◎文/李金震

房屋土地基礎(chǔ)信息中存在的風(fēng)險與防控淺析

◎文/李金震

近年來，基層稅收征管工作中，越來越多的房產(chǎn)稅和土地使用稅問題浮出水面。納稅人經(jīng)濟類型，房產(chǎn)土地權(quán)屬，房屋土地面積，土地價格，房產(chǎn)原值，都成為影響房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收收入的重要因素。特別是營改增政策實施之后，房產(chǎn)稅和土地使用稅逐漸成為基層稅收收入總量中的重頭戲，成為區(qū)縣級收入的重要組成部分，從而也受到來自區(qū)縣與鎮(zhèn)街政府部門的高度關(guān)注。本文就房屋土地基礎(chǔ)信息登記過程中的基本要素，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，提出建議，為進一步加強房地信息登記，提高征管質(zhì)量淺抒己見。

房產(chǎn)稅；土地使用稅；基礎(chǔ)信息規(guī)范化

目前，對房產(chǎn)稅和土地使用稅的征收，主要依賴于納稅人自行申報。在申報期，不論是網(wǎng)上申報還是窗口申報，大量房屋土地信息通過網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)平臺，最終匯成涓涓稅款。

海量的信息從何而來？這是基層征管工作人員根據(jù)納稅人提供的土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、房屋土地權(quán)屬證明、租賃合同、無償使用證明，以及地稅管理人員實地核查后的結(jié)論相結(jié)合形成的基礎(chǔ)信息。這些信息又有怎樣的作用？它們就是地稅部門房產(chǎn)稅和土地使用稅最直接的征收依據(jù)。

因此，房屋土地基礎(chǔ)信息無疑是影響房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收收入質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它與房地兩稅有著直接必然的關(guān)聯(lián)。

一、基層房屋土地信息登記過程中存在的風(fēng)險

目前稅務(wù)部門房屋土地信息登記流程普遍為管理員登記、受理崗登記和行政許可大廳登記等方式。從核查環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)過程到最終信息錄入，如何保證信息的真實有效，提高信息質(zhì)量，嚴(yán)控基礎(chǔ)信息中的風(fēng)險，已成為稅收執(zhí)法中重要課題之一。

通過加大執(zhí)法監(jiān)察力度，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實性已經(jīng)取得了長足進步，但有效性，準(zhǔn)確性仍有待加強。以筆者從事基層征管工作的經(jīng)歷來說，房屋土地信息的錄入環(huán)節(jié)尚存較多風(fēng)險點。

（一）國有土地受國土局監(jiān)控，加之以地控稅工作的全面推開，給稅收工作增加了難度。集體土地、城鎮(zhèn)居住用地、農(nóng)村宅基地的面積和原值尚未確定統(tǒng)一現(xiàn)場測量標(biāo)準(zhǔn)、實測工具及合理計價依據(jù)。隨著三證合一、一照一碼的全面推行，登記門檻的降低，為新注冊企業(yè)敞開了方便之門，注冊經(jīng)營地的隨意性填寫，為地稅部門土地信息的準(zhǔn)確錄入更增加了難度。

1.樓房經(jīng)濟不同于樓宇經(jīng)濟。城鎮(zhèn)民居民宅可用為注冊登記用房產(chǎn)，土地面積的確定成為一大難題。普通住宅產(chǎn)權(quán)證書上基本只登記建筑面積或使用面積，如果稅務(wù)部門不登記土地信息，則形成土地信息缺失，影響征管質(zhì)量和稅收質(zhì)量。但是與寫字樓不同的是，靠管理員確定普通住宅的土地面積難度大，若簡單地將某一房產(chǎn)的建筑面積與土地面積劃等號，又有違稅收公平，可能導(dǎo)致爭議。

2.農(nóng)村房地缺乏價格指導(dǎo)，房產(chǎn)原值的確定人為因素加大，對新舊房屋的確定，適用房屋單價的確定，都無法可依，核定的依據(jù)缺乏剛性。就當(dāng)前農(nóng)村基建標(biāo)準(zhǔn)而言，即使是新建廠房，在有些地方也難以達到當(dāng)?shù)胤抗懿块T的參考單價，現(xiàn)實情況與理論參考依據(jù)之間存在較大差異。

