■ 李念秋 黃俐波 教授（江西經(jīng)濟管理干部學(xué)院 南昌 330088）

引言

城鎮(zhèn)化建設(shè)是社會現(xiàn)代化水平和經(jīng)濟發(fā)展的綜合標(biāo)志。現(xiàn)階段，我國各級政府部門都非常重視城鎮(zhèn)化問題，著力于走具有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，以促進中國經(jīng)濟的良性發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的“新”，是指體制革新、觀念更新和技術(shù)創(chuàng)新?！靶汀笔侵赋鞘协h(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建設(shè)用地等方面的轉(zhuǎn)型，城市發(fā)展應(yīng)向綠色文明建設(shè)轉(zhuǎn)型，加強污染防治，注重城市的生態(tài)化發(fā)展，多發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施。另外，房地產(chǎn)業(yè)對于我國經(jīng)濟發(fā)展也起到了積極的作用，它改善了我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴大了內(nèi)需和就業(yè)，提高了人民生活水平，有效促進了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但是我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，存在投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)價格偏高等問題。因此，本文以江西省為例，對新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展關(guān)系進行研究分析，提出兩者協(xié)同發(fā)展的對策建議，為政府制定相關(guān)政策提供參考，以推進我國新型城鎮(zhèn)化進程及房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的相互作用關(guān)系

江西省新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)有帶動作用，房地產(chǎn)業(yè)對新型城鎮(zhèn)化有促進作用，兩者之間互相影響、互相依存，共同發(fā)展。

（一）江西省城鎮(zhèn)化建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用

1.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中人口集聚增加房地產(chǎn)業(yè)需求。在江西省新型城鎮(zhèn)化進程中，由于城市就業(yè)機會的增多，大量農(nóng)民進入城鎮(zhèn)工作，導(dǎo)致城市人口增加，促進城市經(jīng)濟發(fā)展，增加市場對房地產(chǎn)的剛性需求。同時，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為房地產(chǎn)明確了發(fā)展方向，以促進房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。從江西省情況看，按照江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，2020年城鎮(zhèn)化率將達到 60%左右，這意味著每年有80萬左右農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，需要提供大量的住房、交通、教育、醫(yī)療等社會保障和公共服務(wù)及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。老城區(qū)拆遷改造，也將促進住房需求。同時，伴隨著人們生活水平的提升，人們對住房的要求也逐步提高。新型城鎮(zhèn)化進程擴大了城市建設(shè)規(guī)模，為城市重要的建設(shè)開發(fā)投資主體房地產(chǎn)業(yè)提供了一個新的發(fā)展機遇，有利于江西省樓市的繁榮。

2.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)改善房地產(chǎn)業(yè)的用地結(jié)構(gòu)。隨著新型城鎮(zhèn)化進程的推進，城市形態(tài)結(jié)構(gòu)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化也變得復(fù)雜起來。當(dāng)前，計算機、金融、通訊等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已在國民經(jīng)濟中占據(jù)主導(dǎo)地位。由于新興產(chǎn)業(yè)的用地特點與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大不相同，因此城市用地結(jié)構(gòu)也必須重新規(guī)劃設(shè)計。城市形態(tài)受到城市中信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的很大影響。信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)使城市成為數(shù)據(jù)城市，城市用地的各項功能需要重新改變。信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進步使人的生活與工作不再受到空間與距離的限制，工業(yè)生產(chǎn)可以搬出城市，而辦公與居住功能可以合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)應(yīng)與城市發(fā)展的需要相一致，因此，在新型城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)用地結(jié)構(gòu)也應(yīng)重新調(diào)整。由此可見，新型城鎮(zhèn)化推動著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的促進作用

