段元蘭

(山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，山東 青島 266071)

1.引言

自我國住房制度改革實(shí)施多年以來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，成為目前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。近年來，國家為了維持房地產(chǎn)市場的積極穩(wěn)健發(fā)展，采取了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，尤其是針對房地產(chǎn)行業(yè)對貨幣政策的敏感性，有側(cè)重的出臺了一系列調(diào)控措施。推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，必須深入的分析這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，尤其是在貨幣政策方面的相關(guān)影響，這不僅是確保整個行業(yè)積極穩(wěn)步發(fā)展的需要，對于推動房地產(chǎn)行業(yè)市場的良性發(fā)展也具有重要的作用。

2.房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣政策調(diào)控必要性分析

商品房作為一種特殊的商品，在一定程度上存在著市場壟斷性、住房市場的信息不對稱性，整個房地產(chǎn)行業(yè)市場有時存在著市場失靈的問題。由于房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定的關(guān)鍵影響因素，因此必須進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控管理。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中隱藏了一些泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的金融風(fēng)險加劇，更需要采取必要的調(diào)控管理措施。在房地產(chǎn)行業(yè)市場的宏觀調(diào)控中，采取貨幣政策作為調(diào)控手段，其必要性主要體現(xiàn)在兩方面:

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的高度資金密集型的特點(diǎn)，而且我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)負(fù)債率通常較高，往往經(jīng)營負(fù)債率都在70%以上，因此金融市場與房地產(chǎn)市場有著非常密切的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)經(jīng)常需要通過商業(yè)銀行、企業(yè)債或者是地產(chǎn)信托等進(jìn)行融資，采用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控的效果更好。

另一方面，由于房地產(chǎn)對于居民而言，屬于價值非常巨大的商品，很多居民購買的商品房都需要抵押貸款，因此貨幣政策在一定程度上會通過影響居民的購房款成本，進(jìn)而調(diào)整居民的住房需求。

此外，通過貨幣政策，還會對房地產(chǎn)市場投資者以及投機(jī)者的市場決策形成影響，進(jìn)一步的起到調(diào)控房地產(chǎn)住房市場的作用。

3.房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策概述

3.1 房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策的具體工具

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，對于金融市場以及貨幣政策的變動有著非常靈敏的反映，因此在房地產(chǎn)市場上的貨幣政策調(diào)控工具也非常多，主要有以下幾種:

(1)利率政策?；鶞?zhǔn)利率水平以及利率結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化，會產(chǎn)生利率效應(yīng)進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場的供需變化。具體而言，如果利率升高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本就會提高，可能會減少房地產(chǎn)行業(yè)的市場供給或者是房價成本的提高，但同時利率提高變相是對購房行為支持力度的降低，這在一定程度上也會降低房地產(chǎn)的有效需求。

(2)存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率會造成金融市場貨幣供應(yīng)量的變化，因而會產(chǎn)生相對較為猛烈的經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，存款準(zhǔn)備金率提高，商業(yè)銀行的貸款能力就會下降，進(jìn)而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可貸款也會降低，進(jìn)一步對房地產(chǎn)行業(yè)市場的資金鏈產(chǎn)生影響，因此有助于控制整個房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)過熱或者是價格過快上漲的問題。

(3)不動產(chǎn)信用控制。不動產(chǎn)信用控制是特定的選擇性貨幣調(diào)控政策，主要是通過對貸款買房最低首付比例、還款期限等來控制房地產(chǎn)的需求，還可以通過要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中的自有資金比例、主體資格控制等調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給。

(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具與間接信用工具兩類，直接信用工具主要是央行通過對貸款限額、利率、流動性比率的干預(yù)控制信貸規(guī)模，間接信用工具則主要是通過窗口指導(dǎo)、勸告等方式對信貸規(guī)模以及信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

3.2 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場貨幣宏觀調(diào)整政策及效果分析

我國自住房市場化改革實(shí)施多年以來，為了確保整個房地產(chǎn)行業(yè)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行，房地產(chǎn)市場主管部門積極的運(yùn)用多種政策工具進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其中最為常用也最有效的就是通過貨幣政策的緊縮或者是寬松等，對房地產(chǎn)行業(yè)市場進(jìn)行調(diào)控。其中在1998－2002年，國家通過2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)利率，配合政策激勵，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展;在2003－2007年，14次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、8次上調(diào)利率，實(shí)行了適度收緊的貨幣政策，同時通過對住房供給雙方自有資金比例的控制，調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的問題。在2008－2009年，國家通過5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，4次下調(diào)利率，依靠積極擴(kuò)張的貨幣政策刺激住房市場發(fā)展。在2010－2014年，國家又通過多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率以及利率，逐步實(shí)施了趨向緊縮的貨幣政策，并通過限購、保障性住房建設(shè)，首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策嚴(yán)格控制住房市場過熱。今年以來，我國出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增速放緩的問題，住房市場的下行趨勢明顯，國家對于房地產(chǎn)市場的貨幣政策區(qū)域放松，特別是今年住建部推行“棚改貨幣化”，除了中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼資金、省級政府配套資金之外，國家開發(fā)銀行積極支持，從客觀上達(dá)到穩(wěn)定、支撐住房消費(fèi)市場的作用。