3.農(nóng)村集體宅基地證明能說明土地面積，卻無法說明建筑面積，是否新建舊建考證難度大。加之第三產(chǎn)業(yè)戶數(shù)逐漸增多，基層征管人員力量不足，受地理、交通工具影響不能做到實時監(jiān)控，新增土地信息更新不及時，往往多是聽之信之，錄入的房屋土地信息可能小于實際使用面積，相較制造業(yè)這類經(jīng)營場所相對固定的納稅人來說在房屋土地信息錄入方面監(jiān)控力不對等。

（二）土地信息錄入難以實現(xiàn)聯(lián)動機制。國土局、房管局、國稅局、鎮(zhèn)街稅源部門各自掌握不同房產(chǎn)土地信息，沒有相關(guān)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的比對，對新建、擴建、改建、新購、變賣房產(chǎn)土地行為不能及時發(fā)現(xiàn)，對發(fā)現(xiàn)的房產(chǎn)土地變更未備案登記的企業(yè)只能采取被動處罰的辦法，無法形成主動監(jiān)控的局面。

（三）個別通過招拍掛形式取得的國有土地，因繳納耕地占用稅獲得一年土地使用稅的政策性減免資格認定。實際上，所有通過招拍掛形式完成的土地交易，肯定已經(jīng)完成了前期土地整理，盡管耕地占用稅多是由獲得土地的企業(yè)支付，但實際納稅人并非該單位，而是當(dāng)?shù)卣蛘芾聿块T。因此，獲得土地的企業(yè)并不是耕地占用稅的納稅義務(wù)主體，不具備減免土地使用稅的資格。這一細節(jié)容易被管理員忽略。

（四）出租行為中，有的出租企業(yè)出租的土地面積大于房產(chǎn)面積（平層）數(shù)倍或數(shù)十倍，但僅以登記的出租房屋面積作為年租金的依據(jù)，混淆了租金概念。場地租金往往隱藏在房產(chǎn)租金之后，難以發(fā)現(xiàn)。

（五）個別承租單位在企業(yè)新辦之初規(guī)模不大，業(yè)務(wù)量小，承租場地小，而出租方場地面積與房屋面積巨大，經(jīng)歷若干年后，承租企業(yè)發(fā)展壯大，繼續(xù)擴大租賃場地，但未向稅務(wù)機關(guān)備案申報，可能導(dǎo)致稅款流失。

（六）個別享受減免房產(chǎn)土地稅的困難企業(yè)、福利企業(yè)，將本企業(yè)閑置的廠房場地出租給一些作坊式小企業(yè)，或登記的出租面積小，或出租給無稅務(wù)登記不需要房產(chǎn)租金發(fā)票的個體經(jīng)營戶，繼續(xù)享受減免政策，攫取稅收利益。

（七）家族式企業(yè)利用法人、股東的直系親屬關(guān)系和企業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，登記無租使用信息，形成“無租無稅”的漏洞。特別是擁有多處宗地信息的企業(yè)，往往利用這種方式，只登記一處房產(chǎn)土地信息，其他注冊企業(yè)的房屋土地信息均以無租使用的形式逃避納稅。

（八）以工程未完工、未驗收合格為由，在建工程遲遲不轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，不登記房產(chǎn)原值，達到不履行房產(chǎn)稅納稅義務(wù)或少繳稅款的目的。以所購置的土地沒有土地使用證為由拒絕履行土地使用稅納稅義務(wù)，或以土地證證載日期為土地使用稅計征日期，刻意少繳應(yīng)納土地使用稅。

（九）異地注冊經(jīng)營。借商貿(mào)企業(yè)之名，在注冊地只登記辦公場所房屋土地信息，行制造企業(yè)之實，在實際經(jīng)營地以個人身份租賃巨大經(jīng)營場地和房屋，達到不繳和少繳房產(chǎn)土地稅的目的。