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度。江西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擴大了城市規(guī)模，提高了舊城改造速度。在江西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了大批的住宅，大大解決了新型城鎮(zhèn)化進程中的城市新增人口、舊城改造中市民的居住問題；開發(fā)了大量的辦公樓和工業(yè)廠房，解決了產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的生產(chǎn)辦公空間問題；建設(shè)了許多的道路交通、供水供暖、污水垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，以及醫(yī)院、學(xué)校、賓館、商場等公共服務(wù)設(shè)施，提升了城市服務(wù)能力和檔次，改善了居民生活環(huán)境與質(zhì)量。正是因為江西省房地產(chǎn)業(yè)提供這些堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，才能加快新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度。同時，江西省房地產(chǎn)業(yè)交納了大量的稅費，增加江西省的財政收入，為城市建設(shè)提供大量的所需資金。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很大的帶動作用。江西省房地產(chǎn)的發(fā)展，必將帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高江西社會經(jīng)濟的發(fā)展，為江西省新型城鎮(zhèn)化提供相應(yīng)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，加快新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的質(zhì)量。江西省房地產(chǎn)企業(yè)落實城市規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)了一批批配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)和商務(wù)中心，大大改善城市居住環(huán)境，增強土地等相關(guān)資源的合理有效利用，提高了城市檔次和吸引力，提升江西省新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量水平。江西省房地產(chǎn)業(yè)提供了大量的就業(yè)機會，提高了居民的收入，進而改善居民消費結(jié)構(gòu)，促進江西區(qū)域經(jīng)濟的增長，提高江西省新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。當(dāng)前，隨著江西經(jīng)濟增長，江西省城鄉(xiāng)居民生活已達到小康水平，居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變，已從生存溫飽型轉(zhuǎn)變成享受發(fā)展型。房地產(chǎn)業(yè)能使新型城鎮(zhèn)化實現(xiàn)城市環(huán)境、建設(shè)用地等方面的轉(zhuǎn)型，提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。

促進江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的對策

（一）根據(jù)江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)加強城鎮(zhèn)土地利用

土地利用是城鎮(zhèn)化的最終體現(xiàn)，而城市房地產(chǎn)的發(fā)展方向、規(guī)模和性質(zhì)由土地利用所決定。因此，政府根據(jù)江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化已有的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建立長效的城市土地管理制度，發(fā)揮土地最大價值，加強對土地市場的調(diào)控，綜合運用各項調(diào)控措施，如完善相應(yīng)的法律法規(guī)、制定計劃與規(guī)劃、采取金融政策、財政等調(diào)控手段，改革土地利用思路和模式，高效利用有限的存量土地，實行嚴(yán)格土地管理制度，按照可持續(xù)原則，集約和節(jié)約開發(fā)土地資源，充分發(fā)揮存量土地的潛力抑制土地投機，才能實現(xiàn)江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動健康發(fā)展的目標(biāo)。

（二）改革完善相關(guān)制度

1.改革完善江西省農(nóng)村土地制度。深化改革江西省農(nóng)村土地制度，構(gòu)建農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場化的機制，使農(nóng)民擁有長期而有保障的土地使用權(quán)。改革農(nóng)村土地制度主要包括：允許農(nóng)戶承包的土地在農(nóng)地集體所有制的前提下，在集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股等不同方式進行流轉(zhuǎn)；允許土地置換；進城后的農(nóng)民原有的宅基地必須要還耕。

2.重新制定合理的征地補償標(biāo)準(zhǔn)。征地補償應(yīng)接近市場價格，應(yīng)反映農(nóng)地最佳用途和質(zhì)量等級，同時還要考慮征地帶來耕地污染、相鄰?fù)恋負(fù)p失賠償。為了提高農(nóng)民的耕地保護意識，應(yīng)最大限度地增加農(nóng)地非農(nóng)化利用的機會成本。為了降低失地農(nóng)民面臨的風(fēng)險，應(yīng)建立失地農(nóng)民社會保障基金。

3.推進戶籍、保障等綜合配套體制改革。改革城鎮(zhèn)戶籍管理制度，應(yīng)當(dāng)針對不同城市、從不同階段來制定不同的政策，使符合條件的農(nóng)村人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，享受到城鎮(zhèn)居民的社會福利待遇，分享改革紅利。政府要制定全社會統(tǒng)一的社會保障制度，完善社會保障工作，擴大保障覆蓋面，積極建立居民基本生活保障制度。

4.運用市場化手段經(jīng)營城市并創(chuàng)新城市建設(shè)的投融資體制。改變城市建設(shè)全部依靠政府投資的舊模式，運用市場化手段依法經(jīng)營城市，對城市的所有資產(chǎn)進行集中、重組、經(jīng)營，采用股份制與有償使用等市場運作的辦法，吸引多元主體參與城市的建設(shè)。積極推行城建投資主體多元化，依據(jù)“投資者受益”的原則，探索多元化城市建設(shè)的融資方式，以穩(wěn)步推進新型城鎮(zhèn)化進程，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

