摘要：中國城市化的飛速發(fā)展對建設土地產(chǎn)生了巨大需求。在宅基地的征用過程中，無論是低補償還是高補償，都存在很多的問題。宅基地置換模式和征地的留用地模式是現(xiàn)實中比較好的征地制度創(chuàng)新模式。由這些先進的模式，可對宅基地的征用提供很多啟示：政府要統(tǒng)籌運用多種補償方式，統(tǒng)籌政府與社會，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地，統(tǒng)籌城市建設用地的使用結構，統(tǒng)籌近郊和遠郊分配宅基地增值收益分配。

關鍵詞：宅基地征用；宅基地置換；留用地

中圖分類號：D207 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）12-0230-01

一、背景分析

城鎮(zhèn)化是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、人口向城鎮(zhèn)集中的自然過程，是人類社會發(fā)展的客觀趨勢，是國家現(xiàn)代化的重要標志。1978—2013年，我國的城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到53.7%，年均提高1.02%。但無論從發(fā)達國家80%的平均水平，還是從人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的水平來看，我國的城鎮(zhèn)化進程還遠未完成。2013年末，中國人口為1.36億，如城鎮(zhèn)化率每年提高1%，以此保守推算，每年要有1300多萬人進城。從土地需求情況來看，按人均城市建設用地面積100㎡/人推斷，要達到常住人口80%的城市化率，至少需城市建設用地0.54億畝。要達到戶籍人口80%的城市化率，至少需0.9億畝。從土地的供給來看，近年來各省用地用地缺口在50%左右。從2003年到2012年，中國城市的數(shù)量（含縣級市）維持在660個左右，而自然村的數(shù)量則從320多萬個減少到267萬個，因此城市的規(guī)模性擴張引發(fā)的缺地現(xiàn)象，在城郊結合帶表現(xiàn)得非常明顯。如何改革城郊農(nóng)村宅基地的征用制度，是快速城市化過程中迫切要解決的難題。

二、宅基地征用過程中存在的問題

征地是政府為了公共利益而依法強制取得他人土地，并給予補償?shù)男袨?。宅基地征用過程中存在兩類極端性的問題。

第一類是補償太低引發(fā)的問題。地方政府依靠在土地一級市場上的壟斷，低價征地、高價賣地的現(xiàn)象很明顯。在宅基地征用過程中，農(nóng)民的土地權利很難得到完全的保障。很多地方的宅基地征用采取了較低的、一次性補償，農(nóng)民的后續(xù)生活和就業(yè)得不到長期保障。由此使得政府與農(nóng)民的沖突頻發(fā)，地方政府經(jīng)常陷入與征地農(nóng)民的緊張關系中而難以脫身。據(jù)統(tǒng)計，全國因宅基地糾紛引發(fā)的上訪問題占到了信訪總數(shù)的60%以上。

第二類是補償太高引發(fā)的問題。有些地方政府為在短期內拿到土地，不惜以高價補償宅基地被征用者。大幅提高補償標準不僅會增加政府的支出負擔，還造就了大批的“食利者”、“地主”階層。該階層的財富狀況，與普通城市居民和遠郊農(nóng)民相比，優(yōu)勢非常明顯，這是新時期的“福利分化”和社會不公現(xiàn)象。

三、各地的探索

（一）宅基地置換模式

“宅基地置換”模式，即以農(nóng)村宅基地和房屋置換城市房產(chǎn)或貨幣。在大多數(shù)列入城市規(guī)劃的城郊地區(qū)，這種置換往往與承包地、自留地的置換一起進行。城郊農(nóng)民退出承包地、宅基地和自留地的使用權，可選擇實現(xiàn)戶口的農(nóng)轉非，并換取社會保障和集聚安置的住房。如浙江省嘉興的“兩分兩換”等模式。從沿海發(fā)達地區(qū)的實踐來看，城郊宅基地置換取得了很好的成果，可節(jié)約居住建設用地50%左右。不過宅基地置換只解決了一代人的問題，不具有可持續(xù)性。而且安置房的建設、基礎設施的配套、社會福利保障、前期融資成本等支出，使得很多地區(qū)的政府難以實現(xiàn)資金平衡。

（二）征地的留用地模式

征地的留用地模式具有相對的可持續(xù)性，是對置換模式的補充。宅基地征用的留用地模式，是政府在征用宅基地時，按照征地面積的一定比例（10%-15%）確定用地指標，返還給集體，用以發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。留用地的開發(fā)經(jīng)營可為退出宅基地的農(nóng)民帶來長期的收益和就業(yè)，還能減輕政府財政上的安置壓力。不過，存在留地指標兌現(xiàn)難、政府在拆遷中與農(nóng)民關系惡化、留地區(qū)位差、村集體發(fā)展留用地項目資金不足等問題。