（十）稅務(wù)代理企業(yè)利用虛假房號，為大量企業(yè)登記房屋土地信息，一地多用，一房多用現(xiàn)象層出。盡管這些企業(yè)絕大多數(shù)是商貿(mào)類企業(yè)，且多數(shù)為異地經(jīng)營，在不占用地方資源的情況下，更能為地方稅收收入貢獻力量，但長遠來看，稅法執(zhí)法剛性在此類企業(yè)中受到弱化，房產(chǎn)土地稅的稅收收入質(zhì)量受到影響。

（十一）稅種限定和房地信息錄入的標(biāo)準(zhǔn)化程度不高。個別承租企業(yè)未限定房產(chǎn)土地稅稅種，一些本應(yīng)為無償使用房地的企業(yè)被誤解為自用房產(chǎn)土地，成為納稅義務(wù)主體，無償使用房地的企業(yè)在土地信息錄入上存在差異，有的是土地使用稅的納稅義務(wù)主體，有的則錄入在承租土地信息中，沒有納稅義務(wù)。

（十二）個別房屋土地出租方由于承租方更換頻繁，租賃合同變動較多，承租人、出租面積、年租金常發(fā)生變更，但信息更新不及時，原有自用房產(chǎn)原值的增減不及時，基礎(chǔ)信息幾經(jīng)變更后，自用原值加出租原值之和已與賬面原值不符。有的出租方可能因管理混亂無意間造成少繳稅款，有的則可能因此造成重復(fù)繳稅的問題。

（十三）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，在房產(chǎn)原值的確定上，容易忽略地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。尤其是對于宗地容積率低于0.5的企業(yè)，核算房產(chǎn)原值時，因計算不正確加重納稅人稅負的可能性較大。

（十四）納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記證時，如未關(guān)注房產(chǎn)土地權(quán)屬性質(zhì)與企業(yè)房地如何處置等問題，可能形成稅收收入最后環(huán)節(jié)的真空地帶。

（十五）受地方稅收優(yōu)惠政策和新的稅種限定規(guī)定的影響，個體工商戶在限定房產(chǎn)土地稅稅種時，存在新老登記戶有無房地兩稅稅種限定的差別，特別是涉及到有自用房屋土地的納稅人時，是否繳納房產(chǎn)土地稅，如何做到登記信息與申報的無風(fēng)險對接，如何避免新老納稅人在申報房產(chǎn)土地稅方面的不平等境遇，有待商榷。

二、加強房屋土地基礎(chǔ)信息規(guī)范化登記的幾點建議

房屋土地基礎(chǔ)信息事關(guān)房產(chǎn)稅和土地使用稅的稅收收入質(zhì)量，加強房地基礎(chǔ)信息的規(guī)范化登記，不僅是提高征管質(zhì)量的重要手段，也是避免執(zhí)法風(fēng)險，體現(xiàn)稅收公平的重要保證。那么，如何在房地信息采集、錄入、變更、應(yīng)用等方面，做到規(guī)范、準(zhǔn)確、及時、有效呢？通過前述各風(fēng)險點，不難看出，目前困擾房地信息質(zhì)量的問題主要有三類。一是登記流程不統(tǒng)一，標(biāo)準(zhǔn)不甚規(guī)范；二是登記痕跡不清晰，責(zé)任不夠具體；三是數(shù)據(jù)共享不通暢，機制尚不健全。具體建議如下：

（一）建立新登記納稅人房屋土地信息登記流程。綜合以往房地信息登記的各種流程來看，因受人力、時間、區(qū)域限制，無法形成系統(tǒng)全面真實可靠的信息登記程序。結(jié)合目前一線征管現(xiàn)狀，建議實施受理登記——核查——錄入分離的流程體系。即：

1.按照區(qū)域劃分確定受理崗位（窗口常駐辦事），窗口辦事人員接到納稅人登記資料后，采集納稅人填寫的房屋土地信息采集表，并建立統(tǒng)一預(yù)登記電子臺賬，與新戶登記電子臺賬相統(tǒng)一，登記納稅人名稱、編號、稅務(wù)登記證號、法人姓名、聯(lián)系電話、坐落地址、限定稅種、房地屬性、占地面積、房屋面積、房產(chǎn)原值、房產(chǎn)租金等基礎(chǔ)信息，形成初步檔案后與電子臺賬一并轉(zhuǎn)至核查崗（外勤核查）。

