董申

摘 要：目前在推進(jìn)城市建設(shè)過(guò)程中，存在著對(duì)住宅小區(qū)重建設(shè)輕管理的現(xiàn)象，甚至，有些干部認(rèn)為住宅小區(qū)管理是物業(yè)的事情，與己無(wú)關(guān)。小區(qū)雖小，牽扯的事務(wù)卻較多，涉及社會(huì)生活的各個(gè)方面，也彰顯了一個(gè)城市的社會(huì)管理水平。只有把小區(qū)文明建設(shè)納入社區(qū)文明建設(shè)、城市文明建設(shè)才能形成有機(jī)整體，使之真正成為利民惠民工程。

關(guān)鍵詞：淮北市;住宅小區(qū)建設(shè);惠民工程

中圖分類號(hào)：A ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? 文章編號(hào)：1002-2589（2015）34-0092-02

住宅小區(qū)是城市的細(xì)胞，既是基本組成部分，也是重要展示窗口。加強(qiáng)城市住宅小區(qū)管理涉及廣大人民群眾的切身利益，是改善市民居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量的需要，是衡量城市形象和品質(zhì)的重要內(nèi)容，也是創(chuàng)建文明城市、建設(shè)精美城市的重要平臺(tái)。為探索加強(qiáng)城市住宅小區(qū)管理的途徑，在調(diào)研安徽省淮北市相山區(qū)住宅小區(qū)管理狀況的基礎(chǔ)上，形成本專題報(bào)告。

一、基本情況

安徽省淮北市主城區(qū)位于相山區(qū)，相山區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。轄1鎮(zhèn)和10個(gè)街道辦事處。共有住宅小區(qū)272個(gè)，大致分為三種類型：一是實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)87個(gè);二是由單位實(shí)行自治管理的小區(qū)34個(gè);三是不具備物業(yè)管理?xiàng)l件，由區(qū)環(huán)衛(wèi)人員簡(jiǎn)單進(jìn)行衛(wèi)生保潔的小區(qū)151個(gè)。近年來(lái)，相山區(qū)因地制宜，積極探索，充分發(fā)揮鎮(zhèn)、辦事處和社區(qū)居委會(huì)、村民委員會(huì)的作用，建立起“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、齊抓共管、綜合協(xié)調(diào)”的城市住宅小區(qū)管理體制，推動(dòng)了住宅小區(qū)管理工作的健康發(fā)展，具有一定的代表性。

（一）建立組織機(jī)構(gòu)，明確工作職責(zé)

堅(jiān)持屬地管理原則，按照“誰(shuí)的轄區(qū)誰(shuí)主管、誰(shuí)的社區(qū)誰(shuí)負(fù)責(zé)”的要求，建立了區(qū)、辦事處（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村委會(huì)）三位一體的住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)，并明確各自的工作職責(zé)。區(qū)里成立物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督查全區(qū)住宅小區(qū)的管理工作;辦事處（鎮(zhèn)）分別成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)安排、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)管理工作;各社區(qū)（村委會(huì)）明確1名黨政副職領(lǐng)導(dǎo)具體抓住宅小區(qū)的管理工作，負(fù)責(zé)落實(shí)各項(xiàng)工作安排。三級(jí)機(jī)構(gòu)按照職責(zé)分工，積極開(kāi)展工作，有力地推動(dòng)了住宅小區(qū)管理工作的開(kāi)展。

（二）開(kāi)展試點(diǎn)先行，發(fā)揮引領(lǐng)作用

為加快住宅小區(qū)規(guī)范化管理，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，認(rèn)真梳理、篩選示范小區(qū)，作為典型推廣，以點(diǎn)帶面促進(jìn)小區(qū)規(guī)范化管理工作。南黎街道辦事處作為全區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)單位，選取了問(wèn)題較突出的商業(yè)化居住小區(qū)和單位零散型居住小區(qū)作為試點(diǎn)。本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，積極實(shí)施政府主導(dǎo)、街道牽頭、社區(qū)參與、物業(yè)管理的管理模式，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，逐步走向市場(chǎng)化，取得了較好成效，提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。

（三）做好投訴受理，化解管理矛盾

積極受理、解決物業(yè)投訴、反映的問(wèn)題，例如住宅小區(qū)垃圾處理、停水、停電等問(wèn)題，促進(jìn)了小區(qū)環(huán)境的改善，保證了生活秩序，維護(hù)了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)于個(gè)別物業(yè)公司退出，應(yīng)及時(shí)采取措施，做到管理無(wú)縫對(duì)接，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的和諧穩(wěn)定。同時(shí)，加大督查力度，聯(lián)合有關(guān)部門不定期對(duì)辦事處、社區(qū)的管理工作進(jìn)行督查，對(duì)存在問(wèn)題限期整改。