5.改革房地產(chǎn)融資體制。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加快改革金融體制，以提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，加強金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要包括：開辟多元化融資渠道，培育新型資本市場；建立保險和抵押擔(dān)保制度，建立企業(yè)和個人誠信制度，以避免和減少違約風(fēng)險。

（三）制定科學(xué)的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展策略

充分發(fā)揮市場機制對資源配置的作用，依據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，制定科學(xué)的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展策略，根據(jù)各地的實際情況因地制宜地選擇城市發(fā)展規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局。

1.堅持“以人為本”。新型城鎮(zhèn)化不僅僅是擴大城市規(guī)模，其核心是讓農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進入城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，享受到與其他城鎮(zhèn)居民同等的社會福利待遇，才能擴大內(nèi)需。在城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)注重人的發(fā)展需要、生活質(zhì)量和生活環(huán)境，按照以人為本的原則建設(shè)城市、發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)，才能使城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的宜居之所。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營模式從以開發(fā)為主向開發(fā)運營兼顧轉(zhuǎn)變。在新型城鎮(zhèn)化進程中，城市人口的增多，城市規(guī)模的擴張，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模的需求也不斷增大，城市功能必須向集約化發(fā)展，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)與運營能力，才能滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。當(dāng)前，房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險較高，地產(chǎn)開發(fā)需要不斷獲取新的土地資源，籌集資金進行滾動開發(fā)。同時，國家宏觀調(diào)控及經(jīng)濟周期也會對這種開發(fā)模式產(chǎn)生較大影響。相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過開發(fā)運營兼顧的模式獲得更為穩(wěn)定的租金收益，并通過投資組合方式平衡項目收益和風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機會，積極從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)運營兼顧的經(jīng)營模式，投資持有型物業(yè)既可以改變傳統(tǒng)的單一開發(fā)利潤模式，調(diào)整企業(yè)的利潤結(jié)構(gòu)，又提高了企業(yè)的風(fēng)險抵抗能力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.產(chǎn)品功能應(yīng)從滿足基本居住向生態(tài)環(huán)境友好轉(zhuǎn)變。新型城鎮(zhèn)化突出了生態(tài)化的發(fā)展模式。新型城鎮(zhèn)化下，居民消費觀念與消費結(jié)構(gòu)發(fā)生較大的改變，對居住環(huán)境和質(zhì)量提出新的要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品功能應(yīng)從滿足基本居住轉(zhuǎn)變成生態(tài)環(huán)境友好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，實現(xiàn)資源及能源的循環(huán)、集約利用。大力推廣利用風(fēng)能、太陽能等清潔能源，選用環(huán)保性材料，節(jié)能減排，最大程度地減少房地產(chǎn)對周圍環(huán)境的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分尊重城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境，挖掘城鎮(zhèn)的歷史文化內(nèi)涵。

4.保持合理的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。新型城鎮(zhèn)化是以民生改善為根本目的，不能單純追求城鎮(zhèn)化的速度，更應(yīng)注重提高人的生活質(zhì)量，根據(jù)各地的實際情況，因地制宜地選擇新型城鎮(zhèn)化模式和速度。房地產(chǎn)業(yè)為各行各業(yè)的發(fā)展提供前期固定資產(chǎn)建設(shè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)先于其他行業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相匹配，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的缺失和停滯會造成居民收入水平、消費能力的下降，房產(chǎn)消費能力也會降低，就會導(dǎo)致房產(chǎn)空置、資源浪費，會阻礙城市的可持續(xù)發(fā)展。

1.李珊.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系探討[J].河南科技，2010（9）

2.王亞紅.中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展—相互關(guān)系及協(xié)同發(fā)展策略研究[J].廣西財經(jīng)學(xué)院學(xué)報，2012

3.王文婷.城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)市場需求的影響分析[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2010（4）

4.顏華保.南昌市城市化進程與房地產(chǎn)業(yè)互動關(guān)系研究[D].南昌大學(xué)，2008

5.吳淑蓮.城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展關(guān)系研究[D].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2006

6.賀鏗.我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向[J].中國房地產(chǎn)信息，2010（3）

7.王純剛.城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)投資波動的關(guān)系分析[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011（6）