2.核查崗（外勤核查）按照新戶登記臺賬，進入實地核查階段。在實地核查的同時，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，向新登記納稅人采集營業(yè)執(zhí)照、法人身份證、房產(chǎn)土地相關(guān)證明資料的復(fù)印件和影像資料。對所登記的內(nèi)容包括房地信息是否真實，限定稅是否規(guī)范等進行核實，并修改完善原電子登記臺賬后打印簽字，最后將所采集的電子信息及紙質(zhì)資料形成檔案交主管所長審核簽字后，轉(zhuǎn)入信息錄入崗位。

3.錄入崗按照電子臺賬內(nèi)容與紙質(zhì)件核對后，對該納稅人原始信息進行修改完善，將納稅人原有基礎(chǔ)信息逐一進行補充完整。并在流轉(zhuǎn)單頁臺賬上簽字，轉(zhuǎn)回受理崗。

4.受理崗將檔案歸入檔案室留存，同時將相關(guān)核查結(jié)果告知納稅人。

以上環(huán)節(jié)預(yù)計持續(xù)時間約在5個工作日，凡納稅人窗口辦理登記事項時，能夠即時辦結(jié)的可根據(jù)一次性告知和稅法相關(guān)規(guī)定先予辦理，如后期核查發(fā)現(xiàn)問題再加以改正。這樣的新戶登記流程，能夠最大限度的保證在時間緊、人員少的情況下，高效、分類、準(zhǔn)確處理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集，可有效提高房地信息的準(zhǔn)確性，減少人為因素。

（二）房屋土地信息采集表要突出房地信息所涵蓋的各個要素。傳統(tǒng)房屋土地信息采集表，只列明了地址、用途、面積、原值、租金、出租人、承租人，產(chǎn)權(quán)證書號等基本信息。建議添加前述風(fēng)險點中所涉及的要點，將風(fēng)險減控至最低。采集的信息至少還應(yīng)包含以下幾點：

1.房屋產(chǎn)權(quán)人。這對防止一房多用，防止假出租、假無租使用，提供注銷清稅依據(jù)有實際意義。

2.土地價格、面積、容積率、配套設(shè)施價值、輔助設(shè)施價值、裝修增減價值、評估增減價值、更新改造增減價值等內(nèi)容。用于準(zhǔn)確計算應(yīng)稅房產(chǎn)原值和發(fā)生房地信息變更后登記使用。

3.有償出租房產(chǎn)、有償承租房產(chǎn)、無償出租房產(chǎn)、無償承租房產(chǎn)明細，將出租承租類房屋土地以附表形式細化分類。有助于鑒定承出租行為及無租使用行為的真?zhèn)危瑫r有助于準(zhǔn)確估算變更后的房產(chǎn)原值。

4.土地性質(zhì)、出租土地租金、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同號、契稅、耕地占用稅、土地整理費用。這類信息可有效提升稅種限定、土地價格計算、房產(chǎn)原值計算和判斷何時開征土地使用稅的準(zhǔn)確性。

（三）基礎(chǔ)信息采集、登記、變更等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)留存痕跡，明確權(quán)責(zé)。信息變更時每個環(huán)節(jié)都應(yīng)有檔案留存，做到痕跡清晰。核查人員進行實地核查后，要有電子臺賬記錄與紙質(zhì)件簽字留底記錄，并報主管所長審批后，提出變更需求。操作人員也應(yīng)進行簽字留底存檔。如發(fā)生變更信息與實際不符時，可依據(jù)留存痕跡，找出失誤環(huán)節(jié)，明確責(zé)任追究。

（四）建立房地信息登記預(yù)警機制。“三證合一，一照一碼”的實施，惠及廣大納稅人，但三證已經(jīng)合一，經(jīng)濟一體的大數(shù)據(jù)互聯(lián)互通尚未跟進。要彌補政策先行制度在后的不足，就應(yīng)先進行數(shù)據(jù)定期溝通制度，建立起房地信息登記的預(yù)警機制。