二、存在問(wèn)題及原因分析

（一）主要問(wèn)題

一是各小區(qū)發(fā)展不平衡。與整體情況相比較，基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程完備的住宅小區(qū)智能化水平較高。業(yè)主的觀念更新快，容易接受新的方便快捷的生活方式，對(duì)物業(yè)公司有較高的管理與服務(wù)要求，物業(yè)管理先進(jìn)。與此并存，一些不完善的住宅小區(qū)，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)水平都存在一定的差距，物業(yè)管理水平比較落后。一般新建住宅小區(qū)的管理服務(wù)水平相對(duì)較高、注重人性關(guān)懷，一些老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)水平較低。

二是普遍存在管理瓶頸。當(dāng)前，住宅小區(qū)管理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題主要有：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符;機(jī)動(dòng)車隨意停放、堵塞安全通道;垃圾處理不及時(shí)不到位;綠地變成菜園子;違章搭建;小區(qū)內(nèi)養(yǎng)雞、養(yǎng)貓、養(yǎng)狗引發(fā)環(huán)境、衛(wèi)生、安全問(wèn)題等“七種亂象”。這些問(wèn)題涉及多個(gè)部門，既是小區(qū)管理中的難點(diǎn)，同時(shí)也是小區(qū)矛盾的積聚點(diǎn)，在全市各住宅小區(qū)中普遍存在，只是現(xiàn)象不同、程度不同。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能勸告，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，別無(wú)他法。住宅小區(qū)的管理體制亟待理順和完善，部門聯(lián)動(dòng)的合力有待提高，綜合執(zhí)法有待加強(qiáng)。

三是管理服務(wù)水平不高。大環(huán)境看，我國(guó)物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻”低，企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)人員、設(shè)備設(shè)施、管理水平等存在參差不齊的現(xiàn)象，“小、散、亂”的狀況比較突出。具體到淮北，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，現(xiàn)有管理人員很少受過(guò)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，思想水平、服務(wù)素質(zhì)較低，專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)缺乏。

（二）原因分析

一是政府方面。在我們調(diào)研走訪的過(guò)程中，很多政府部門都認(rèn)為小區(qū)的建設(shè)與管理不屬于自己職責(zé)范圍，認(rèn)為小區(qū)的管理是物業(yè)的事情。事實(shí)上，政府作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，對(duì)小區(qū)的建設(shè)和管理、對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著不可推卸的責(zé)任。目前，由于物業(yè)管理所涉及的部門過(guò)多、服務(wù)種類復(fù)雜，因而導(dǎo)致政府制定的物業(yè)管理法規(guī)不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要，至今尚未形成完善的物業(yè)管理法規(guī)體系和職責(zé)明晰的長(zhǎng)效管理體制。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)得不到有效的發(fā)展，也與相關(guān)部門管理不到位，監(jiān)督不到位有著直接的關(guān)系。

二是企業(yè)方面。首先，從小區(qū)開(kāi)發(fā)商方面來(lái)說(shuō)，合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)管理的前提條件。但近些年，我國(guó)很多地方不少開(kāi)發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。其次，從物業(yè)管理企業(yè)方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司與社會(huì)有關(guān)部門的關(guān)系尚未理順。一個(gè)小區(qū)要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，涉及的相關(guān)部門有房管、園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政、供水、供電、煤氣等十幾家。另外，多數(shù)物業(yè)公司還沒(méi)有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，導(dǎo)致公司內(nèi)部權(quán)責(zé)不清、管理不科學(xué)，無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。加上物業(yè)管理人才短缺，專業(yè)技術(shù)人才少，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平無(wú)法滿足市場(chǎng)發(fā)展的要求。

三是業(yè)主方面。首先，業(yè)主商品消費(fèi)意識(shí)不足。盡管花錢買服務(wù)已被大部分業(yè)主接受，但由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以及享受“福利制”管理模式的影響，還有相當(dāng)一部分業(yè)主還沒(méi)有形成物業(yè)服務(wù)也是商品的概念。其次，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮的不理想。全市住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的較少，在已成立的業(yè)主委員會(huì)中，能夠積極主動(dòng)發(fā)揮作用的更少，有的甚至是形同虛設(shè)，“越權(quán)”“放權(quán)”“棄權(quán)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這既有業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)的因素，也有政府部門引導(dǎo)業(yè)主強(qiáng)化自律意識(shí)方面做得不夠的因素。

三、建議

（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，充分理解加強(qiáng)住宅小區(qū)管理的重要意義

當(dāng)前，在一些領(lǐng)導(dǎo)干部思想意識(shí)中還存在著對(duì)小區(qū)管理重要性認(rèn)識(shí)不到位的現(xiàn)象。有的認(rèn)為對(duì)于住宅小區(qū)重在建設(shè)，管理工作順其自然;有的認(rèn)為住宅小區(qū)管理就是物業(yè)公司的事情，與己無(wú)關(guān);有的認(rèn)為這一塊在創(chuàng)建全國(guó)文明城市工作中所占分值比例很少，不值得下功夫;還有的認(rèn)為建設(shè)精致淮北只要做到山清水秀就行了，小區(qū)影響不大。

