○邵寧平

（寧夏工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 寧夏 銀川 750021）

銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)與優(yōu)化

○邵寧平

（寧夏工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 寧夏 銀川 750021）

本文將仿生學(xué)生態(tài)系統(tǒng)的概念引入房地產(chǎn)，提出了房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的概念體系。在實(shí)證分析銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的要素特征的基礎(chǔ)上，采用主成分分析法，對(duì)銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)。在上述研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過(guò)一元線性回歸模型，分析銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的相關(guān)系數(shù)均在0.80以上。這說(shuō)明房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境能夠比較好的解釋城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的變動(dòng)，即房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣在很大程度上，影響城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。最后，根據(jù)研究結(jié)論，有針對(duì)性地提出了銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的對(duì)策和建議。

房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境 房地產(chǎn)投資 綜合評(píng)價(jià)銀川市

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其發(fā)展受多種因素的影響，如經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)等。而對(duì)城市政府財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率可以占其財(cái)政收入的20%以上。作為區(qū)域性中心城市，銀川市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出了不同于很多大城市的特點(diǎn)，最顯著的特點(diǎn)就是在金融危機(jī)背景下的持續(xù)性的“供銷(xiāo)兩旺”。在國(guó)家宏觀調(diào)控和金融危機(jī)的背景下，在銀川市物價(jià)水平與居民人均可支配收入不相協(xié)調(diào)的狀況下，銀川市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展再次成為決策者和學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的界定

通過(guò)文獻(xiàn)和理論學(xué)習(xí)，將仿生學(xué)生態(tài)系統(tǒng)的概念引入房地產(chǎn)，提出了房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的概念，即指影響房地產(chǎn)業(yè)的各種因素的總和，既包括與房地產(chǎn)業(yè)相互影響的制度、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素，又包括房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各要素，如管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈等形成的相互作用、相互影響的系統(tǒng)。

在這個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)主體指的是房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)者，即包括房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)這些能夠直接提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的主體，也包括那些以制定政策、確定規(guī)范、進(jìn)行調(diào)控和實(shí)施監(jiān)管為職能，并影響房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)決策機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。本文研究城市生態(tài)環(huán)境，進(jìn)而分析房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資這個(gè)主體行為的影響，因此，作為城市的特性——人均居住面積、居民收入水平等“人”的因素更多的作為影響房地產(chǎn)主體行為的房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境因素之一來(lái)考察。另一方面，在此還須界定房地產(chǎn)主體政府監(jiān)管部門(mén)與房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境中地方政府的關(guān)系。而房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境中地方政府，本文更多的是從地方政府自身的行為進(jìn)行研究。因此，本文將地方政府政策環(huán)境作為影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的環(huán)境因素之一來(lái)考察。

表1 房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

三、銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建和方法選擇

依據(jù)科學(xué)性和相互獨(dú)立原則、資料采集便利性和可操作性原則，本文以《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013）、《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013） 及 1996年—2013年的《銀川市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《寧夏統(tǒng)計(jì)年鑒》及相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料為基礎(chǔ)，選取了36個(gè)指標(biāo)或生成指標(biāo)（X1—X36）設(shè)計(jì)了原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)（表1）。通過(guò)比較，采用主成分分析法，對(duì)房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行分析。

表2 主成分特征值及方差貢獻(xiàn)率

表3 銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)結(jié)果

表4 相關(guān)系數(shù)矩陣

表5 模型綜述表

四、實(shí)證分析

1、銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境縱向評(píng)價(jià)

運(yùn)用SPSS14.0軟件對(duì)銀川市上述指標(biāo)進(jìn)行分析，得到各因子的相關(guān)系數(shù)矩陣，進(jìn)而通過(guò)降維處理得到5個(gè)主成分，其累計(jì)貢獻(xiàn)率為93.27%，符合要求（表2）。根據(jù)主成分載荷值矩陣，一定程度上第一主成分（F1）代表著城市政府政策及管理水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及公共基礎(chǔ)設(shè)施狀況的綜合因子。第二主成分（F2）代表城市文化生活環(huán)境因子。第三主成分（F3）代表城市對(duì)外開(kāi)放程度因子。第四主成分（F4）、第五主成分（F5）代表就業(yè)率因子、住宅投資占固定資產(chǎn)投資比例因子。進(jìn)一步求得各年的城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合得分（表3）。

式中：Fi—i年各指標(biāo)綜合發(fā)展得分（i=1，2…n年）；am——第m個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率（m=1，2…k個(gè)）；Fim——第i年的第m個(gè)主成分得分。

當(dāng)其為正值時(shí)表明該年度的發(fā)展水平高于評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的平均發(fā)展水平；當(dāng)其為0時(shí)表明為平均發(fā)展水平；當(dāng)其為負(fù)值時(shí)表明該年度的發(fā)展水平低于評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的平均發(fā)展水平。

2、銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)投資縱向相關(guān)性評(píng)價(jià)

根據(jù)上節(jié)銀川市1995—2013年房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)分值，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模數(shù)據(jù)，建立銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)投資縱向相關(guān)性一元回歸模型：

REI=c+aF+μ

其中，REI為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，F(xiàn)為城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)得分，α表示為解釋變量F的系數(shù)，c為常數(shù)項(xiàng)，μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

由表4，可以看出銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)得分的相關(guān)系數(shù)為0.841，說(shuō)明二者關(guān)系密切。由表5來(lái)看，R2為0.707，說(shuō)明銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)得分可以說(shuō)明城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額70.7%的變異性。而Durbin-Watson線性檢驗(yàn)值為0.441<2，因此，可以認(rèn)為相鄰殘差之間存在正相關(guān)性。

