◆本刊記者 蔚 子 / 文

中建東孚追求卓越的實(shí)踐
——2014年上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)企業(yè)掠影（二）

◆本刊記者 蔚 子 / 文

編者按

本刊對(duì)獲得“2014年上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)”企業(yè)進(jìn)行觀察，本期，我們對(duì)上海中建東孚投資發(fā)展有限公司進(jìn)行梳理，提煉了五個(gè)特點(diǎn)。希望對(duì)追求卓越的企業(yè)，有所啟發(fā)。

2014年上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)企業(yè)名單中，有一匹首次入選“2014年中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”的黑馬——上海中建東孚投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中建東孚”）。該公司憑借其產(chǎn)品質(zhì)量、品牌影響、盈利能力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效等突出表現(xiàn)，在行業(yè)內(nèi)的地位不斷攀升，也給我們觀察分析，帶來了興趣。

“中建東孚”成立于2008年5月，是中建八局下屬全資子公司，專業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，原名“上海中建楷昕投資發(fā)展有限公司”，2013年3月更為現(xiàn)名。該公司總部設(shè)在上海，下轄上海、山東、西安3個(gè)區(qū)域公司。六年來，該公司多項(xiàng)指標(biāo)位列中建股份公司各局院地產(chǎn)之首。

一、傳承質(zhì)量文化，堅(jiān)持用高標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品和服務(wù)

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)取得成功的因素很多。在對(duì)“中建東孚”的觀察與分析中我們發(fā)現(xiàn)，傳承“鐵軍”質(zhì)量文化，用高標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品和服務(wù)，是“中建東孚”取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最重要核心競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)。

“中建東孚”的母公司為中建八局。成立于1983年的該局，由基建工程兵22支隊(duì)改編而來，具有敢打敢拼、“令行禁止、使命必達(dá)”的準(zhǔn)軍事化管理文化風(fēng)格。傳承中國(guó)建筑“精工筑家，筑福天下”和母公司基因，“中建東孚”形成了重視質(zhì)量的整體把握和細(xì)節(jié)管控的顯著特點(diǎn)。成立6年來，該公司先后通過ISO 9001、ISO 14001和GB/T 28001整合型管理體系認(rèn)證，并導(dǎo)入卓越績(jī)效模式，把“中建信條”“鐵軍文化”深深根植于企業(yè)組織細(xì)胞中，形成了“品質(zhì)保障、價(jià)值創(chuàng)造”為價(jià)值觀的“同行”文化。從領(lǐng)導(dǎo)到項(xiàng)目經(jīng)理、到員工，都養(yǎng)成了做優(yōu)質(zhì)精品工程的習(xí)慣，創(chuàng)優(yōu)的理念深深扎根于腦海，做到了目標(biāo)明確，行動(dòng)自覺，使質(zhì)量目標(biāo)在施工過程中一環(huán)一環(huán)得到保證，最后成為精品工程。

上海青浦崧澤華城保障房項(xiàng)目，是“中建東孚”質(zhì)量文化的最好體現(xiàn)。該項(xiàng)目坐落于青浦新城中心城區(qū)東側(cè)，整個(gè)項(xiàng)目建筑總面積約84萬平方米，由12塊地組成。為確保這個(gè)上海市“重大民生工程”的質(zhì)量，“中建東孚”一開始就從“精品工程”的高起點(diǎn)，確立了“造比商品房更好的保障房”的開發(fā)定位，立志為上海人民奉獻(xiàn)“全國(guó)最好的保障房”，制定了“設(shè)計(jì)最優(yōu)、質(zhì)量最佳、速度最快、環(huán)境最美、服務(wù)最好”的“五好”保障房標(biāo)準(zhǔn)。

