袁 寧，盧光松

(安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院，安徽合肥230601)

住宅價格指數(shù)是反映不同時期住宅類房地產(chǎn)價格及其變化趨勢的一種指標(biāo)。在編制住宅價格指數(shù)時，首先應(yīng)建立正確的反映住宅價格變化的數(shù)學(xué)模型，同時保證數(shù)據(jù)收集的及時性和準(zhǔn)確性，才有可能保證價格指數(shù)真實(shí)反映住宅市場實(shí)際價格走勢。

一 現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)的主要編制方法

(一)加權(quán)平均法

我國仍在發(fā)布的房地產(chǎn)價格指數(shù)大約有十幾種，全國性的主要有中房指數(shù)、國房指數(shù)、全國70個大中城市指數(shù)以及戴德梁行指數(shù)［1］。其中，中房指數(shù)和國房指數(shù)是有較大影響力的兩個指數(shù)，這兩種指數(shù)都是利用加權(quán)平均法來編制的，但是在具體的細(xì)節(jié)上，還是有比較大的差異的。中房指數(shù)是一種修正的拉式指數(shù)，首先要選定一個基期，以基期的商品房價格為基值，然后采用加權(quán)平均的方法，設(shè)定基期與權(quán)重在一段時間內(nèi)固定，只有在市場發(fā)生了比較大的變化的時候，才會調(diào)整基期和權(quán)重。由于假設(shè)權(quán)重是短期不變的，那么就能反映同種質(zhì)量的產(chǎn)品在不同時期的價格變化。而國房指數(shù)則以去年同期的指數(shù)為100點(diǎn)，權(quán)重由專家打分，在計算的時候，權(quán)重是固定不變的［2］。而由于基期是看前一年同期的，所以基期是在不斷變化的，但是這種指數(shù)卻忽視了不同年份之間的可比性。

(二)重復(fù)交易法

重復(fù)交易法是一種能較好控制房地產(chǎn)的品質(zhì)的方法，這種方法主要是利用同一個房地產(chǎn)多次重復(fù)交易的案例，用同一個住宅在兩個不同的時間點(diǎn)售出的不同價格為基礎(chǔ)，計算價格指數(shù)［3］。因?yàn)槭峭粋€房屋的交易，在房屋的質(zhì)量上各個方面肯定都是相同的，免去了對質(zhì)量控制的麻煩，這種方法經(jīng)過了多次的實(shí)踐，理論上已經(jīng)算是比較完善了，但是對于數(shù)據(jù)的要求比較嚴(yán)格，具體包括以下幾個方面:1.必須擁有大量的重復(fù)交易數(shù)據(jù)作為支撐;2.兩次重復(fù)交易的時間間隔不能過長，否則可能會使質(zhì)量發(fā)生改變;3.若從長期來看，對于重復(fù)交易的數(shù)據(jù)需要定期進(jìn)行修正。

(三)特征價格法

特征價格法認(rèn)為房產(chǎn)是由多種特征組成的整體，其價格是由組成它的特征的價格決定的，不同的特征組合，導(dǎo)致了房地產(chǎn)質(zhì)量的不同，也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不同［4］。在分析房地產(chǎn)價格的時候，如果能將組成房地產(chǎn)的各種特征數(shù)量分解出來，再得到每個特征的價格，就能將房地產(chǎn)的質(zhì)量離析出來，從而得到供求因素對房地產(chǎn)價格的影響。

對于各種特征對價格的影響，主要是通過對各個變量進(jìn)行線性回歸，求得各個特征對房地產(chǎn)價格的影響程度，而且要假設(shè)這種影響的程度在一段時間內(nèi)是固定不變的，那么就可以將非同質(zhì)的商品，通過這種方法進(jìn)行對比了。

根據(jù)這種理論，房地產(chǎn)價格與各個特征之間的關(guān)系，可以表示成如下的公式:

