侯瑛

（中共齊齊哈爾市委黨校，黑龍江齊齊哈爾161006）

以物業(yè)管理為視角看“棄管樓”的形成

侯瑛

（中共齊齊哈爾市委黨校，黑龍江齊齊哈爾161006）

住房是人類生存的基本條件，是人民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。改革開放以來(lái)我國(guó)居民的居住條件和居住水平有了翻天覆地的變化，但現(xiàn)階段，住宅小區(qū)物業(yè)棄管問(wèn)題的出現(xiàn)嚴(yán)重影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。如何在民有所居的基礎(chǔ)上真正實(shí)現(xiàn)居有所安是擺在政府面前亟待解決的問(wèn)題。

小區(qū)；物業(yè)棄管；物業(yè)管理

一、物業(yè)管理概述

（一）物業(yè)管理的概念與特征

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具有如下特征。

1.物業(yè)管理將分散的社會(huì)工作集中起來(lái)，統(tǒng)一承擔(dān)，體現(xiàn)了物業(yè)管理的社會(huì)化功能。除了小區(qū)的房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)外，諸如水電管理、清潔、保安、綠化等直接關(guān)系到居民正常生活的方方面面，都可以由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。

2.物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立法人，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)公司法》和其他法律規(guī)定，依法經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)求發(fā)展，體現(xiàn)了物業(yè)管理的企業(yè)化特點(diǎn)。

3.物業(yè)管理提供專業(yè)化服務(wù)，就需要有專門的組織機(jī)構(gòu)，擁有專業(yè)人員，并配備專業(yè)工具和設(shè)備。物業(yè)服務(wù)點(diǎn)多面廣，又具有較強(qiáng)的技術(shù)要求，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)化職能。

4.物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)以盈利為目的，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的良性發(fā)展，體現(xiàn)了物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)化特點(diǎn)。

5.物業(yè)服務(wù)公司要建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，科學(xué)管理是物業(yè)管理規(guī)范化的標(biāo)志?？傊_認(rèn)識(shí)物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)于物業(yè)管理政策的制定，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理健康發(fā)展，具有重要作用。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的原則

1.業(yè)主自我管理原則。物業(yè)管理的根本目的是為了提升物業(yè)居住和使用環(huán)境的質(zhì)量，最大限度地發(fā)揮物業(yè)的作用。完善、規(guī)范、高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能有效地促成這一目的的實(shí)現(xiàn)。顯然，在物業(yè)管理過(guò)程中，業(yè)主作為物業(yè)的最直接利益主體，自然最關(guān)注物業(yè)本身的存在價(jià)值。在人們普遍關(guān)心人文居住環(huán)境的大背景下，物業(yè)管理的狀況將直接影響對(duì)物業(yè)本身價(jià)值的評(píng)判，所以業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量也就最為關(guān)心。因此，法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主置于核心地位，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主在物業(yè)管理過(guò)程中的主動(dòng)性和積極性，貫徹自我管理的原則，這樣才能最大限度地減少物業(yè)管理的社會(huì)成本，發(fā)揮物業(yè)管理的功能。

2.主體平等原則。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主和物業(yè)公司是最基本的主體，而物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系則是最基本的物業(yè)管理法律關(guān)系。法律意義上的物業(yè)管理就是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。這里的管理不是行政管理，而是基于物業(yè)服務(wù)合同約定所進(jìn)行的管理。在這一關(guān)系中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)主體，應(yīng)當(dāng)遵循民法和合同法關(guān)于主體平等這一基本原則。

3.社會(huì)責(zé)任原則。物業(yè)的安全和效用不僅直接關(guān)系到業(yè)主的利益，也關(guān)系到他人的合法權(quán)益。根據(jù)社會(huì)責(zé)任原則，當(dāng)代所有權(quán)法律制度發(fā)展的一個(gè)重要方面，就是對(duì)所有權(quán)的合理限制。在物業(yè)所有權(quán)的行使方面，則是強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)兼顧公共利益和他人合法權(quán)益的義務(wù)，承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任。此外，在整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，強(qiáng)調(diào)各物業(yè)業(yè)主對(duì)他人乃至社會(huì)的責(zé)任，是營(yíng)造和諧社區(qū)的必然要求。

4.政府監(jiān)管原則。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是全方位、社會(huì)化的管理。其涉及物業(yè)本身的安全、所有權(quán)人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必須接受政府各有關(guān)部門的監(jiān)督和管理。確立政府有關(guān)部門在物業(yè)管理中的監(jiān)管地位和監(jiān)管義務(wù)，是建立其與業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司之間穩(wěn)定法律關(guān)系的重要原則。

二、“棄管樓”形成的原因

（一）“棄管樓”的幾種棄管情形

第一種是完全處于棄管狀態(tài)。這種住宅樓的共用設(shè)施設(shè)備、房屋管理維修和樓院環(huán)境、共用部位都處于無(wú)人過(guò)問(wèn)的狀態(tài)。導(dǎo)致房子壞了沒(méi)人修，樓院環(huán)境沒(méi)人管，居民交租金或要參加房改沒(méi)人受理，可以說(shuō)它是名副其實(shí)的“棄管樓”。這種棄管樓從房屋權(quán)屬性質(zhì)上看，一種情況是已經(jīng)找不到產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋，就是房屋建成以后沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，準(zhǔn)確地說(shuō)這種“棄管樓”是“無(wú)主樓”。另一種情況是有產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋，但產(chǎn)權(quán)人（單位）對(duì)房屋已經(jīng)放棄管理，這種房屋的產(chǎn)權(quán)人（單位）感覺(jué)以租不能養(yǎng)房，干脆放棄管理，也不保養(yǎng)維修，導(dǎo)致住宅樓棄管。

