虞巍青

（通和置業(yè)投資有限公司杭州分公司，杭州 310000）

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究

虞巍青

（通和置業(yè)投資有限公司杭州分公司，杭州 310000）

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)火熱，部分中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)。我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、運(yùn)轉(zhuǎn)靈活，但由于資金、技術(shù)、文化等因素，在企業(yè)管理，尤其是財(cái)務(wù)管理上存在自有資金不足，投資風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)管理水平低，融資方式單一，納稅意識(shí)差等問(wèn)題。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)合作開(kāi)發(fā)力度，提升自有資金比例，拓展企業(yè)融資渠道，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理功能，規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，強(qiáng)化企業(yè)納稅意識(shí)，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；中小企業(yè)

1　我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)的火熱一路飆升，豐厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)吸引了大批資金投入，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，充斥于以三、四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指以一家之力或集合幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同承接小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模小、資金規(guī)模及技術(shù)資質(zhì)要求相對(duì)較低、項(xiàng)目工期短、資金回籠快等優(yōu)點(diǎn)。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)相對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，具有較好的靈活性，能滿足一定市場(chǎng)需求，尤其對(duì)剛性需求較大的三四線城市來(lái)說(shuō)，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好地迎合了市場(chǎng)需求。但是，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力薄弱、融資方式單一、投資風(fēng)險(xiǎn)大、管理理念不足等，因此，其在財(cái)務(wù)管理方面還存在較多問(wèn)題。

2　我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的問(wèn)題主要表現(xiàn)在企業(yè)資金不足，融資方式單一，財(cái)務(wù)管理混亂，納稅意識(shí)差等幾方面，現(xiàn)對(duì)這些問(wèn)題做具體分析。

2.1企業(yè)自有資金不足，投資風(fēng)險(xiǎn)大

企業(yè)自有資金不足是我國(guó)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及土地使用權(quán)的受讓、開(kāi)發(fā)，居民拆遷補(bǔ)償，建筑安裝成本投入及各種稅費(fèi)的雜項(xiàng)開(kāi)支，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序復(fù)雜、工期長(zhǎng)，資金投入量大。但是，我國(guó)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自有資金嚴(yán)重不足。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有兩種形式，一是憑借單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，資金自主權(quán)好，但資金規(guī)模小，其持有的自有資金往往只能取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)及土地使用權(quán)；二是多個(gè)開(kāi)發(fā)商的自有資金聯(lián)合進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，可有效提高資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)商信譽(yù)，但資金能否及時(shí)到位，存在較多干擾因素。當(dāng)個(gè)別開(kāi)發(fā)商抽逃資金時(shí)，會(huì)給整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)重的資金危機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本需求和企業(yè)自有資金間的矛盾，導(dǎo)致中小企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.2企業(yè)融資方式單一，資金流緊張

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預(yù)售款”的三重結(jié)構(gòu)模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內(nèi)部積累（自有資金），中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資比例過(guò)高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、企業(yè)信譽(yù)不足，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產(chǎn)企業(yè)，部分愿意貸款給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的銀行，也是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)抵押為前提，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資困難，企業(yè)資金流不足。

2.3企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平低，賬務(wù)混亂

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，大多不具備科學(xué)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理模式，在項(xiàng)目決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、竣工驗(yàn)收、房屋銷售過(guò)程中，缺乏科學(xué)的決策機(jī)制。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念不足，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃各時(shí)期的各項(xiàng)成本開(kāi)支，做出有效的項(xiàng)目資金預(yù)算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時(shí)過(guò)量，有時(shí)閑置，有時(shí)斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風(fēng)險(xiǎn)高，財(cái)務(wù)管理水平差。此外，由于中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度低，普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)就是做賬應(yīng)付財(cái)政稅務(wù)部門檢查。此外，為少繳稅款，對(duì)財(cái)務(wù)工作過(guò)多干涉，導(dǎo)致“兩套賬”的現(xiàn)象頻發(fā)，虛假財(cái)務(wù)信息泛濫，賬務(wù)處理混亂。

