●石江平

近年來，國家通過一系列加息、控制二套房貸、增加保障性住房建設(shè)、提高房產(chǎn)稅等手段控制房價過快增長和房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)。但從實際效果看，相關(guān)調(diào)控政策在縣一級城市實施效果并不明顯，通過對山西省臨汾市鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)市場當(dāng)前仍處于較快發(fā)展階段。是什么原因促使縣域房地產(chǎn)發(fā)展在宏觀調(diào)控背景下逆勢而行？帶著這個問題，筆者對近年來鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行了調(diào)研。

一、縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場起步較晚，在2001年以前只是零星開發(fā)，全縣用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金僅有620萬元;2002年鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)初具雛形，共完成開發(fā)投資2217萬元,開發(fā)總面積3.12萬平方米，平均銷售價格800元/平方米;2003年起，全縣房地產(chǎn)開發(fā)漸成氣候，共完成開發(fā)投資646 0萬元，開發(fā)總面積6.9萬平方米，平均銷售價格12 00元/平方米；2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)進入到了一個飛速發(fā)展的階段，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資116 00萬元,開發(fā)總面積8.82萬平方米，平均銷售價格14 00元/平方米；2006~2008年，全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25 700萬元,開發(fā)總面積17.62萬平方米，平均銷售價格210 0元/平方米；2009~2012年，鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)進入高速發(fā)展階段，全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8614 4萬元,開發(fā)總面積50.68萬平方米，平均銷售價格達到3000元/平方米。到了2013年9月份，鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)價格繼續(xù)高位運行，目前銷售均價已達到了328 0元/平方米。

二、縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要特點

1.全縣房地產(chǎn)開發(fā)正處于高速發(fā)展階段?？v觀鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場近10年來的發(fā)展歷程，無論是新開工面積，還是房地產(chǎn)投資額都出現(xiàn)了較快增長。從當(dāng)前市場交易情況看，全縣商品房供不應(yīng)求，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大發(fā)展空間。主要原因有：一是全縣商業(yè)性房地產(chǎn)市場發(fā)育相對滯后，隨著全縣經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內(nèi)集中釋放，特別是在“羊群效應(yīng)”的作用下，許多潛在購買者成為實際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發(fā)展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉(zhuǎn)變及其高額回報預(yù)期，進一步增強了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)飆升的價格走勢，增加了居民對住房投資及投機行為，使得購房意愿進一步放大。據(jù)對鄉(xiāng)寧縣10 0戶居民購房意愿問卷調(diào)查，有購房意愿的居民占到調(diào)查總數(shù)的81%，較上年同期增加了14個百分點，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強，占比較去年同期增加了10個百分點。另據(jù)調(diào)查，隨著房價一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉(zhuǎn)讓和出租收入已成為縣域居民財產(chǎn)性收入的重要來源。鄉(xiāng)寧縣城鎮(zhèn)居民人均財產(chǎn)性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內(nèi)翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調(diào)查：鄉(xiāng)寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達34.5%?？h級城市的經(jīng)濟區(qū)位、人口、規(guī)模等原因決定了外來投資和投機性購房對縣域房地產(chǎn)業(yè)的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項調(diào)查顯示，鄉(xiāng)寧縣城確實存在有外來投機性購房，但總量小于全部住宅成交套數(shù)的1%?？h城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內(nèi)部改善性需求外，另外兩大商品住宅強勁購買因素也助推了縣域房產(chǎn)價格的上漲：一是父母為子女結(jié)婚成家購置房產(chǎn)；二是城市化進程中周邊村鎮(zhèn)和農(nóng)村居民進城購置房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產(chǎn)市場的主流，但隨著社會發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發(fā)展的動力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費梯次相對明顯的發(fā)展態(tài)勢。

3.縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場介入不深，自有資金、應(yīng)付及預(yù)售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道，也正是因為開發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關(guān)聯(lián)性不強，才導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策對縣域房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發(fā)以購買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發(fā)，于是便邀請本地某兩家企業(yè)加盟。二是應(yīng)付及預(yù)售款是項目開發(fā)過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應(yīng)付及預(yù)收款項成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔(dān)一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔(dān)普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當(dāng)普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預(yù)售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開發(fā)商的另外一種融資方式就是預(yù)售融資。預(yù)售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進度支取，預(yù)售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據(jù)統(tǒng)計，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預(yù)售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款13 16筆共計113 28.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的549 2萬元發(fā)展到2012年末的923 7萬元，增長了近一倍。

民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。

4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。

三、縣域房地產(chǎn)市場值得關(guān)注的問題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于10 0平方米，28%大于12 0平米。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區(qū)間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發(fā)，可以說今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結(jié)構(gòu)等相關(guān)問題的理性規(guī)劃應(yīng)該引起高度重視。

2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經(jīng)濟壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。

3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價328 0元，租售比為1∶38 5。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆。縣域的經(jīng)濟和人口特點決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導(dǎo)而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應(yīng)量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當(dāng)投資購房比例超過13%~15%時，房地產(chǎn)泡沫就會開始膨脹。

5.房價回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調(diào)控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調(diào)。

四、對策及建議

1.正確認識房地產(chǎn)市場重要作用、發(fā)展趨勢和政策調(diào)控目標(biāo)。一是在持續(xù)經(jīng)濟增長的動力支撐下，房地產(chǎn)價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶有明顯的周期特點，商業(yè)性房地產(chǎn)價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標(biāo)是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經(jīng)濟發(fā)展形成較大沖擊，市場調(diào)控應(yīng)靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產(chǎn)市場“崩盤”。同時，在政策執(zhí)行時應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應(yīng)該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進行整體制度和規(guī)則設(shè)計，在承認現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設(shè)，切實加大保障房建設(shè)的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，每一個地區(qū)都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應(yīng)有所不同。

2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風(fēng)險。縣域房地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產(chǎn)市場，是目前各金融機構(gòu)亟待研究解決的問題。

3.加強監(jiān)測分析和預(yù)警，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。政府、城建、土地、金融等部門應(yīng)加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警體系的建設(shè)，及時反映縣域房地產(chǎn)供求、結(jié)構(gòu)、價格等信息，切實為宏觀經(jīng)濟濟管理部門適時適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過及時的信息披露，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民理性投資和消費。

五、結(jié)論

本文研究結(jié)果僅基于鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、存在問題與不足，提出的一些建議，旨在促進縣域房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。小城市房地產(chǎn)市場的地方性特點相當(dāng)強。因此，在把握其宏觀走勢的同時，建議針對本地實際，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，盡量規(guī)避“城市小，泡沫大”的小城市房地產(chǎn)風(fēng)險，從而有效地降低城鄉(xiāng)居民生活成本，提高居民生活質(zhì)量。

[1]劉麗華.縣域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.問題及建議.河北金融，2010（6）

[2]黃裕盛.縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā).中國房地產(chǎn)業(yè)，2012（3）