其中Zn表示住宅不同的特征，βn表示各種特征的特征價格，B表示調(diào)整因子。

一般來說，特征價格模型有三種函數(shù)表達(dá)形式，分別是線性形式、對數(shù)形式、半對數(shù)形式。這三種函數(shù)形式各有優(yōu)缺點(diǎn)和適合使用的范圍，在應(yīng)用的時候各有側(cè)重，那么針對實(shí)際情況，就要正確地選擇函數(shù)形式才能使估計比較準(zhǔn)確。對于函數(shù)形式的選擇，現(xiàn)在爭議比較大，尚沒有一種模型能適用于任何情況。但是無論是哪一種模型，在使用正確的情況下，其在質(zhì)量調(diào)整上的精確性都要比傳統(tǒng)方法高得多，所以這種方法在國外被廣泛使用。目前為止，美國、英國、法國、德國等發(fā)達(dá)國家都在使用特征價格法編制官方的全國性房地產(chǎn)價格指數(shù)。

二 利用特征價格法編制我國住宅價格指數(shù)的必要性

通過以上的介紹可以看出我國發(fā)布的這些指數(shù)都或多或少存在一定的問題，總體上來看，主要表現(xiàn)在編制方法的不科學(xué)和數(shù)據(jù)來源的不足兩個方面。

從編制方法來說，對于房地產(chǎn)價格指數(shù)，一個好的編制方法首先要能剔除質(zhì)量的變化對住宅價格的影響，使計算出的價格指數(shù)能夠僅僅反映出市場供求關(guān)系的變化對價格的影響。另外，應(yīng)是能滿足統(tǒng)計學(xué)的相關(guān)要求。最后還要計算量較小，且易于計算［5］。而現(xiàn)有的價格指數(shù)，編制方法多采用了拉式加權(quán)平均法，就是說利用普通商品價格指數(shù)的編制方法來編制。但是，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與普通商品相比，具有了不可移動性和單一性的特點(diǎn)，在比較的時候很難找到一個與基期設(shè)定相同的替代樣本，所以在這種比較的過程中，相比較的兩個樣本往往是不同的樣本，缺乏可比性，因此以這種方法得出的價格指數(shù)就很難反映市場的真實(shí)供求關(guān)系。另外一點(diǎn)，這種方法選取的權(quán)重是固定的，隨著時間的推移，權(quán)重可能會有一定的變化，那么這種方法在長時間的運(yùn)行過程中，權(quán)重實(shí)際上不能夠體現(xiàn)市場的真實(shí)情況，也就降低了指數(shù)的準(zhǔn)確性。

從數(shù)據(jù)來源上來說，數(shù)據(jù)首先是能比較容易獲取到且能獲取到的數(shù)據(jù)要比較準(zhǔn)確，并且能獲取數(shù)據(jù)的樣本容量應(yīng)是比較大的。從這方面來看，現(xiàn)在的價格指數(shù)編制方法中數(shù)據(jù)的來源同樣很有問題，例如中房指數(shù)的數(shù)據(jù)，主要是靠抽樣調(diào)查得到的，那么在抽樣調(diào)查的過程中，有些企業(yè)出于這樣那樣的顧慮，可能不會填寫完全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，會造成數(shù)據(jù)的不正確。另外我們通過抽樣的方法，可能隨機(jī)性很大，并不一定可以找到真正有代表性的樣本［6］。還有一些其他的指數(shù)是通過獲取交易數(shù)據(jù)來編制的，但是可能這些交易數(shù)據(jù)在分布上不均勻，范圍也不夠全面，很難講可以代表整個地區(qū)的交易水平，如果是通過政府部門獲取的數(shù)據(jù)，由于政府部門搜集整理和存檔這個過程要經(jīng)歷較長的時間，也造成了數(shù)據(jù)的滯后性。

基于以上分析，相比我國現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)的傳統(tǒng)加權(quán)平均方法，利用特征價格法編制住宅價格指數(shù)有如下優(yōu)勢:

