于丹丹

歲末年終，房地產(chǎn)行業(yè)好事多磨。大家都在傾心關(guān)注綠城之類(lèi)的房企，而我則想談?wù)勣r(nóng)工商房產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的中堅(jiān)力量，百億規(guī)模，忐忑不安。以我們服務(wù)與研究監(jiān)測(cè)情況為基礎(chǔ)，并以與農(nóng)工商房產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)“零距離”交流溝通為核心內(nèi)容，將我對(duì)房企發(fā)展與市場(chǎng)變化的若干想法，與大家作些探討和溝通。

作為克而瑞信息集團(tuán)滬閩事業(yè)部負(fù)責(zé)人，我會(huì)很自然地將閩企與海派兩大房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)，進(jìn)行橫向縱深對(duì)比，跨域聯(lián)想分析。何況，在這個(gè)行業(yè)巨變的時(shí)期，本來(lái)就是一個(gè)彼此地界被突破的時(shí)代。

農(nóng)工商房產(chǎn)

不和陽(yáng)光城比激進(jìn)

我們只談穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

借助資本的力量，曾經(jīng)的三線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——陽(yáng)光城一路狂奔，耗資超百億拿地，成了2013年的一匹黑馬。同時(shí)，采用“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”策略，這家福建房企去年銷(xiāo)售金額達(dá)220億元，而其2011年、2012年的全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)僅有40億元和70億元，這種發(fā)展擴(kuò)張的速度快得有點(diǎn)令人目眩。

2011年，偏安福建一隅的陽(yáng)光城砸下40億元，將其勢(shì)力范圍拓展至海南、西安、太原等地。2012年底，陽(yáng)光城將總部北移至上海，并掀起了新一輪發(fā)展拓展計(jì)劃。陽(yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱當(dāng)時(shí)稱，落子上海是看好這個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融和技術(shù)中心的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。“進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是公司的目標(biāo)，是陽(yáng)光城全國(guó)布局的重要一部分”。同時(shí)，陽(yáng)光城制定了宏大的發(fā)展藍(lán)圖，向房地產(chǎn)企業(yè)“第一梯隊(duì)”進(jìn)軍。

自從將總部由福州遷至上海，陽(yáng)光城就成為土地市場(chǎng)的一匹黑馬，頻頻拿下“地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年初至今年上半年，陽(yáng)光城共出手掠取15塊土地，累計(jì)拿地面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，拿地金額共113.5億元。比陽(yáng)光城2011年和2012年兩年拿地總和還超出許多。

“之所以快速擴(kuò)張，是因?yàn)槿绻话岩?guī)模做上去，未來(lái)在市場(chǎng)上將很難有自己的立足之地?！标?yáng)光城陳凱總裁曾經(jīng)表示，對(duì)于中型房企來(lái)說(shuō)，只有努力向“第一梯隊(duì)”靠近，才會(huì)有未來(lái)的發(fā)展實(shí)力。

作為新時(shí)代的“地產(chǎn)模范生”，陽(yáng)光城的發(fā)展速度著實(shí)令人艷羨。相比之下，旗下項(xiàng)目全面擴(kuò)張至全國(guó)八省一市的上海農(nóng)工商房產(chǎn)，發(fā)展步伐就顯得更為穩(wěn)健一些。

從戰(zhàn)略布局上，農(nóng)工商房產(chǎn)在2012年年初就明確了“精耕上海，深耕長(zhǎng)三角，輻射全國(guó)”的全局發(fā)展策略。未來(lái)將通過(guò)拓展戰(zhàn)略合作、均衡業(yè)務(wù)發(fā)展、提高管理水平，培育企業(yè)軟實(shí)力，形成業(yè)務(wù)布局清晰、營(yíng)運(yùn)能級(jí)進(jìn)階、管控體系高效、資源整合到位、產(chǎn)品溢價(jià)能力增強(qiáng)和優(yōu)秀人才輩出的戰(zhàn)略發(fā)展格局。