第二種是部分工作放棄管理。就是房屋專項(xiàng)管理工作以外的工作無(wú)人管理。這種所謂的“棄管樓”有的屬于企事業(yè)單位自管產(chǎn)房屋，有的屬于國(guó)有直管公房，有的屬于居民參加房改后的個(gè)人私房。嚴(yán)格地說(shuō)，這種“棄管樓”中單位自管產(chǎn)房和直管公房的共用設(shè)施設(shè)備和房屋的專項(xiàng)維修管理工作并沒(méi)有棄管，他們只管房屋及房屋的共用設(shè)施設(shè)備，不管其他。所以，居民們把這種住宅樓也稱為“棄管樓”。

第三種是物業(yè)服務(wù)公司撤管。這種居民住宅樓過(guò)去曾經(jīng)實(shí)行過(guò)物業(yè)管理，但由于多種原因，物業(yè)服務(wù)公司撤出，放棄了住宅樓（小區(qū)）的物業(yè)管理工作，形成房屋產(chǎn)權(quán)單位專項(xiàng)管理工作以外的工作無(wú)人管理。對(duì)于這種物業(yè)服務(wù)公司撤管的居民住宅樓（小區(qū)），居民們把它也列入到“棄管樓”的行列。

（二）“棄管樓”形成的原因

1.法律法規(guī)不健全。產(chǎn)權(quán)不明確、法律責(zé)任不清楚，物業(yè)管理企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、派出所、居委會(huì)與物業(yè)管理公司在社會(huì)管理職能上的關(guān)系都還存在大量的不清晰之處。這些問(wèn)題往往是形成物業(yè)管理糾紛的原因。在法律上，物業(yè)管理公司應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)、開發(fā)商、居委會(huì)的監(jiān)督下采取招投標(biāo)方式進(jìn)行選聘，簽訂委托管理合同。從糾紛種類上看，物業(yè)管理公司的更換、物業(yè)管理公司的選聘方式等問(wèn)題引起的糾紛占的比例較大。

2.業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用。雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，卻不組織業(yè)主定期召開業(yè)主大會(huì)商討重大事項(xiàng)，形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。直至其功能喪失，居民與物業(yè)之間產(chǎn)生矛盾后無(wú)法通過(guò)正當(dāng)途徑解決，造成積怨越來(lái)越深，最終導(dǎo)致物業(yè)棄管。

3.物業(yè)公司服務(wù)水平不高。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)城市房屋實(shí)行行政管理的模式，即由政府設(shè)立的房管采用行政管理的手段，對(duì)房屋進(jìn)行管理。雖然這種管理模式現(xiàn)已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所淘汰，但一些陳舊的觀念和手段仍在一些物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理中有所體現(xiàn)，如有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將自己置于類似行政管理者的地位，對(duì)業(yè)主缺乏應(yīng)有的尊重，服務(wù)意識(shí)差，甚至任意侵害業(yè)主權(quán)益，等等。這種情況是不符合主體平等原則的。

4.業(yè)主的認(rèn)識(shí)不到位。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)物業(yè)法律法規(guī)不了解、不熟悉、進(jìn)而產(chǎn)生貫徹、執(zhí)行不夠，對(duì)物業(yè)管理公司有抵觸，惡意欠費(fèi)，并有從眾心理，占便宜心理，與物業(yè)管理公司對(duì)立，另外還有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)承受問(wèn)題：低保戶、下崗職工、疾病、事故等造成經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)力支付物業(yè)費(fèi)等，導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)率低。另外，有些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的期望值過(guò)高，在繳納物業(yè)管理費(fèi)上還沒(méi)有完全從“單位體制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)體制”，總是希望花最少的錢獲得最大的服務(wù)。

5.相關(guān)管理部門責(zé)任意識(shí)不夠。物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要政府各職能部門的密切配合，履行其應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，但多數(shù)部門提供的公共服務(wù)不到位，管理觸角還沒(méi)有完全深入到住宅區(qū)。由于業(yè)主的分散性，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成立必須接受政府主管部門的審查和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，則應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的要求并向政府主管部門登記，其運(yùn)作應(yīng)接受政府主管部門檢查。政府部門的監(jiān)管不僅是行使行政權(quán)力的要求，也是履行行政義務(wù)的必然要求。政府部門作為管理公共事務(wù)職能部門的有效介入，對(duì)規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的行為，促使其提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，保護(hù)物業(yè)所有權(quán)人利益，更是不可或缺的。

［責(zé)任編輯：紀(jì)姿含］

C91

A

1005-913X（2015）04-0183-02

2015-02-14

齊齊哈爾市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目（QSX2014—17QN）

侯 瑛(1980-)，女，黑龍江齊齊哈爾人，講師，碩士，研究方向：公共管理。