表6 系數(shù)分析表

表7 方差分析表

由表6建立銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)投資縱向相關(guān)性模型：

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)得分F的系數(shù)為28.796＞0，符合我們的預(yù)期，即銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模之間存在正相關(guān)關(guān)系。

從顯著性檢驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)顯著性水平α=0.01時(shí)，t分布臨界值為5.153，F(xiàn)分布臨界值為26.55（表6、表 7）?？梢?jiàn)，變量都通過(guò)了t檢驗(yàn)，方程也通過(guò)了F檢驗(yàn)。因此，從統(tǒng)計(jì)角度來(lái)看，方程擬合的比較好。

3、結(jié)果分析

根據(jù)銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)結(jié)果（表3），我們可以得出以下結(jié)論。

（1）銀川市自1995年—2013年19年的城市發(fā)展中，房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境正在不斷的提升，其中以2003年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的提升水平一直高于地區(qū)平均發(fā)展水平。

（2）1995年以來(lái)，由于國(guó)家西部開(kāi)發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，銀川市大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，工業(yè)的發(fā)展使區(qū)域環(huán)境質(zhì)量受到影響，加之當(dāng)時(shí)對(duì)人居環(huán)境的重視不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境發(fā)展水平較低。

（3）自2003年起，銀川市城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境有了飛躍的發(fā)展，這與銀川市城市面貌的改善，以建設(shè)“最適宜居住、最適宜創(chuàng)業(yè)”為城市發(fā)展目標(biāo)是不可分割的。銀川市加大了對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和房地產(chǎn)的投入，居民更加注重居住地的環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)設(shè)施優(yōu)劣以及休閑場(chǎng)所的舒適度，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的迅速發(fā)展。

（4）從回歸模型的殘差分布（圖2）來(lái)看，殘差比較均勻的分別在0的左右兩側(cè)，這也說(shuō)明了方程擬合效果比較好。但是，1995年—2000年銀川市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與其同期房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境發(fā)展不匹配，低于自身房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境，其主要原因在于1995年以來(lái)，單純的追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略了對(duì)環(huán)境的治理工作，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境惡化，從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模。自2001年—2005年，銀川市的房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，這與銀川市政府重視城市環(huán)境建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”有密切的關(guān)系。2006年—2007年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅下降，與銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境不斷改善不相適應(yīng)，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的一個(gè)重要原因是世界金融危機(jī)。而2011年，“新國(guó)八條”發(fā)布、銀川出臺(tái)限購(gòu)令，加上銀行多次加息且陸續(xù)執(zhí)行限貸政策，使當(dāng)年的銀川樓市在博弈中前行。2012年保障性住房的建設(shè)力度的加大，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，對(duì)銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)、供應(yīng)量增加起到一定促進(jìn)作用。

圖1 回歸模型的殘差分布

就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，銀川與全國(guó)市場(chǎng)相比，表現(xiàn)出兩個(gè)特性：一是反應(yīng)滯后，不太敏感；二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間小，價(jià)格泡沫很小，甚至沒(méi)有，盡管2008年銀川市房?jī)r(jià)上漲了22%，但與土地、勞動(dòng)力和各類(lèi)原材料價(jià)格的上漲相抵。因此，從目前各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于健康和良性運(yùn)行的狀態(tài)。

五、對(duì)策與建議

1、合理布局，統(tǒng)籌發(fā)展

研究結(jié)果顯示，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化和生活環(huán)境水平、城市公共基礎(chǔ)設(shè)施狀況、居民生活水平、城市政府管理水平、對(duì)外開(kāi)放程度這幾個(gè)因素對(duì)銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境水平的影響比較大。要合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展目標(biāo)和管理運(yùn)作方式、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。

2、加快房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展

就目前銀川市房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)而言，2000年以前購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品房和參加過(guò)房改的置業(yè)者，有70～80%的人將會(huì)重新購(gòu)買(mǎi)新房，進(jìn)行住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這部分人的舊房必然會(huì)進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)流通。銀川市房屋管理部門(mén)一直為搞活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)放和管理好三級(jí)市場(chǎng)而努力，無(wú)疑會(huì)加快房屋置換的發(fā)展，積極推進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放步伐。同時(shí)為這部分舊房提供了市場(chǎng)，使部分房屋置換機(jī)構(gòu)在涉足二手房的同時(shí)，有機(jī)會(huì)進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，以滿(mǎn)足各類(lèi)置業(yè)者的不同需求。

3、切實(shí)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作

穩(wěn)定房?jī)r(jià)防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與過(guò)快下跌，確保房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的水平。一要保持住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模適度增長(zhǎng)，加大市場(chǎng)供給，保持市場(chǎng)供需平衡；二要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家有關(guān)調(diào)控精神，嚴(yán)格控制市場(chǎng)商品房住宅的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，切實(shí)把90平方米以下住房不低于70%的政策落到實(shí)處；三要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)，保障中低收入家庭住房的同時(shí)，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)劑作用。四要加快廉租房建設(shè)，盡快建立和完善低收入家庭住房保障體系。

[1]張所地、趙華平、李斌：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響下的房?jī)r(jià)與租金關(guān)系研究——基于中國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2014（2）.

[2]張瓊慧：基于G I S的銀川市區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)分布規(guī)律研究[D].長(zhǎng)安大學(xué)，2012.

陳丹）