2.4企業(yè)操控利潤(rùn)現(xiàn)象多，納稅意識(shí)差

企業(yè)是以盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是受房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱及高回報(bào)的吸引轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內(nèi)的各種稅負(fù)相對(duì)較重，再加上中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差、法制觀念較弱，導(dǎo)致人為操縱企業(yè)利潤(rùn)、逃避稅收的情況頻發(fā)。一方面，在收入確認(rèn)上，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采用將商品房銷售收入長(zhǎng)期掛在個(gè)人往來(lái)賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調(diào)整隱瞞房屋真實(shí)銷售收入。另一方面，在開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用確認(rèn)上，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的往來(lái)單位涉及企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶個(gè)人等，涉及費(fèi)用種類繁多，在費(fèi)用確認(rèn)上經(jīng)常出現(xiàn)以虛假票據(jù)列支成本，減少利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。

3　中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)策

3.1加強(qiáng)合作開(kāi)發(fā)力度，提升自有資金比例

提升中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，可有效抵御在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，還可提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和信賴程度。在當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)自身自有資金有限的情況下，可通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)合作，提升自有資金比例。加強(qiáng)企業(yè)合作，需要各開(kāi)發(fā)商企業(yè)按照合同約定，及時(shí)足額地提供自有資金，尤其要預(yù)防個(gè)別開(kāi)發(fā)商違約給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)第三方擔(dān)保的方式或以商業(yè)保險(xiǎn)的方式避免這種信用危機(jī)給項(xiàng)目帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，有效提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的自有資金比例。

3.2探索民間融資途徑，拓展企業(yè)融資渠道

目前，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請(qǐng)到取得貸款資金往往要經(jīng)歷一系列的復(fù)雜程序和較長(zhǎng)時(shí)間，不能及時(shí)獲取項(xiàng)目資金。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可利用我國(guó)民間金融市場(chǎng)，積極探索民間融資途徑，使企業(yè)更加及時(shí)有效地獲取建設(shè)資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實(shí)際融資過(guò)程中，要將民間融資與銀行融資相結(jié)合，并積極探索新的融資模式。

3.3發(fā)揮財(cái)務(wù)管理功能，提高資金使用效益

解決我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題，除有效開(kāi)拓外部資金來(lái)源渠道外，還可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的專業(yè)功能，全局統(tǒng)籌規(guī)劃資金的保障和使用，節(jié)約資金的相對(duì)使用價(jià)值，嚴(yán)把財(cái)務(wù)審核關(guān)，避免不必要的成本費(fèi)用開(kāi)支，從內(nèi)部探索“節(jié)流”的資金渠道。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理功能，尤其要做好、做細(xì)資金的需求保障預(yù)算，及時(shí)提供項(xiàng)目建設(shè)資金需要，最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)的閑置資金量，提高資金使用效率。

3.4規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，強(qiáng)化企業(yè)納稅意識(shí)

財(cái)務(wù)核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現(xiàn)象頻發(fā)是我國(guó)當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。若中小房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)繳納稅款，將會(huì)受到稅務(wù)等相關(guān)部門的嚴(yán)厲處罰，影響企業(yè)形象和聲譽(yù)。因此，企業(yè)管理人員必須要強(qiáng)化納稅意識(shí)，自覺(jué)納稅、主動(dòng)納稅。規(guī)范企業(yè)納稅行為，前提是規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)核算工作，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)財(cái)經(jīng)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，及時(shí)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)資料，以保障企業(yè)稅款的準(zhǔn)確繳納及相關(guān)部門的稅務(wù)檢查。

4　結(jié) 語(yǔ)

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、資金弱、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力低，加上我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，房地產(chǎn)行業(yè)又涉及民生問(wèn)題，給中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資帶來(lái)極大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須妥善應(yīng)對(duì)和處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使中小房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.16.034

F275

A

1673-0194（2015）16-0053-02

2015-05-22