楊紅梅

摘要：住房公積金貸款是職工住房問(wèn)題解決的重要途徑。但是當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款制度中有著多方面的問(wèn)題，對(duì)于住房公積金的管理形成了一定程度的困難。本文主要的研究對(duì)象是住房的公積金管理，并且對(duì)公積金管理背后的問(wèn)題開展了分析。

關(guān)鍵詞：防范 控制 住房公積金 貸款風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款是我國(guó)重要的金融核心內(nèi)容，服務(wù)于住房的體制改革，已經(jīng)十多年時(shí)間。但是，我國(guó)在住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)防范中，還存在著盲點(diǎn)，亟待我們對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和防范。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)分類

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)類

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀中不規(guī)范性仍然存在。導(dǎo)致價(jià)格變化變動(dòng)頻繁。房地產(chǎn)這種發(fā)展現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的作用，但是極其不利于住房公積金工作的開展。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，就會(huì)引發(fā)房產(chǎn)貶值，使得貸款人抵押物價(jià)值與抵押之前價(jià)值比較存在利益損失的風(fēng)險(xiǎn)，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）政策類

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受政策性調(diào)控影響比較大，與住房公積金存在緊密關(guān)系。這種很強(qiáng)的政策性，使得政策調(diào)整會(huì)促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。國(guó)家如果利率做出變動(dòng)，其存款與利息收入產(chǎn)生不可預(yù)測(cè)的變化，極有可能虧損。我國(guó)住房公積金業(yè)務(wù)同金融銀行有著些許的相似，但國(guó)家政策的調(diào)控增加了這種風(fēng)險(xiǎn)可能。

（三）運(yùn)行體制類

我國(guó)個(gè)人住房貸款主要是采用委托商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)的，但是商業(yè)銀行受委托之后的工作，主要是以利潤(rùn)作為目的，利益驅(qū)使下貸款風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)法規(guī)避，容易出現(xiàn)利益沖突。

在客戶對(duì)貸款方式實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)變之后，公積金成為了主要用在商業(yè)投資的住房貸款，成為公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中又以主要來(lái)源。

二、貸款風(fēng)險(xiǎn)主要因素分析

（一）市場(chǎng)因素

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成主要的原因是地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)，因?yàn)檫@幾年的國(guó)家在房?jī)r(jià)調(diào)控政策的影響，使得大家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察更加密切，這就造成了調(diào)控之后輿論導(dǎo)向之下的市場(chǎng)波動(dòng)。如果房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)擁有者一定程度上會(huì)放棄償還貸款，就會(huì)造成在房屋進(jìn)行拍賣之后，也不能足額將貸款償還的情況發(fā)生。對(duì)于一些投資型購(gòu)房者尤其如此。所以說(shuō)，市場(chǎng)波動(dòng)是形成貸款風(fēng)險(xiǎn)的首要因素。

（二）政策性因素

我國(guó)的住房公積金有著鮮明的政策特征。我國(guó)住房公積金定位——“幫助中低收入者購(gòu)入房產(chǎn)”。在幫助中低收入者的過(guò)程中，資格審核靈活度相對(duì)較大，符合貸款政策通常情況下都能批準(zhǔn)。于是貸款主體在優(yōu)質(zhì)客戶選擇上，風(fēng)險(xiǎn)增大了。特別是這種政策風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)住房公積金的影響更加明顯。

（三）信息因素

當(dāng)前我國(guó)在個(gè)人信用體系還有許多要健全的地方，借款人開展資格審核時(shí)，有效的手段需要不斷發(fā)展。當(dāng)出現(xiàn)貸款人以同借款人的信息沒(méi)有對(duì)稱情況的時(shí)候，違約風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)容易形成。所以，要防范這種共同風(fēng)險(xiǎn)，就要加強(qiáng)套取貸款，有意賴賬以及惡意不還款等信用記錄的調(diào)查。