在施工方面，“中建東孚”堅(jiān)持質(zhì)量為本、“樣板引路”的制度。即，在實(shí)體施工前，先建造一個(gè)樣板，各項(xiàng)材料、構(gòu)配件，每道工藝施工質(zhì)量均達(dá)到總包方、監(jiān)理方、業(yè)主方一致認(rèn)可滿意后，方才開始實(shí)體施工。做到了每棟樓、每層板、每根柱，都是標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)的產(chǎn)品。為了讓墻體質(zhì)量更上一層樓，技術(shù)人員自創(chuàng)了“管線直埋技術(shù)”，避免了以往“先砌墻后安裝管線”的做法，杜絕了墻面出現(xiàn)裂縫的隱患。為了解決屋面滲漏的質(zhì)量通病，施工人員把屋面混凝土標(biāo)號(hào)提高了一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)，使其具有了自防水功能。為了對(duì)付柱墻混凝土的裂縫，他們找到了做“面膜”的方法，為柱墻噴水養(yǎng)護(hù)……

傳承質(zhì)量文化，為中建東孚帶來了明顯的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。上海青浦崧澤華城獲得了全國(guó)保障房中唯一獲“廣廈獎(jiǎng)”、上海市首個(gè)獲“白玉蘭小區(qū)”和“全國(guó)用戶滿意工程”。在山東的“中建文化廣場(chǎng)”，也榮獲了房地產(chǎn)最高質(zhì)量獎(jiǎng)——“廣廈獎(jiǎng)”。

二、重視戰(zhàn)略管理，推行“四位一體”經(jīng)營(yíng)模式

“中建東孚”高度重視戰(zhàn)略管理，導(dǎo)入卓越績(jī)效模式，成立了戰(zhàn)略委員會(huì)，以中建八局二級(jí)單位總部所在地省會(huì)城市和計(jì)劃單列市為投資重點(diǎn)，將位于中國(guó)金融中心的上海設(shè)為總部，率先拓展戰(zhàn)略區(qū)域經(jīng)營(yíng)，形成了上海、山東、西安三角區(qū)域市場(chǎng)的良好布局。與此同時(shí)，推行“投資—開發(fā)—設(shè)計(jì)—施工”四位一體的商業(yè)模式。

在戰(zhàn)略推進(jìn)中，采取“垂直領(lǐng)導(dǎo)，分工協(xié)作，各負(fù)其責(zé)”的工作方式。依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度工作重點(diǎn)，對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員進(jìn)行分工，將年度責(zé)任目標(biāo)落實(shí)下去，并簽訂《經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核責(zé)任書》，納入年薪考核范圍。與此同時(shí)，健全了《公司章程》《董常會(huì)議事規(guī)則》《總經(jīng)理辦公會(huì)議事規(guī)則》《黨委會(huì)議事規(guī)則》等，對(duì)公司、區(qū)域公司和項(xiàng)目公司明確職能，強(qiáng)化依法治企，有效授權(quán)。

以投融資創(chuàng)新為先導(dǎo)，中建東孚在土地獲取模式、項(xiàng)目融資模式上進(jìn)行了創(chuàng)新探索。在土地獲取中，通過與中建八局主業(yè)聯(lián)動(dòng)，積極跟蹤研究國(guó)家及戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、棚戶區(qū)改造等投資政策，與政府對(duì)接、盤點(diǎn)項(xiàng)目資源、探討合作開發(fā)模式，力爭(zhēng)在區(qū)域市場(chǎng)成為新型開發(fā)模式的創(chuàng)立者、成功運(yùn)營(yíng)典范的創(chuàng)造者。在項(xiàng)目融資中，通過股權(quán)代持等表外融資方式突破資金瓶頸，并優(yōu)化公司發(fā)展的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)跟蹤研究保障房開發(fā)、棚戶區(qū)改造、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、自貿(mào)區(qū)建設(shè)等的融資政策，獲取優(yōu)惠條件和低成本資金，并積極探討建立與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金、保險(xiǎn)基金及國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的合作模式。通過融資管理創(chuàng)新，運(yùn)用多種融資方法，較好地解決了項(xiàng)目資金的需求，項(xiàng)目資本成本率從2012年的5.7%，下降到2014年的5.43%。僅此一項(xiàng)就節(jié)約成本64萬元。