1.從編制方法上來講，特征價格法有比傳統(tǒng)方法更加科學(xué)的理論，為房地產(chǎn)這一特殊商品量身定制的一種編制價格指數(shù)的方法，更能體現(xiàn)出房地產(chǎn)這一特殊商品的特質(zhì)。并且使用了更加科學(xué)的模型［7］，將房地產(chǎn)看作是各種特征的組合，利用特征價格來估計房地產(chǎn)的價格，使得房地產(chǎn)的價格更加容易準(zhǔn)確的確定。

2.從數(shù)據(jù)來源上來說，特征價格法所需要考慮的不再是整體的一個房地產(chǎn)，而是去考慮組成房地產(chǎn)的各個特征。所以，在數(shù)據(jù)收集層面，可以通過更多渠道去收集，比如測定房產(chǎn)距離地鐵的距離，可以通過在線地圖收集，方法簡單且隨時可以收集，并且數(shù)據(jù)還非常準(zhǔn)確。另外，可以剔除由于資料不準(zhǔn)確或是時效性不強(qiáng)導(dǎo)致的誤差。雖然收集整體房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的時候依然會有一定誤差，但是合理選擇所需要的特征，也可以使這種誤差的影響降低，例如選擇小區(qū)的面積、朝向、距離地鐵站的距離等，這些特征都較容易明確且不隨時間變化而變化。

3.從實(shí)踐上來講，國外大規(guī)模地使用特征價格法進(jìn)行住宅價格指數(shù)的編制，并從實(shí)踐上證明了其優(yōu)越性和準(zhǔn)確性。這種準(zhǔn)確性是隨著房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)地不斷完善和數(shù)據(jù)量不斷擴(kuò)大而更加準(zhǔn)確的?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過不斷的規(guī)范和健全，已有大量的數(shù)據(jù)可供使用，所以利用特征價格法來編制住宅價格指數(shù)，是一個比較好的選擇和發(fā)展方向。

因此，利用特征價格法來編制我國住宅的價格指數(shù)非常有必要性:

首先，能夠滿足住宅價格指數(shù)編制發(fā)展的需求。傳統(tǒng)的住宅價格指數(shù)編制方法已經(jīng)無法準(zhǔn)確反映我國房地產(chǎn)市場的價格變化及供求情況的變化，而引入特征價格法，可以更加準(zhǔn)確地反映價格的變化及供求情況的變化，且相比其他混合方法如神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、灰色預(yù)測等方法來講，特征價格法的計算過程更加簡單，有一定的系統(tǒng)性。

其次，是我國房地產(chǎn)特殊的市場結(jié)構(gòu)所決定的。在國外，住宅價格指數(shù)的主流編制方法除了特征價格法外，還有重復(fù)交易法，但是重復(fù)交易法卻不適用于我國。原因主要是重復(fù)交易法是考察同一個房產(chǎn)的多次交易，國外一些地區(qū)的住宅通常會有多次的重復(fù)交易，但是在我國新房的交易占主導(dǎo)地位，二手房交易占得比重很少，即我國這種重復(fù)交易的案例不會很多，故不適用于這種方法。

再次，也有利于我們利用其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)意義的分析。傳統(tǒng)的編制方法不能預(yù)測未來走勢，但是利用特征價格法編制住宅價格指數(shù)，不僅可以看到當(dāng)期住宅的價格變化，而且可以對未來住宅的價格走勢做一個預(yù)測，還可以用來分析住宅的特征價格、邊界價格等，還可以對住宅進(jìn)行估價，使得住宅價格指數(shù)的作用更加廣泛。