但是，小區(qū)雖小，牽扯的事務(wù)卻較多，涉及社會(huì)生活的各個(gè)方面，也彰顯一個(gè)城市的社會(huì)管理水平。以目前現(xiàn)狀，很難對(duì)小區(qū)做到綜合治理，更不用說(shuō)從根源上解決問(wèn)題。如果小區(qū)管理沒(méi)有理順體制、建立長(zhǎng)效機(jī)制，在文明創(chuàng)建工作中，就只能靠臨陣磨槍、搞突擊，以至于成本高、效益差、反彈快，治標(biāo)不治本。并且，這是一項(xiàng)利民惠民工程，在建設(shè)精致淮北的實(shí)踐中影響很大，老百姓對(duì)于小區(qū)管理情況看得見(jiàn)、摸得著、關(guān)注多。只有建設(shè)好、管理好，讓群眾真正得到實(shí)惠，提高大家的滿意度和幸福指數(shù)，才能實(shí)現(xiàn)我們的精美城市夢(mèng)。因此要高度重視、切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理工作，廣泛宣傳，努力形成人人參與、成果共享的良好局面。

（二）注重設(shè)計(jì)，規(guī)劃先行，努力創(chuàng)造加強(qiáng)住宅小區(qū)管理的基礎(chǔ)條件

小區(qū)規(guī)劃是小區(qū)發(fā)展的藍(lán)圖和指導(dǎo)小區(qū)建設(shè)的總體部署，目的是統(tǒng)籌考慮、合理配置、有效利用小區(qū)的資源，促進(jìn)小區(qū)建設(shè)與管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。一個(gè)好的小區(qū)規(guī)劃應(yīng)是綜合了物質(zhì)性的和非物質(zhì)性內(nèi)容的小區(qū)規(guī)劃，從小區(qū)的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、人口與社會(huì)、組織與管理、物質(zhì)與空間四個(gè)層面，挖掘和發(fā)現(xiàn)小區(qū)發(fā)展的各方面問(wèn)題，全面提升小區(qū)的硬環(huán)境和軟環(huán)境。

城市住宅小區(qū)規(guī)劃不僅要塑造宜人的空間和人居環(huán)境，包括對(duì)小區(qū)住房、商業(yè)、交通、公共配套等各類生活設(shè)施的完善和景觀環(huán)境的提升。而且，還應(yīng)該注重做好小區(qū)的文化活動(dòng)的開(kāi)展、安全防范、教育、健身、娛樂(lè)、通訊配套設(shè)施的引入和管理等問(wèn)題。

（三）理順體制，根治亂象，建立和完善住宅小區(qū)管理的運(yùn)行機(jī)制

加強(qiáng)住宅小區(qū)管理，解決七種亂象，必須理順關(guān)系，健全機(jī)制。建議在屬地管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行“市里指導(dǎo)、縣區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、辦事處（鎮(zhèn)）督辦、社區(qū)（居委會(huì)）落實(shí)”的管理體制。市人大、政府定期開(kāi)展對(duì)小區(qū)建設(shè)與管理的指導(dǎo)、督查，聽(tīng)取基層管理工作中的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)和熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，針對(duì)現(xiàn)行管理體制、機(jī)制的薄弱環(huán)節(jié)，制定相應(yīng)的對(duì)策措施。市文明辦要按照文明創(chuàng)建工作要求，擬定小區(qū)管理框架標(biāo)準(zhǔn)，提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。市房地產(chǎn)管理部門作為小區(qū)管理的行政主管機(jī)構(gòu)，要貫徹執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，起草并組織實(shí)施我市相關(guān)規(guī)定，培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng);制定小區(qū)管理總體方案并組織實(shí)施，指導(dǎo)各縣區(qū)的物業(yè)管理工作。

縣區(qū)政府要按照全市指導(dǎo)意見(jiàn)，具體部署住宅小區(qū)的管理工作，建立組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體，建立健全各司其職、齊抓共管、協(xié)調(diào)配合的管理機(jī)制。比如解決七種亂象問(wèn)題，就需要明確誰(shuí)能管住、誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)、誰(shuí)去配合的問(wèn)題。建議由一個(gè)部門牽頭，相關(guān)單位配合，縣區(qū)政府明確一位常委負(fù)責(zé)主抓，通過(guò)建立一個(gè)“高配、強(qiáng)力、有效”的組織機(jī)構(gòu)，制定規(guī)范，聯(lián)合執(zhí)法，部門聯(lián)動(dòng)，進(jìn)而在根本上解決這一問(wèn)題。

同時(shí)，縣區(qū)政府要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。辦事處（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)抓好小區(qū)管理工作，定期督促檢查落實(shí)情況;調(diào)解社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí)各項(xiàng)具體管理工作，包括環(huán)境、衛(wèi)生、綜合治理等;組織、指導(dǎo)成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)其日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督;負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主的文明教育，引導(dǎo)大家遵守社會(huì)公德，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理共同發(fā)展。四級(jí)管理體系應(yīng)相互配合，協(xié)調(diào)運(yùn)作，使各項(xiàng)工作落到實(shí)處。