文/趙洪波

淺析投資決策模型在房地產(chǎn)項目資金管理中的應(yīng)用

文/趙洪波

隨著房地產(chǎn)行業(yè)計入“白銀時代”和政府職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入有序競爭階段，房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力、運營能力、資金管理能力成為企業(yè)的核心競爭力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)投資決策模型

房地產(chǎn)行業(yè)投資決策模型主要包括：付現(xiàn)成本支出表、銷售收款表、籌資活動表、資金收支總表、經(jīng)營性現(xiàn)金流量表及其他附表等。通過投資決策模型可以將企業(yè)的決策能力、運營能力、資金管理能力等核心能力集成到一個excel文件中，具體如下：

(一)投資決策

投資決策是建立在很多假設(shè)條件基礎(chǔ)上的，這些假設(shè)條件的設(shè)置能力是企業(yè)投資決策能力的具體表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟走勢、銀行利率變化趨勢等宏觀形勢假設(shè)，是決策層對宏觀形勢的判斷；業(yè)態(tài)布局、目標客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計等微觀層面的假設(shè)，是決策層對房地產(chǎn)行業(yè)把控能力的具體表現(xiàn)。假設(shè)條件的設(shè)置需要不同領(lǐng)域的專業(yè)人員的參與，領(lǐng)導(dǎo)定盤子。

如何將所有假設(shè)條件落實到?jīng)Q策模型的模型中是企業(yè)決策實操能力的綜合表現(xiàn)，需要職業(yè)判斷。

通過把假設(shè)條件落實到模型中的方式可以把決策者的意圖融入到項目決策模型中，實現(xiàn)決策影響的量化，為最終決策和業(yè)績考核等提供數(shù)據(jù)支撐，保障決策質(zhì)量，提高效率，控制風(fēng)險。

(二)運營管理

運營管理指對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。成熟的運營管理體系能夠?qū)Ω黜椆ぷ鞯臅r間做出合理估計，這些時間估計將直接影響決策模型中的資金流動，進而影響項目決策。如果運營管理能力不足，對各項工作時間安排不合理，將對模型量化的精度產(chǎn)生直接影響，甚至導(dǎo)致決策模型數(shù)據(jù)失去意義。

(三)資金管理

對獨立房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，資金管理的主要內(nèi)容是：全景資金計劃，資金籌集，資金使用，日常管控等。資金的日常管控主要是實操層面的內(nèi)部控制程序，是企業(yè)管理的基礎(chǔ)。全景資金計劃是開發(fā)項目資金管理的總綱，是項目資金籌集和使用的規(guī)劃的基礎(chǔ)，全景資金計劃編排能力是企業(yè)核心競爭力之一。

全景資金計劃是投資決策模型重要副產(chǎn)品，兩者的基本內(nèi)容是相同的，只是用途和表現(xiàn)形式不同，可以將兩者有機融合到一起，即在將投資決策模型中涉及資金流動的明細項目添加收支時間節(jié)點，將相關(guān)數(shù)據(jù)匯總加工后形成全景資金計劃，通過數(shù)據(jù)公式關(guān)系優(yōu)化資金計劃，進而對資金籌集和使用進行規(guī)劃，指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策，如：合約規(guī)劃。

二、投資決策模型在資金管理中的應(yīng)用

投資決策模型主要用于項目投資決策，不同階段對數(shù)據(jù)的精度要求不同，最初階段出于成本和時間考慮會大量使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，隨著項目的推進，投資決策模型對數(shù)的要求越來越高、越細。

投資決策一般是獨立的，而企業(yè)資金管理一般會涉及多個項目，一般情況下既存在已經(jīng)上馬投產(chǎn)的項目，也存在投資前期項目，不同開發(fā)階段，資金計劃的用途和要求不同，因此，企業(yè)層面的資金計劃不能直接將各項目資金計劃簡單加計匯總，需要分類管理。

