杜宇

2014年，樓市一改往日高歌猛進(jìn)的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續(xù)回落，市場分化明顯。與此同時，“去行政化”調(diào)控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從？

別了，“黃金時代”

2014年，樓市變化速度，顯然超出市場預(yù)期。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，可謂一個直觀的觀察窗口。

一季度，70個大中城市，有一半還處于環(huán)比溫和上漲，然而從5月份開始，房價環(huán)比下降的城市個數(shù)持續(xù)增加，5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月、10月均為69個。

不僅新建商品房如此，二手房價格環(huán)比下降的城市也持續(xù)增加，特別是到9月份，70個大中城市的二手房價全部呈環(huán)比下降態(tài)勢。

房價的變化，直接影響購房者的心理。北京居民王勇一直想買西四環(huán)外的一套二手房。然而從年初的每平方米4萬元到如今每平方米3.4萬元，不斷變化的房價讓他一直處于觀望狀態(tài)。

一系列房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)也在持續(xù)走低。開發(fā)投資增速放慢，1至10月份比1至9月份回落0.1個百分點。房屋新開工面積下降5.5%，作為傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”風(fēng)光不再;庫存居高不下，10月末，商品房待售面積比9月末增加1091萬平方米。

面對樓市種種變化，不少業(yè)內(nèi)人士感慨，中國房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員邵挺表示，中國房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)一樣，都已經(jīng)進(jìn)入了一個新階段，即“供需總量基本平衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)差異擴(kuò)大”。

政策風(fēng)，將往哪兒吹

從“政策很復(fù)雜，市場很簡單”到“政策很簡單，市場很復(fù)雜”，2014年，樓市與“行政化”調(diào)控方式漸行漸遠(yuǎn)。

一個具有代表性的現(xiàn)象就是，行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消，被業(yè)內(nèi)人士視為對2014年政府工作報告提出的“分類調(diào)控”的落實。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹明確表示：“用市場的手段調(diào)控市場的問題，這將是下一步調(diào)控的主要方向和手段?！?/p>

部分受訪專家表示，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)要求中高速增長，這對于房地產(chǎn)而言是利好，可以讓市場慢慢去調(diào)節(jié)自己。

對于步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場，不做過度反應(yīng)，并不意味著政府不作為。特別是在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行挑戰(zhàn)的背景下，在堅持抑制投資投機(jī)性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現(xiàn)。比如房貸新政策要求“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策”。住房公積金新規(guī)定中要求推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，公積金貸款對象擴(kuò)大至第二套改善型自住住房。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“在抑制住房投機(jī)需求的同時，支持和鼓勵使用需求，就能保持房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長作出貢獻(xiàn)。”

專家還建議，在中國房地產(chǎn)市場告別高速增長的“黃金期”，房地產(chǎn)投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標(biāo)的峰值已經(jīng)到來的情況下，尤其要注重房地產(chǎn)泡沫的抑制和防范。

走勢圖，如何描繪

走向新常態(tài)的房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)在大眾面前的將是一幅怎樣的走勢圖？

從當(dāng)前來看，銀行房貸新政、央行降息等政策出臺，猶如給房地產(chǎn)市場注入了“強(qiáng)心劑”，自10月份以來，冷清的樓市有了些許變化。

10月份部分城市二手住宅價格環(huán)比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環(huán)比均停止下跌。其中，北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。

對于房價環(huán)比降幅收窄，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，這與各地房貸政策調(diào)整、房企為消化庫存繼續(xù)加大推盤力度、部分購房者選擇入市這些因素有關(guān)。

樓市是否會全面回暖？部分受訪專家給出的答案是否定的。他們認(rèn)為，由于不少城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調(diào)整尚未到位。因此，市場短期回暖不具可持續(xù)性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線城市因為庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”此外，對于信貸政策對樓市的刺激作用，業(yè)內(nèi)人士并不表示樂觀。北京市房地產(chǎn)協(xié)會會長陳志認(rèn)為，作為非對稱降息，央行的此次政策會帶來預(yù)期性的微刺激，但市場短期內(nèi)尚未顯示其影響，就預(yù)期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂觀。

就中長期而言，專家認(rèn)為，從全國的房價收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標(biāo)觀察，中國房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。endprint