農(nóng)工商房產(chǎn)整個(gè)2013年的合約銷(xiāo)售額逾百億元，創(chuàng)下了農(nóng)工商房產(chǎn)銷(xiāo)售金額的歷史新高。作為上海的一家老牌房企，農(nóng)工商房產(chǎn)近年來(lái)大幅擴(kuò)大規(guī)模。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)工商房產(chǎn)2011、2012年的營(yíng)業(yè)收入分別為44.64億元和62.4億元。

與其他近年來(lái)快速發(fā)展的房企一樣，農(nóng)工商房產(chǎn)快速發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理邏輯也是快周轉(zhuǎn)，通過(guò)“以價(jià)換量”的方式快速回籠資金。農(nóng)工商房產(chǎn)沈宏澤常務(wù)副總裁表示：“面對(duì)強(qiáng)勁行業(yè)對(duì)手，我們必須迎頭趕上，加快運(yùn)營(yíng)速率。誰(shuí)跑在前，誰(shuí)就將贏得發(fā)展先機(jī)。”

熊孩子 男兒當(dāng)自強(qiáng)

黃飛鴻電影都讓彭于晏主演了，試看房企的角度演繹，能不能與時(shí)俱進(jìn)？

面對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)變局，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，農(nóng)工商房產(chǎn)看似激進(jìn)擴(kuò)張的做法存在風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和資金鏈都是重要考驗(yàn)。有人或許會(huì)問(wèn)，這豈不是和農(nóng)工商房產(chǎn)“穩(wěn)健”發(fā)展的策略背道而馳了嗎？

而我則認(rèn)為，穩(wěn)健發(fā)展其實(shí)是一種動(dòng)態(tài)平衡。我認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率不是判斷一個(gè)企業(yè)是否穩(wěn)健發(fā)展和健康成長(zhǎng)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，我們還要看企業(yè)現(xiàn)金流是否充足？包括銷(xiāo)售回款、企業(yè)自有資金、母公司和股東資產(chǎn)注入等。大家都知道，有些拿地激進(jìn)的房企，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到90%以上的也是有的。

同時(shí)，不可否認(rèn)的是，作為資金密集型企業(yè)，農(nóng)工商房產(chǎn)對(duì)資金的需求始終還是存在的，眼下看來(lái)可能更為迫切。也正因?yàn)槿绱?，農(nóng)工商房產(chǎn)借勢(shì)資本市場(chǎng)的實(shí)力，充實(shí)自己的穩(wěn)健發(fā)展策略，可能也是最好的選擇。

房企拼“爹”時(shí)代

“新四化”助力農(nóng)工商房產(chǎn)戰(zhàn)略升級(jí)

房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是“開(kāi)發(fā)”層面的競(jìng)爭(zhēng)。而關(guān)于金融資本，關(guān)于產(chǎn)業(yè)整合等等，才是房地產(chǎn)企業(yè)贏在下一個(gè)十年的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

這其中之道，存在著兩種發(fā)展模式：

恒大地產(chǎn)將房地產(chǎn)做成“兒子”，給自己找個(gè)“爹”。恒大集團(tuán)多元化戰(zhàn)略發(fā)展，開(kāi)啟了另一個(gè)維度的企業(yè)轉(zhuǎn)型。

正如眾人所知，足球、學(xué)校、礦泉水等，2013年，恒大集團(tuán)由地產(chǎn)向文化體育、食品飲料品牌的轉(zhuǎn)型引人關(guān)注和仰視。目前為止，恒大集團(tuán)已是集房產(chǎn)、文化、體育、金融、消費(fèi)品、產(chǎn)業(yè)直投、傳媒等多種產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)于一身，不只是一個(gè)單純的房地產(chǎn)公司了。而由此產(chǎn)生的“恒大效應(yīng)”，可能是它投放幾年廣告宣傳，都難以達(dá)到的企業(yè)品牌效應(yīng)。