從我國房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策來看，最明顯的特點(diǎn)就是重點(diǎn)以存款準(zhǔn)備金率以及基準(zhǔn)利率作為調(diào)控手段，依靠調(diào)整房地產(chǎn)市場的貨幣供給量對房地產(chǎn)市場造成影響，同時配合采用各種限制貸款、限制開發(fā)、限制購買等一系列的選擇性及補(bǔ)充性政策，共同形成調(diào)控效果。在房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)下，采用基準(zhǔn)利率下調(diào)等措施，明顯起到了刺激房地產(chǎn)市場的作用。但是當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫或者是處于過熱的情況下，提升利率在短時間內(nèi)的作用并不明顯。而通過控制最低首付款比例以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例則具有直接的作用，力度非常大，能夠迅速降低各種不合理的投機(jī)行為，為過熱的房地產(chǎn)市場降溫。

4.提高房地產(chǎn)市場貨幣政策調(diào)控效果的建議措施

4.1 適度提升貨幣調(diào)控政策的靈活性。國家相關(guān)主管部門在研究制定貨幣調(diào)控政策時，應(yīng)該統(tǒng)籌分析房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的各種問題及其成因，并基于此針對性的選擇靈活實(shí)用的貨幣政策進(jìn)行調(diào)控。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題時，應(yīng)該統(tǒng)籌的分析造成房地產(chǎn)市場過熱的原因是投機(jī)需求、開發(fā)企業(yè)原因還是供需矛盾問題，并根據(jù)不同的成因，綜合選擇購房限制、貸款限制、開發(fā)自有資金控制等進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣調(diào)控政策的實(shí)施過程中，對于一些具有明顯區(qū)域性的調(diào)控，應(yīng)該適當(dāng)?shù)叵路耪{(diào)控權(quán)，將調(diào)控權(quán)力下放至區(qū)域，以進(jìn)一步的提高政策的合理性和靈活性。

4.2 不斷提升房地產(chǎn)調(diào)控貨幣政策的前瞻性。房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點(diǎn)在于建設(shè)實(shí)施周期相對較長，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)從前期立項(xiàng)至最后交房使用周期一般在3年左右，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中不僅前期的購地、拆遷、設(shè)計(jì)和預(yù)付建筑工程款等資金投入較大，而且后期營銷同樣存在著時間長、成本高的問題。在房地產(chǎn)發(fā)展迅猛階段會有大量的資金集中在房地產(chǎn)行業(yè)，但此時商品房供給卻無法直接增加，市場供不應(yīng)求又會催生投資的增加，然而在商品房陸續(xù)上市后，房地產(chǎn)供給增加，甚至可能超出市場需求，就會造成房地產(chǎn)下行。因此在貨幣政策的調(diào)控使用上，必須具有前瞻性，尤其是加強(qiáng)與其他部門之間的合作，對房地產(chǎn)市場周期進(jìn)行系統(tǒng)的跟蹤研究后，最終制定合理的調(diào)控政策，提高調(diào)控效果的及時性。

4.3 統(tǒng)籌并用多種調(diào)控工具確保調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場的貨幣政策調(diào)控方面，中央金融主管部門應(yīng)該重點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價格方面進(jìn)行合理的控制，以免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫問題。同時，還應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，既要確保房地產(chǎn)行業(yè)信貸的安全，同時又應(yīng)滿足推動經(jīng)濟(jì)增長的要求。在具體的貨幣政策運(yùn)用過程中，可能出現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的沖突。例如，防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題，最直接的手段就是緊縮銀根，但這卻有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂，造成大量呆賬壞賬出現(xiàn)。因此，在對房地長行業(yè)進(jìn)行貨幣政策調(diào)控時，應(yīng)該盡可能的選擇多種調(diào)控工具并用，不斷地提高整個調(diào)控的自由度，這也有助于確保調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5.結(jié)語

國家針對房地產(chǎn)市場的貨幣調(diào)控政策，將會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。為了確保房地產(chǎn)行業(yè)市場的規(guī)范化發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣政策的制定上，應(yīng)該重點(diǎn)在貨幣政策的靈活性、協(xié)調(diào)性以及合理設(shè)置調(diào)控政策頻率等幾方面采取有效的措施，依靠科學(xué)合理的貨幣政策進(jìn)一步的規(guī)范完善房地產(chǎn)行業(yè)的市場運(yùn)行機(jī)制。

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