受人力資源、地域分布、交通工具等多重因素制約，基層管理人員很難做到對納稅人房地信息的實時跟蹤監(jiān)控。為變被動為主動，可采取以下措施：

1.建立納稅人房地信息按年更新制度。前者所提房地信息采集表，可要求納稅人于每年企業(yè)所得稅匯繳期時同步報送房地信息采集表，用于更新信息，確認納稅人是否存在信息變動，減少因主動監(jiān)控力量薄弱造成的稅收風(fēng)險，同時亦可提高納稅人對房地信息應(yīng)及時備案登記的主動性。

2.與當(dāng)?shù)卣芾聿块T、市場監(jiān)管部門、國稅局、國土局等相關(guān)機構(gòu)定期進行數(shù)據(jù)比對，開展專題通氣會，對發(fā)現(xiàn)的疑點問題，及時進行清理解決。

3.在本單位建立定期預(yù)警機制。利用稅收分析、數(shù)據(jù)比對等形式，對可能出現(xiàn)風(fēng)險的區(qū)域進行重點核查，尤其是要關(guān)注企業(yè)是否銷售額增長較大較快，員工數(shù)量是否增加較多，成本費用是否加大等影響房地信息的因素，為管理人員提供預(yù)警。

（五）統(tǒng)一執(zhí)行稅種限定制度，規(guī)范落實政策。首先，要解決目前在納稅限定中房產(chǎn)稅、土地使用稅稅種限定不統(tǒng)一的問題。要正確認識納稅義務(wù)主體與納稅申報的關(guān)系。要求企業(yè)進行申報，并不意味著認定企業(yè)納稅義務(wù)主體資格。就這一點來說，筆者傾向不論是自有房產(chǎn)土地或是承租房產(chǎn)土地的納稅人，都有義務(wù)進行申報。不論是單位納稅人還是個體工商戶，也都有義務(wù)進行房地信息登記且按時申報。因此，應(yīng)該統(tǒng)一對所有類型納稅人限定房產(chǎn)稅和土地使用稅稅種。這也是加強對房地兩稅進行源頭監(jiān)控的有效手段。

其次，對減免房產(chǎn)稅土地稅的納稅人應(yīng)實施重點監(jiān)控和跟蹤管理。對不符合政策要求的要及時清理，防止稅款流失。

最后，一些能夠影響土地面積、房產(chǎn)原值、租金的因素也不可忽略。比如測量難度大，測量工具少，稅務(wù)機關(guān)是否具備核定納稅人房屋土地面積的資格，同時應(yīng)如何科學(xué)合理測量爭議房地面積，這需要多部門聯(lián)合解決，絕不能以目測估計作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源，以杜絕人為因素對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的影響。

此外，建造單價與地區(qū)經(jīng)濟的差異，參考租金價位與本地情況不符等問題，都有待規(guī)范政策依據(jù)。如建造單價是否應(yīng)建立彈性原則，租金參考價格是否應(yīng)更加細化地段位置等。如果在這些問題上實行簡單的一刀切，勢必有失稅收公平，加劇征納矛盾。

綜上所述，房屋土地基礎(chǔ)信息采集登記，是直接關(guān)系本地區(qū)房產(chǎn)稅和土地使用稅收入質(zhì)量的基礎(chǔ)保障。房地基礎(chǔ)信息的采集不僅要做到精細，更要保證信息的規(guī)范和真實，從而發(fā)揮基礎(chǔ)信息的“可用、易用”功能，為準(zhǔn)確判斷出與房地關(guān)聯(lián)的應(yīng)稅行為，切實體現(xiàn)稅法剛性，確保稅款應(yīng)收盡收，貢獻出知微見著的深層價值。

責(zé)任編輯：解忠艷馮時

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1006-1255-（2015）11-0063-04

李金震（1976—），天津市北辰區(qū)地方稅務(wù)局。郵編：300400