（四）操作規(guī)范性因素

住房公積金管理嚴(yán)格到位，能減少管理風(fēng)險(xiǎn)的形成。這就要求相關(guān)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和個(gè)人素質(zhì)的提高。在信息系統(tǒng)的后臺(tái)操作方面，也要朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化不斷發(fā)展。減少在管理層面以及具體業(yè)務(wù)操作里的風(fēng)險(xiǎn)，管好人和物。

三、控制與防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的途徑

降低住房公積金在審核貸款并且發(fā)放之后的回收風(fēng)險(xiǎn)，是我國(guó)公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范主要防范目的。保證貸款本金以及貸款利息能在預(yù)定的時(shí)間如數(shù)收回，使得住房公積金中的有關(guān)政策可以全面落實(shí)，維護(hù)最廣大的住房公積金繳交者的利益。

（一）抵押房屋保險(xiǎn)制度

分散并且降低貸款存在的意外風(fēng)險(xiǎn)，是 降低和化解住房公積金風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)最直接有效的辦法。使得貸款有保證保險(xiǎn)，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）管理抵押物風(fēng)險(xiǎn)

防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的必要手段之一就是提高抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)控制。一方面要形成一個(gè)抵押房屋的價(jià)格評(píng)估，避免惡意的套取，或者騙取高額貸款。另外一方面要規(guī)范辦理抵押手續(xù)，加強(qiáng)抵押物跟蹤和監(jiān)管，使得抵押有效。最終實(shí)現(xiàn)貸款資產(chǎn)安全確保。

（三）抵押物處置

抵押物處置來(lái)防范公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，主要是對(duì)抵押房屋執(zhí)行處置的時(shí)候，使用以租換售、以小換大方式，使得再拍賣抵債房屋形成必要的拍賣條件。除此之外，在房屋被拆遷的時(shí)候，一定要變換新的抵押物做抵押，使得借款人有有效的抵押物能夠償還摘取，減少抵押物變換產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）受托銀行合作防范

與銀行受托的方法，主要依據(jù)的原則是由責(zé)任人承辦，同受托的銀行一起合作。使得貸款業(yè)務(wù)能夠進(jìn)行有效的考核。不斷增強(qiáng)經(jīng)辦的力量，使得業(yè)務(wù)素質(zhì)提高，確保委托貸款實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的規(guī)范化、制度化以及標(biāo)準(zhǔn)化。同銀行一起協(xié)同防范貸款的風(fēng)險(xiǎn)。與銀行合作的關(guān)系實(shí)質(zhì)是理順銀行委托。

（五）信用管理

在住房公積金貸款中，為了防范不良貸款，對(duì)信用審核的途徑主要有兩種。一種是審核借款人之前信用狀況。住房公積金中心需要同人民銀行的征信系統(tǒng)連接，在檢測(cè)條件下，獲得貸款申請(qǐng)人的信用記錄，篩選最優(yōu)貸款人，防范公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還可以要求借款申請(qǐng)人委托銀行在查詢?nèi)嗣胥y行的征信系統(tǒng)之后，出具一份《個(gè)人信用報(bào)告》，交付中心進(jìn)行審核，確認(rèn)其信用狀況。

（六）健全內(nèi)控制度

健全內(nèi)控制度是提高風(fēng)險(xiǎn)防控的能力關(guān)鍵步驟。一方面貸款管理辦法和操作細(xì)則要逐步健全，減少作失誤，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)隱患。另外一方面，禁止發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)貸款安全。對(duì)于貸款運(yùn)作里的問(wèn)題及時(shí)糾正，將貸款風(fēng)險(xiǎn)在萌芽狀態(tài)消除，實(shí)現(xiàn)落實(shí)貸款的回收責(zé)任落實(shí)。

四、結(jié)束語(yǔ)

防范和制止住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，使得住房公積金的應(yīng)用可以順利安全進(jìn)行，才能保證職工的住房公積金使用利益。我們要加大對(duì)于住房公積金風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，處理好住房公積金中存在的各種問(wèn)題。

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