對(duì)競(jìng)標(biāo)后取得的項(xiàng)目，以“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享”為原則，以“標(biāo)價(jià)分離、風(fēng)險(xiǎn)抵押、過程控制、目標(biāo)考核、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)”為指導(dǎo)，實(shí)施過程管理。通過標(biāo)價(jià)分離、簽訂《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》，實(shí)施項(xiàng)目全員風(fēng)險(xiǎn)抵押責(zé)任制，將工程質(zhì)量、工期、安全、成本、顧客滿意等管理責(zé)任與個(gè)人利益緊緊捆綁；將全面質(zhì)量、工期、科技、成本、安全、綠色建造和風(fēng)險(xiǎn)管理，用于項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理的全過程，圍繞“設(shè)計(jì)要優(yōu)、標(biāo)準(zhǔn)要高、技術(shù)要新、工藝要精、管理要嚴(yán)、服務(wù)要好”開展工作，促進(jìn)了項(xiàng)目工期、質(zhì)量、安全等各方面管理的提升；通過優(yōu)化設(shè)計(jì)、集中采購(gòu)，推行新技術(shù)、新材料、新工藝等措施來降低成本，通過加強(qiáng)總分包結(jié)算管理來降低成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)過程整體成本最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了顧客、員工、供方和企業(yè)等多方共贏。

三、聚焦顧客需求，傾力打造五大類住房產(chǎn)品

隨著住房需求和居住觀念的變化，人們對(duì)住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求更高，更加注重舒適安全、健康、性能、環(huán)境和良好的空氣質(zhì)量，更加注重項(xiàng)目周圍的學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、體育健身和公共交通等方面的服務(wù)。

面對(duì)品質(zhì)與功能性強(qiáng)相關(guān)的特點(diǎn)，中建東孚根據(jù)家庭生命周期細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分出了“二人世界”“社會(huì)新銳”“親子之家”“事業(yè)有成”“三代同堂”五大類關(guān)鍵顧客。在此基礎(chǔ)上，通過調(diào)研、拜訪、座談、電話、郵件、投訴處理、工程回訪等，多方了解顧客，詳細(xì)分析客戶的需求和期望。公司還就銷售價(jià)格、地理位置等八個(gè)重要度對(duì)不同顧客群的需求與期望，進(jìn)行了相對(duì)重要性排序，并將需求信息反饋到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備材料采購(gòu)、施工過程、以及物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)，傾力打造品質(zhì)與功能性結(jié)合俱佳的住房產(chǎn)品，并不斷進(jìn)行提升和改進(jìn)。

施行360度客戶全生命周期的分級(jí)管理。中建東孚建立的“全面、全員、全過程”的大客服服務(wù)體系，通過遍布各地的客戶關(guān)系中心和“4008067808”熱線電話，與客戶保持長(zhǎng)期聯(lián)系，從售前客戶接待一直持續(xù)到交房后5年品質(zhì)提升。中建東孚還善于學(xué)習(xí)同行業(yè)先進(jìn)理念，編制了“一見鐘情、幸福牽手、共建家園、喜迎遷居、體貼入微、勇?lián)喝?、與您同心、攜手同行”的“八局東孚八步法”，實(shí)現(xiàn)了客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，為用戶提供就近、快捷、高質(zhì)量的全過程一體化服務(wù)。同時(shí)，還定期開展客戶滿意度調(diào)查。

利用信息化手段，他們建立了“營(yíng)銷信息系統(tǒng)”“客戶交房投訴數(shù)據(jù)庫(kù)”“缺陷反饋信息庫(kù)”，并將這些數(shù)據(jù)放到信息平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)共享。以不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，持續(xù)促進(jìn)和完善、改進(jìn)顧客關(guān)系體系。

目前，中建東孚在業(yè)內(nèi)的知名度和信譽(yù)、客戶對(duì)公司預(yù)期質(zhì)量、感知價(jià)值和感知質(zhì)量，以及客戶滿意度、忠誠(chéng)度逐年提高。近三年銷售額年均增長(zhǎng)93%；銷售面積年均增長(zhǎng)115%；銷售項(xiàng)目逐年快速遞增；市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)突顯；成為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一匹黑馬，呈現(xiàn)出了跨越式發(fā)展的趨勢(shì)。