三 利用特征價格法編制我國住宅價格指數(shù)的可行性與局限性

根據(jù)特征價格法編制住宅價格指數(shù)的運(yùn)行模式，以及現(xiàn)在中國的實(shí)際情況來看，利用特征價格法編制住宅價格指數(shù)在我國具有可行性。特征價格法編制價格指數(shù)，一個突出的特點(diǎn)就是要求有完善的數(shù)據(jù)支持，不然得到的價格指數(shù)可能會偏差較大，目前我國房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的使用已經(jīng)較為廣泛，雖然相比發(fā)達(dá)國家來說在數(shù)據(jù)存量上稍顯不足，但是隨著近年來我國交易市場的進(jìn)一步健全和持續(xù)規(guī)范的運(yùn)行，已經(jīng)算初步地具備了應(yīng)用特征價格法的條件。

但是，在特征價格法應(yīng)用于價格指數(shù)的編制過程中，也難免會有一些局限性和需要克服的困難，具體表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.模型方面的不足。在特征價格法中引入了特征這個概念，不同的住宅是由不同特征組合成的一個整體，但是在選取特征方面，有可能一個特征與另一個特征存在著相互影響的關(guān)系，這被稱作多重共線性［8］。雖然現(xiàn)在有一些方法可以檢測到共線性的問題，但還沒有辦法完全消除，這會對模型的準(zhǔn)確性造成一定的影響。另外就是對于市場細(xì)分的問題，同樣一個地區(qū)同樣情況的一個房地產(chǎn)，如果處在不同的住宅市場中，可能價格也不一定完全相同，如果不進(jìn)行市場細(xì)分，可能也會對模型的準(zhǔn)確性造成影響。此外，由于特征價格法對數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性要求非常高，在數(shù)據(jù)收集過程中可能會不可避免地存在一些誤差，也會對模型的準(zhǔn)確性造成影響。

2.應(yīng)用方面的局限性。在特征價格法中，選取出的影響住宅價格的主要特征，并不是組成房地產(chǎn)的所有特征，而只是選出一些影響價格的主要因素進(jìn)行分析，在選取的過程中，由于還沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主觀性比較強(qiáng)，使得變量的選取并不一定科學(xué)。另外，也不是所有的變量都很容易量化，有些變量不易量化或者量化的成本太高，使得選取的變量數(shù)量可能很有限。

3.人的意愿的發(fā)展導(dǎo)致的模型具有局限性。特征價格法描述的是人對特征的感知及其支付意愿，如果有些環(huán)境因素人未能覺察到其價值或者暫時不關(guān)心其價值，那么這個環(huán)境的價值就不能進(jìn)入到特征價格法所定義的特征中去，這個環(huán)境的價值就不能反應(yīng)到住宅的價格當(dāng)中去，就有可能使房地產(chǎn)的實(shí)際價值和價格并不保持一致。

［1］陳龍高，陳龍乾，楊小艷.中國房地產(chǎn)指數(shù)理論與實(shí)踐研究中存在的問題及建議［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2007，(9).

［2］謝霄亭.特征價格法在中國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制過程中的作用淺析［J］.北方經(jīng)濟(jì)，2012，(1).

［3］Chihiro Shimizu.House price index in the Tokyo Special District——A comparison of the repeat sales and hedonic methods［R］.Seoul:ISA International Housing Conference，2009.

［4］Melissa Boyle.A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities［J］.Journal of Real Estate Literature，2001，(1).

［5］羅曉娟，宋新欣.完善住宅特征價格數(shù)據(jù)的探討——基于特征價格法［J］.研究探討，2007，(8).

［6］續(xù)云豐，孔亞仙，徐仁旭.統(tǒng)計模型和博弈論視角下的杭州房價影響因素分析［J］.長沙大學(xué)學(xué)報，2014，(2).

［7］陳紅艷.試析房地產(chǎn)價格指數(shù)的偏差與完善［J］.江西社會科學(xué)，2010，(6).

［8］裘雨明.城市房地產(chǎn)價格指數(shù)編制理論及方法評價［J］.紹興文理學(xué)院學(xué)報，2004，(6).