng)采取各種有效措施加強和銀行的良好合作。

（六）加強財務(wù)分析與和監(jiān)督，定期進行認真審核

在項目的實際開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要足夠的資金基礎(chǔ)做后盾，應(yīng)統(tǒng)籌安排和合理規(guī)劃資金籌措，并做好投資的回收管理，以促進資金使用效率的最大提升。首先，應(yīng)對項目的整體投資進行科學(xué)的風(fēng)險分析，對現(xiàn)金收支、銷售價格等綜合財務(wù)指標(biāo)進行認真詳細的分析和研究，以確保將企業(yè)的投資風(fēng)險維持在最低的狀態(tài)；其次，必須加強財務(wù)監(jiān)督的力度，主要包括項目運行過程中資金的籌集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企業(yè)的投資成本；除此之外，還應(yīng)加強對各種經(jīng)營和經(jīng)濟活動做好事前、事中和事后全面監(jiān)督和控制，強化企業(yè)財務(wù)人員的財務(wù)管理意識，以維護企業(yè)利益作為財務(wù)監(jiān)督的最終目的。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目投資決策前，必須全面綜合審查自有資金和所能籌措資金的資金總量，依據(jù)企業(yè)自身投資能力合理確定的項目范圍和內(nèi)容，加強企業(yè)財務(wù)管理的綜合水平，力求將財務(wù)風(fēng)險控制在最低的限度范圍內(nèi)。

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