四、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，集先進(jìn)管理與技術(shù)于一體

中建東孚成立六年來，實(shí)現(xiàn)了快速、健康的增長(zhǎng)，多項(xiàng)指標(biāo)位列行業(yè)先進(jìn)，與該公司實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)策略，充分利用中建股份技術(shù)中心、中建八局工程研究院及內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資源，與外部科研機(jī)構(gòu)和相關(guān)技術(shù)協(xié)作單位進(jìn)行廣泛合作，建立以研究為先導(dǎo)的知識(shí)創(chuàng)新、以標(biāo)準(zhǔn)化為軸心的技術(shù)創(chuàng)新和以信息化為載體的管理創(chuàng)新構(gòu)成的科技創(chuàng)新體制分不開。

利用中建八局在建筑企業(yè)中率先推行綠色施工、裝配式建筑、BIM（建筑信息模型）技術(shù)應(yīng)用、開展BIM技術(shù)的研究及推廣應(yīng)用，中建東孚成立專家評(píng)審委員會(huì)、綠色建造領(lǐng)導(dǎo)小組、BIM領(lǐng)導(dǎo)小組，將BIM技術(shù)貫穿于設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)管理等項(xiàng)目全生命周期的各個(gè)階段，初步建立了從上游到下游的溝通和交流環(huán)節(jié)，開展了項(xiàng)目全生命周期的信息化管理，推進(jìn)了信息化與建筑施工的兩化融合。

在綠色施工方面，按照“四節(jié)一環(huán)?！币?，和母公司領(lǐng)銜主編的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程綠色施工評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50640-2010)，開展了包括綠色施工技術(shù)、綠色施工工藝、綠色施工新設(shè)備新材料、綠色施工現(xiàn)場(chǎng)在內(nèi)的一系列標(biāo)準(zhǔn)化建筑制造和考評(píng)方法。按照《施工現(xiàn)場(chǎng)廢棄物的再生利用技術(shù)規(guī)程》，中建東孚開展了建筑施工現(xiàn)場(chǎng)廢棄物的綜合利用，并已成為“建筑垃圾零排放”綠色施工的領(lǐng)跑者。中建東孚的中建文化城項(xiàng)目，是山東省第一個(gè)獲得“國(guó)家綠色建筑運(yùn)營(yíng)二星標(biāo)識(shí)”、首批獲得“綠色建筑節(jié)能示范工程”節(jié)能補(bǔ)貼的項(xiàng)目，并獲得2013年度“全國(guó)綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)”；中建鳳棲第項(xiàng)目，獲得綠色建筑設(shè)計(jì)三星認(rèn)證；中建錦繡城、中建群星匯、中建錦繡瓏灣、中建青浦崧澤華城均獲得綠色建筑設(shè)計(jì)一星級(jí)認(rèn)證。

在裝配式建筑方面，中建東孚利用3D技術(shù)打造的一幢二層小樓，去年8月已經(jīng)出現(xiàn)在西虹橋的施工現(xiàn)場(chǎng)。西虹橋項(xiàng)目是中建東孚在上海開發(fā)的首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目。這幢小樓建筑高度9米、建筑面積1154平方米，由255塊預(yù)制梁、預(yù)制柱、疊合板等預(yù)制構(gòu)件裝配而成，預(yù)制率高達(dá)80%以上。裝配式建筑能減少濕作業(yè)，不僅能縮短工期、節(jié)約勞動(dòng)力，更能減少建筑廢棄物、大量減少揚(yáng)塵，可為治理污染、霧霾作出貢獻(xiàn)，堪稱中國(guó)建筑的“4.0”體系。該體系的最大技術(shù)亮點(diǎn)在于其預(yù)應(yīng)力技術(shù)。目前該體系已經(jīng)寫入上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《裝配整體式混凝土公共建筑設(shè)計(jì)規(guī)程》中，在新虹橋項(xiàng)目應(yīng)用成功后，該體系將廣泛推廣應(yīng)用于大型公共建筑的設(shè)計(jì)施工中。

從綠色施工、BIM技術(shù)應(yīng)用，到裝配式建筑，集先進(jìn)管理與技術(shù)于一體，大大推進(jìn)了中建東孚的兩化融合，提升了中國(guó)建筑制造的競(jìng)爭(zhēng)力。

五、以人為本，著力于學(xué)習(xí)型組織的建設(shè)