(一)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃階段

企業(yè)戰(zhàn)略是中長期規(guī)劃，很多戰(zhàn)略布局是依據(jù)職業(yè)判斷作出的，戰(zhàn)略布局是否可行需要企業(yè)綜合考慮宏觀環(huán)境、行業(yè)趨勢、競爭環(huán)境、企業(yè)資源保障等因素，其中資金戰(zhàn)略規(guī)劃是必不可少的。在編制資金戰(zhàn)略規(guī)劃過程中，首先需將各項因素變化趨勢量化，然后編入投資決策模型，再將資金收支情況具體化，進而形成資金戰(zhàn)略規(guī)劃，通過驗證資金籌集和使用的限制條件是否滿足要求，評價戰(zhàn)略的可行性和適當性。

(二)項目投資決策階段

企業(yè)準備投資一個項目至少應(yīng)滿足兩個條件：一是經(jīng)濟上可行；二是資金有保障。資金有保障體現(xiàn)在兩個方面：一是土地款和規(guī)費；二是其他資金接續(xù)。在項目投資決策階段土地款和規(guī)費不是具體數(shù)值，而是限額，是企業(yè)短期資金供給能力和項目經(jīng)濟性限額的較小值，其中項目經(jīng)濟型限額的計算可以利用項目投資決策模型倒推。

(三)項目概念設(shè)計階段

在項目概念設(shè)計階段土地成本已經(jīng)確定，企業(yè)可以利用決策模型對不同概念設(shè)計方案的經(jīng)濟指標和資金排布影響進行測算，為概念設(shè)計決策提供數(shù)據(jù)支撐。此時可以利用資金排布數(shù)據(jù)編制項目資金籌集規(guī)劃，為資金籌集合同談判做前期準備工作。

(四)項目設(shè)計階段

在項目設(shè)計階段，產(chǎn)品設(shè)計將具體化，項目大部分成本指標將在這個階段被確定，利用投資決策模型，可以綜合考慮收入、支出、利息、稅金等影響，能夠全面的反映不同設(shè)計方案的效益差別。

報規(guī)通過時，施工圖基本確定，項目的成本造價基本可以確定，施工進度節(jié)點可以合理估計，結(jié)合運營數(shù)據(jù)能夠?qū)⑼顿Y決策模型基礎(chǔ)數(shù)據(jù)具體化，進而細化全景資金計劃。細化后的全景資金計劃，能夠為資金籌集、使用排布提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也可以為合約規(guī)劃提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(五)項目招投標階段

在制作標書過程中，應(yīng)將項目合約規(guī)劃內(nèi)容納入標書中，減少合約談判和施工過程中不必要的爭議，通過付款條款的設(shè)置將資金計劃落實到標書中，提高項目經(jīng)濟效益。在評標過程中應(yīng)將不同付款方式對利息和稅金的影響納入評分體系，規(guī)避憑感覺做決定。

(六)項目投資建設(shè)階段

項目開工時，主要合同應(yīng)經(jīng)簽訂，此時項目公司應(yīng)將合同內(nèi)容和運營安排落實到投資決策模型中，使投資決策模型數(shù)據(jù)細化到實操模擬的程度，進而編制項目資金全景計劃，為項目資金管控提供標桿數(shù)據(jù)，控制資金風(fēng)險。項目建設(shè)過程中，當項目出現(xiàn)異常情況時可以利用資金全景計劃的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對資金計劃作出及時調(diào)整，保障資金計劃的有效性。

(七)項目銷售階段

項目銷售具有很大的不確定性，當項目銷售情況超出預(yù)期可容忍差異，將對項目計劃資金流產(chǎn)生重大影響，需要對項目資金計劃作出適當調(diào)整，以保障資金安全或提高經(jīng)濟效益。

(八)項目復(fù)盤階段

項目復(fù)盤的目的是為了深入分析投資決策、項目設(shè)計、運營計劃、資金計劃等規(guī)劃設(shè)計與實際執(zhí)行數(shù)據(jù)的差異，找出差異形成的原因，將上述原因分類分析，溯本求源，以指導(dǎo)新項目投資決策和規(guī)劃設(shè)計，完善企業(yè)信息管理系統(tǒng)，鞏固和加強企業(yè)核心競爭力。

(作者單位：中垠地產(chǎn)有限公司)