桂勝利

（北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司，北京 100022）

1 寫字樓物業(yè)成本上漲因素

目前，寫字樓總運營成本中人力成本大約占60%～70%，工程物料成本占5%～10%，能耗成本占10%～25%，管理成本占10%～25%。近年來，運營成本上漲的原因可歸結(jié)于以下幾方面。

1.1 人工成本快速上漲

北京市最低工資水平已連續(xù)多年保持10%以上的速度增長，很多寫字樓為了提升企業(yè)的競爭力，每年調(diào)薪幅度甚至高于社會平均水平。

1.2 員工勞動保險繳納基數(shù)、范圍的調(diào)整

保險法頒布之后，勞動保險繳納面已擴展到全體在職人員，即使采取外包方式運作，勞動保險費也占很大比例；在職員工基本工資的上漲也必然引導上年平均工資的上升，造成保險交納基數(shù)上浮。筆者所在寫字樓中，員工的預算工資已經(jīng)是其基本工資的1.68倍。

1.3 能源成本增速快

2000年以來，能源費平均增長超過2倍。而寫字樓的高品質(zhì)、高要求、高能耗，也意味著高成本，一定受到能源因素的制約。

2 降低寫字樓物業(yè)成本的對策

2.1 開 源

2.1.1 調(diào)整財務管理模式

酬金制在應對通脹壓力方面有很大優(yōu)越性，這也是中國香港、歐美地區(qū)普遍采取項目酬金制的原因。采取包干制的收費方式，既有寫字樓管理單位應考慮改進酬金制方案，采取合理的方法，由業(yè)主來承擔虧損的風險。新接管的寫字樓應該優(yōu)先考慮實行項目管理酬金制。

2.1.2 寫字樓前期介入管理

前期介入是指在接管驗收前，通過缺陷分析和新技術應用，拾遺補缺，大幅降低后期管理成本，如對尚未投入運行的寫字樓，在出入口設置、交通組織、設備選型、物業(yè)用房設置上提出優(yōu)化方案，可以大幅減少崗位配置，節(jié)約運行成本。

2.1.3 向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸

高品質(zhì)的寫字樓往往是地標建筑，物業(yè)公司擁有先進的管理經(jīng)驗，完全可以利用自身的聲譽和優(yōu)勢拓展業(yè)務領域，大幅增加營業(yè)收入，如前期介入、承接查驗服務、顧問咨詢、租售代理、酒店經(jīng)營等。

2.1.4 增值服務

增值服務是指物業(yè)服務企業(yè)利用各種管理方式和手段，提供多種物業(yè)服務和衍生項目，達到或超越委托合同約定服務標準，獲得合理收入的服務方式。

寫字樓可以因地制宜，利用自身優(yōu)勢開展會議室租賃、空調(diào)延時、洗車、洗衣、有償保潔、休息室、健身房等有償增值服務項目。

2.2 節(jié) 流

2.2.1 利用先進科技提高基層操作崗位勞動生產(chǎn)率

科學技術是第一生產(chǎn)力，對于勞動密集型的寫字樓物業(yè)管理企業(yè)，可以通過設備改造大幅降低人力投入。例如，停車場設備升級可降低收費員、管理員投入；自動化洗地機可以大幅提高作業(yè)勞動生產(chǎn)率，降低保潔的成本。

2.2.2 提高管理崗位生產(chǎn)率

寫字樓項目管理崗位在人力成本中占比較高，合理的管理崗位配置可以提高生產(chǎn)率；否則企業(yè)機構(gòu)臃腫、決策遲緩，成本壓力極大。管理者應盡量使組織結(jié)構(gòu)扁平化；同時，運用統(tǒng)計工具確定合理的管理崗位投入比，即總收入÷管理崗員工數(shù)量，逐年進行比較；如果呈下降趨勢，就意味著應壓縮編制。

2.2.3 管作分離模式

寫字樓物業(yè)管理中的清潔、秩序維護、停車場管理完全可以外包給專業(yè)化公司打理，以獲得規(guī)模化效益，專業(yè)化公司的成本要遠低于物業(yè)企業(yè)自招自管的服務成本。

2.2.4 節(jié)能降耗

寫字樓的節(jié)能降耗途徑，主要是管理節(jié)能和技術節(jié)能；特別注重采取“少花錢多辦事、不花錢也辦事”的管理節(jié)能手段。筆者認為，應注意以下問題。

（1）節(jié)能降耗不能以犧牲舒適性為代價。寫字樓配置高端，客戶群對服務品質(zhì)要求高，一旦降低了舒適性，會引起客戶滿意率的大幅降低，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的聲譽就會受到影響，不但不能解決成本問題，反而會導致收入降低，衍生出新的矛盾。

（2）管理節(jié)能是指通過加強組織管理、利用各種手段來減少能源消耗達到節(jié)能目的。寫字樓項目應推行能源目標責任制，將節(jié)能指標納入績效考核內(nèi)容之中，實行達標受獎，不達標處罰的機制。

（3）技術節(jié)能是指在能源使用過程中，運用各種技術手段進行的節(jié)能活動。技術節(jié)能往往要面臨資金投入的難題，但寫字樓技術節(jié)能可以帶來長久效益，投資回收期很短，管理者應該盡力推動；遇到資金困難可以考慮合同能源管理、節(jié)能自愿協(xié)議等社會機制的支持。

3 結(jié) 語

寫字樓物業(yè)服務成本的上漲，其實也是倒逼管理者提高項目管理效率，實現(xiàn)行業(yè)由勞動密集型向知識、管理密集型轉(zhuǎn)型升級的機遇。作為寫字樓的管理者，應該理性看待成本上漲，努力實踐，善于總結(jié)經(jīng)驗，采取有效措施，合理控制成本。

[1]羅小鋼.關于服務成本上漲的思考和對策[J].中國物業(yè)管理,2012(2).