在今年8月2日的恒大集團(tuán)2014年上半年工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生在集團(tuán)發(fā)展歷史上，第一次提出企業(yè)多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，恒大集團(tuán)就此進(jìn)入“多元+規(guī)模+品牌”的戰(zhàn)略發(fā)展階段。同時(shí)，恒大集團(tuán)2015年伊始的第七個(gè)“三年發(fā)展計(jì)劃”主題也確定為：“夯實(shí)基礎(chǔ)、多元發(fā)展”。事實(shí)上，多元化發(fā)展戰(zhàn)略是世界特大型企業(yè)，特別是世界500強(qiáng)企業(yè)普遍采用的發(fā)展戰(zhàn)略，通用、三星、西門(mén)子等等，都是企業(yè)多元化發(fā)展而制勝的佼佼者。

農(nóng)工商房產(chǎn)的“爹”很好很強(qiáng)大，時(shí)代紅利下的光明食品集團(tuán)，給農(nóng)工商房產(chǎn)帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)會(huì)。冷鏈物流與物流地產(chǎn)、“退二進(jìn)三”的園區(qū)開(kāi)發(fā)、社區(qū)商業(yè)的鄰里中心、農(nóng)業(yè)食品業(yè)主生活資源大整合等等，都給農(nóng)工商房產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)會(huì)。

我將農(nóng)工商房產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略概括為“新四化”：

市場(chǎng)化。經(jīng)過(guò)幾次的改制重組，農(nóng)工商房產(chǎn)正在向著房地產(chǎn)領(lǐng)域更深、更專(zhuān)業(yè)的方向邁進(jìn)，不再以單純的住宅開(kāi)發(fā)為主。農(nóng)工商房產(chǎn)將以光明食品集團(tuán)為核心，構(gòu)建社區(qū)商務(wù)中心，同時(shí)加強(qiáng)在物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方面的探索。尤其是農(nóng)工商房產(chǎn)與同為光明食品集團(tuán)旗下子公司的上海長(zhǎng)江總公司，合作開(kāi)發(fā)的位于崇明的養(yǎng)生莊園項(xiàng)目，特別值得市場(chǎng)的期待。

資本化。繼房企大鱷綠地借殼金豐投資敲開(kāi)資本市場(chǎng)大門(mén)之后，作為上海的另一家本土國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)工商房產(chǎn)也已進(jìn)入排隊(duì)等待上市的狀態(tài)。農(nóng)工商房產(chǎn)將借殼海博股份，預(yù)計(jì)在2015年完成整體上市，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展資本的整合，形成強(qiáng)有力的發(fā)展實(shí)力。

國(guó)際化。萬(wàn)科投資海外地產(chǎn)了，綠地也投資海外地產(chǎn)了，那么，農(nóng)工商房產(chǎn)呢？在其母公司光明食品集團(tuán)相繼收購(gòu)新西蘭新萊特乳業(yè)公司、收購(gòu)以色列最大乳制品企業(yè)Tnuva 56%股權(quán)之后，光明食品集團(tuán)的海外拓展版圖還將日趨豐滿。屆時(shí)，農(nóng)工商房產(chǎn)將通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同，借助光明食品集團(tuán)日漸豐厚的海外資源優(yōu)勢(shì)，正式進(jìn)軍海外市場(chǎng)，將“海派新生活”開(kāi)發(fā)居住生活模式帶到全世界。

人性化。農(nóng)工商房產(chǎn)獨(dú)特的企業(yè)文化，將成為其加速發(fā)展的重要支撐。在強(qiáng)企富員的發(fā)展探索之路上，員工一直是企業(yè)最寶貴的財(cái)富，伴隨著企業(yè)的成長(zhǎng)而成長(zhǎng)。農(nóng)工商房產(chǎn)不斷變革企業(yè)激勵(lì)機(jī)制，讓員工分享企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展成果。人才是企業(yè)發(fā)展之本，也是企業(yè)強(qiáng)盛之源。

最后，作為身在閘北的易居人，真心祝愿農(nóng)工商房產(chǎn)市中心的作品——農(nóng)房熙藏92席高端住宅熱銷(xiāo)上海樓市，成為農(nóng)工商房產(chǎn)的標(biāo)志性品牌象征。endprint