雖然已經(jīng)躋身中國(guó)地產(chǎn)500強(qiáng)，但中建東孚的人員并不多，而學(xué)歷卻不低。在現(xiàn)有員工491名中，碩、博士及以上68人，本科325人。公司高層始終把“兩級(jí)班子”（公司、區(qū)域公司）和“三支隊(duì)伍”（員工隊(duì)伍、黨員隊(duì)伍、干部隊(duì)伍）建設(shè)作為企業(yè)永葆活力的制勝法寶。在公司、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司建立黨工團(tuán)組織，充分發(fā)揮黨團(tuán)組織的先鋒模范帶頭作用。與此同時(shí)，遵循“人才強(qiáng)企、以人為本”理念，著力構(gòu)建人力資源開發(fā)和管理體系，深入推進(jìn)“三個(gè)全員覆蓋”（績(jī)效考核、教育培訓(xùn)、員工職業(yè)生涯規(guī)劃），建設(shè)一支專業(yè)能力強(qiáng)、職業(yè)素質(zhì)高，專業(yè)協(xié)調(diào)、梯隊(duì)合理適應(yīng)公司發(fā)展需要的職工隊(duì)伍。

以人為本，營(yíng)造氛圍，打造學(xué)習(xí)型組織的建設(shè)，是其隊(duì)伍建設(shè)的著力點(diǎn)。一是倡導(dǎo)終身學(xué)習(xí)、團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，積極開展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)、爭(zhēng)做知識(shí)型員工”活動(dòng)。二是公司領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭學(xué)習(xí)，不斷提升領(lǐng)導(dǎo)干部的戰(zhàn)略管理能力、專業(yè)素養(yǎng)和綜合管理水平。三是走出去、請(qǐng)進(jìn)來，組織領(lǐng)導(dǎo)班子成員和骨干員工到中海、萬科等知名地產(chǎn)企業(yè)考察學(xué)習(xí)，聘請(qǐng)地產(chǎn)專家、著名學(xué)者到公司舉辦講座，著力打造“善學(xué)東孚”。四是深入推進(jìn)“導(dǎo)師帶徒”。簽訂《導(dǎo)師帶徒合同》，按《中建東孚導(dǎo)師帶徒活動(dòng)手冊(cè)》要求開展“導(dǎo)師帶徒”，并進(jìn)行相應(yīng)考核。編制《知識(shí)案例集》，提升知識(shí)管理水平。

科學(xué)設(shè)計(jì)薪酬體系，是留住人才、吸引人才，讓學(xué)習(xí)型組織充滿活力的機(jī)制保障。中建東孚聘請(qǐng)專業(yè)管理咨詢公司，幫助公司的組織管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行了梳理和規(guī)范，建立了以人為本的人力資源管理體系，完善了近300個(gè)崗位說明書，優(yōu)化了管理流程，并發(fā)布《組織管理手冊(cè)》，印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化公司人力資源管理流程的通知》，減少了不必要審批環(huán)節(jié)，縮短管理鏈條、提升了效率，并實(shí)施《利潤(rùn)分享激勵(lì)計(jì)劃》《營(yíng)銷專職激勵(lì)辦法》等方案，實(shí)行市場(chǎng)化的薪酬管理方式及調(diào)薪機(jī)制，開展崗位價(jià)值評(píng)估，分專業(yè)崗位進(jìn)行薪酬競(jìng)爭(zhēng)力分析，設(shè)定具有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬策略，在人崗匹配基礎(chǔ)上組織實(shí)施薪酬調(diào)整，強(qiáng)化投入。

最新的消息是：中建東孚的領(lǐng)導(dǎo)班子在總結(jié)2014年“品質(zhì)管理深化年”的基礎(chǔ)上，部署了2015年“打造商業(yè)平臺(tái)、打造金融平臺(tái)、抓好物業(yè)發(fā)展和建立項(xiàng)目的激勵(lì)機(jī)制”四大重點(diǎn)工作，以“提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和提升項(xiàng)目盈利能力，加快產(chǎn)品轉(zhuǎn)型和加快金融創(chuàng)新”和繼續(xù)履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任為著眼點(diǎn)，強(qiáng)化創(chuàng)新機(jī)制和責(zé)任意識(shí)，不斷追求卓越。