針對留地指標兌現(xiàn)難，廣州蘿崗區(qū)以“租賃留用地指標”的方式，在留用地難落實的情況下，由政府租賃村留用地“指標”，等有地可安排時再兌現(xiàn)“實地”。針對政府與農(nóng)民的關系惡化，廣州白云區(qū)主動放權，將留用地政策與村里的整治違章住宅工作結合，讓農(nóng)民自行組織拆遷工作。寧波江東區(qū)則通過允許村集體經(jīng)濟合作社承擔拆遷、建設、安置等事務，也取得了較好效果。權力下放，讓村自行組織整治工作，既調動了農(nóng)民監(jiān)督、整治違章住宅占地的積極性，又保證了整治工作的時效性和節(jié)約性。該做法將政府從與村民的緊張關系中解脫出來，理順了政府與社會的關系，使地方政府由城市化的具體實施者，轉變?yōu)橹\劃大局的規(guī)劃師和監(jiān)督者，這是城市化路徑的重大創(chuàng)新。針對留地區(qū)位差的問題，杭州市讓村集體在符合規(guī)劃的前提下“優(yōu)先挑選”。針對資金不足問題，杭州市通過留用地土地出入金返還，稅費的項目補貼等，全力扶持村集體經(jīng)濟發(fā)展留用地項目。

四、“五個統(tǒng)籌”是改革的方向

（一）統(tǒng)籌運用多種補償方式

土地財政模式不利于農(nóng)、工、商業(yè)協(xié)調發(fā)展，不利于內需的啟動，會助長投機之風，是必然不可持續(xù)的。政府為迅速征用土地而提高補償標準，雖會加快退出速度，但會引發(fā)社會不公。給予被征地農(nóng)民一定的貨幣補償和住房保障是基本的補償，但還需可持續(xù)性的補償。城郊宅基地的退出過程，不僅是合理分配土地增值收益的問題，也是各群體共享城市化發(fā)展權的問題，只有多方共贏的制度才具有可持續(xù)性。宅基地征用的留用地補償模式是可探索的方式。留用地項目的各種常規(guī)性稅費，可使地方政府獲得持久的收入，緩解財政壓力。

（二）統(tǒng)籌政府與社會

政府要與社會功能互補，發(fā)揮好規(guī)劃引導、協(xié)調等職能。城郊宅基地退出涉及農(nóng)民的根本性利益，要加強被征地農(nóng)民和基層的參與性。德國的土地整理參加者聯(lián)合會、日本的農(nóng)田整備參加者聯(lián)合會、臺灣的農(nóng)地重劃協(xié)進會都是公眾參與土地整治的組織。這些組織在政府和農(nóng)民間建立了溝通機制，提高了被征地農(nóng)民的知情權、參與權，監(jiān)督權、分享權。以宅基地退出的留用地政策為例，可下放權利給村委、集體經(jīng)濟組織，承諾留用地比例，實現(xiàn)多方利益共贏。其好處在于，可將地方政府解脫出來，激發(fā)民間支持征地的積極性，整理出的節(jié)約宅基地面積越大，農(nóng)民和村集體的留地面積越大，其可持續(xù)發(fā)展的空間就越大。

（三）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地

農(nóng)村土地的效益一般低于工商業(yè)用地。據(jù)統(tǒng)計，農(nóng)地的收益約為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/100-1/10。2004-2012年，城市建成區(qū)面積因農(nóng)村人口流入，年均增長5.45%。但同時，農(nóng)村建設用地反而大幅增加。2003-2012全國村莊住宅建筑面積年均增長2.5%左右。因此要在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用的視野下，打破城鄉(xiāng)二元土地結構，集約利用城鄉(xiāng)建設用地。要探索在合理的利益分配的前提下，充分發(fā)揮地理位置優(yōu)越的地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，在全省城鄉(xiāng)范圍內實現(xiàn)“建設用地指標”大范圍、遠距離的配置。

（四）統(tǒng)籌城市建設用地的使用結構

據(jù)一份對全國55個大城市的調查，工業(yè)用地和生活用地的比重分別為27.5%和37，而世界的平均水平一般為15%和50%，目前中國只有上海等個別城市達到了該標準。因此，城市建設用地在總量擴張的背后，存在使用結構不合理的現(xiàn)象。城郊退出的宅基地的使用領域，要依靠市場來配置，增加商住用地數(shù)量，控制工業(yè)用地的數(shù)量，提高工業(yè)用地的使用效率。

（五）統(tǒng)籌近郊和遠郊分配宅基地增值收益分配

城郊宅基地的增值收益，不應只歸近郊農(nóng)民所有，還要顧及遠郊農(nóng)民。因為這部分因土地用途變化而產(chǎn)生的較高收益，主要是由于城市化引起的土地區(qū)位的變化。廣大遠郊農(nóng)村受制于18億畝紅線的制約，發(fā)展權受到了很多的限制，它們通過為全國糧食安全的貢獻，也間接為城市化做出了巨大貢獻，因此理應分享城市化的土地紅利。

參考文獻：

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