徐 偉

（和記黃埔地產(chǎn)（長沙望城）有限公司，長沙410011）

一、項目成本管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有資金周期長、使用量大等特點。近年來隨著房市的逐漸走低，房地產(chǎn)的微利時代已經(jīng)來臨，這也預(yù)示著，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中存活下來，必須要做好成本管理。在項目成本管理上房地企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量做好在各種事項上的投資，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的利益，提高企業(yè)在市場上的競爭力。[1]

（一）提高企業(yè)競爭力

中國房地產(chǎn)通經(jīng)過漫長的發(fā)展，獲得了一定的進步，房地產(chǎn)市場近幾年得到了不斷的完善，消費者的觀念也變得更加成熟，房地企業(yè)要想在市場競爭中體現(xiàn)自己的優(yōu)勢，就必須采取合理的方式降低成本，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將成本控制在平均水平下，確保企業(yè)在競爭中搶占先機。

（二）提高經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目的在于獲取利潤，房地產(chǎn)企業(yè)在對房子價格的確定上會受到市場的約束，同時我國的宏觀政策也會對房價進行一定的控制。[2]因此，房地產(chǎn)要想提高自己的經(jīng)濟效益，最有效的防范就是對成本進行合理控制，通過成本控制達到降低成本的目的。

（三）有利于控制房價

受之前房地產(chǎn)暴利的影響，近幾年我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)買方市場。因此，房地長開發(fā)商對成本進行有效控制，房價才會有下降的空間。房價得到有效控制，才能使房產(chǎn)市場發(fā)生改變，使其向著更加合理的方向發(fā)展。同時房地產(chǎn)行業(yè)同很多行業(yè)都具有一定的關(guān)聯(lián)性，據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可帶動2000多種產(chǎn)品、50多個部門的發(fā)展，從而促進我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。

二、項目成本管理中存在的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理過程中面臨著許多風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.項目成本管理的目的不明確，沒有對管理的范圍進行明確限定；2.項目成本管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有對成本進行嚴格的控制，從而使企業(yè)產(chǎn)生較為嚴重的經(jīng)濟損失；[3]3.沒有準(zhǔn)確的控制工程項目目標(biāo)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)無法對工程項目進行有效、科學(xué)的分析。主要原因有：制定目標(biāo)成本控制的程序存在錯誤，目標(biāo)成本沒有經(jīng)過管理層的審批，在執(zhí)行過程中沒有依據(jù)實際情況對目標(biāo)成本進行科學(xué)的調(diào)整；4.成本預(yù)警機制沒有起到應(yīng)有的作用，工程項目在投入資金在出現(xiàn)超支情況時，無法被有效控制，從而導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中將蒙受巨大的經(jīng)濟損失；5.企業(yè)在成本管理上沒有進行全程動態(tài)管理，因此在成本發(fā)生變動時，無法準(zhǔn)確、及時地發(fā)現(xiàn)成本的變動情況；6.成本管理后，沒有進行合理的評估工作，企業(yè)在經(jīng)營總結(jié)上無法對以前開發(fā)項目的經(jīng)驗進行合理應(yīng)用，從而導(dǎo)致企業(yè)無法對成本控制進行合理的改進。主要包含以下內(nèi)容：沒有及時組織成本評估工作，評估流程規(guī)范性得不到保障，企業(yè)的評審工作沒有得到相關(guān)部門的積極配合，相關(guān)部門提供資料的準(zhǔn)確性和完整性都得不到保障。[4]

三、項目成本管理的有效措施

（一）建立成本管理制度

企業(yè)在成本管理上需要建立建全的管理制度，通過《目標(biāo)成本管理作業(yè)指引》、《項目成本管理流程》等制度，明確項目成本管理的范圍，使成本管理體系得到規(guī)范。

（二）建立組織體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本管理部門，成本管理部門在工作中的主要職責(zé)包括以下幾點：1.對工程的造價部門和設(shè)計部門的工作進行協(xié)調(diào)，實現(xiàn)對項目成本的初期估算任務(wù)；2.對項目成本預(yù)算進行合理的組織；3.合理地制定成本管理，并對成本管理進行科學(xué)調(diào)整；4.定期做好項目成本的編報以及分析工作。同時，成本管理部門的工作開展也需要財務(wù)部門的協(xié)助，做好與項目相關(guān)的稅費的編報和核算工作。[5]

（三）規(guī)范控制制度

規(guī)范控制制度主要從兩個方面入手：1.規(guī)范目標(biāo)成本，成本管理部應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門完成成本預(yù)算工作，并將各個部門提交的成本預(yù)算數(shù)據(jù)進行合理的匯編，最終成為項目目標(biāo)成本。評審工作應(yīng)當(dāng)由成本管理部門進行組織，應(yīng)當(dāng)要求各個部門負責(zé)人參與評審工作，通過評審的工作上報給總經(jīng)理，由總經(jīng)理進行審批。通過審批后的成本作為施工、招標(biāo)等活動的成本費用；2.調(diào)整目標(biāo)成本。目標(biāo)成本被批準(zhǔn)后，理論上是不可以修改的了。但如果因為實際情況，必須對其進行調(diào)整時，需要由責(zé)任部門提出，并且需要結(jié)合市場的實際變化，對設(shè)計方案進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，提出初步調(diào)整方案。[6]在調(diào)整過程中具體的調(diào)整方案有以下兩種：1.如果動用了不可預(yù)知費用、二級科目單項目標(biāo)成本調(diào)整大于5%，總成本需要增加時，主要由提出成本調(diào)整相應(yīng)責(zé)任部門以及管理領(lǐng)導(dǎo)對調(diào)整進行評審，最終由總經(jīng)理完成審批工作；2.如果發(fā)生成本調(diào)整后，成本的調(diào)整沒有超過5%，則需要目標(biāo)成本涉及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)審批，最終也要交給總經(jīng)理審批，完成審批工作后，由成本管理部進行下發(fā)工作，在工作中各專業(yè)的分管領(lǐng)導(dǎo)需要對監(jiān)控管理工作進行負責(zé)。

（四）完善預(yù)警機制

如果施工階段成本預(yù)制與成本預(yù)算之間存在了較大差距（2%）財務(wù)部以及成本管理部門需要及時的上報《建安成本超值審批表》或《項目成本超值審批表》，同時應(yīng)當(dāng)附帶產(chǎn)生超支報告的原因分析，對發(fā)生超支的原因、內(nèi)容進行合理分析，從中尋找改進措施和經(jīng)驗教訓(xùn)，依照公司授權(quán)體系審批后，對相關(guān)部門對工作進行組織，并落實。

（五）健全動態(tài)管理機制

各責(zé)任部門需要做好成本費用記錄，同時需要及時的將成本費用報表交給成本管理部門。成本管理部門要做好動態(tài)成本監(jiān)控，財務(wù)部門需要做好管理費用、財務(wù)費用的動態(tài)監(jiān)控。成本管理部門需要通過合同管理，對項目的成本進行監(jiān)控，財務(wù)管理部門需要清楚的掌握稅費情況。成本管理部門每一月都需要對成本的動態(tài)運行狀況進行匯報，并且匯報的數(shù)據(jù)交給分管領(lǐng)導(dǎo)，最后由總經(jīng)理進行審閱。

（六）完善成本后的評估

完成項目成本評估后，形成成本評估差異性報告，相關(guān)部門對各責(zé)任范圍內(nèi)的目標(biāo)成本和實際成本之間存在的差異進行解釋，并且通過書面的形式提出相應(yīng)的改進措施。完成意見收集后，成本管理部門應(yīng)當(dāng)通過專門會議對成本產(chǎn)生差異的原因進行集中討論，尋找出可行性的應(yīng)對措施。完成項目成本后的評估分析工作，由成本管理領(lǐng)導(dǎo)進行審批，最后由總經(jīng)理完成審批工作。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)業(yè)中，成本管理對企業(yè)經(jīng)營有著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要做好成本管理工作，就需要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，制定合理的成本管理措施，確定正確的控制理念，提高工作人員的綜合能力，對房地產(chǎn)開發(fā)的成本進行合理的控制，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益能夠達到最大。

[1]樂艷芬.戰(zhàn)略成本管理與企業(yè)競爭優(yōu)勢[J].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2011，10(8):17-19.

[2]趙 濤，潘新鵬.項目成本管理[M].北京:中國紡織出版社，2013，7(10)：20-21.

[3]邵穎紅，黃渝祥.工程經(jīng)濟學(xué)概論[J].電子工業(yè)出版社，2011，5(8):17-19.

[4]周曉靜，崔 鐵.基于數(shù)量分析的施工項目成本控制[J].全國商情：理論研究，2010，8(8):44-45.

[5]吳云英.目標(biāo)成本管理在企業(yè)經(jīng)濟管理中的應(yīng)用[J].中小企業(yè)管理與科技：上旬刊，2013，8(9)：19-20.

[6]葉 媛.目標(biāo)成本管理在企業(yè)經(jīng)濟管理中的應(yīng)用[J].經(jīng)營管理者，2013，3(6)：31-32.