吳海洋

旅游地產(chǎn)與海南酒店業(yè)發(fā)展探討

吳海洋

隨著旅游地產(chǎn)行業(yè)在全國范圍內(nèi)的快速發(fā)展，直接帶動了酒店行業(yè)的快速發(fā)展。海南作為旅游地產(chǎn)發(fā)展的熱點地區(qū)，已逐步成為全國酒店頂級品牌最集中、國際化水平較高的地區(qū)。度假酒店依托擁有海南獨特的天然環(huán)境,尤其沿著海岸線建造的高星級濱海型度假酒店有了空前的發(fā)展,涌現(xiàn)出了一大批國際水準(zhǔn)的度假酒店設(shè)計作品,同時也存在著諸多問題。通過對于旅游地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的探討，探尋旅游地產(chǎn)以及海南酒店業(yè)未來發(fā)展的方向。

旅游地產(chǎn)；酒店業(yè)；發(fā)展

一、旅游地產(chǎn)業(yè)與海南酒店業(yè)發(fā)展概況

（一）中國整體的旅游地產(chǎn)的發(fā)展的概況

中國的旅游地產(chǎn)的發(fā)展相對較晚，但發(fā)展速度非?？?，具體可分為幾個階段：20世紀(jì)末旅游地產(chǎn)的起步階段，21世紀(jì)初的一個挑戰(zhàn)階段，2013年的全面的資源整合階段。從2013年起，復(fù)合型旅游地產(chǎn)的發(fā)展越來越迅速，目前我國的市場開始變得理性和成熟，未來三到五年當(dāng)中應(yīng)該中國旅游市場將會迎來一個黃金的發(fā)展市場，而政府頒布的系列政策，對推動中國旅游地產(chǎn)發(fā)展會起到非常積極有效的作用。

從數(shù)量上來看2013年整個旅游地產(chǎn)是保持著高速發(fā)展的強勁勁頭，2012年年底全國旅游地產(chǎn)項目有2259個，而到2013年年底的時候，中國旅游地產(chǎn)的數(shù)量總量達(dá)到了5299個，將近增加了一個倍，這也表明，在過去的2010年到2012年這兩年當(dāng)中很多的開發(fā)主體拿地之后，開發(fā)是比較緩慢，但這兩年就采用了一個急功近利的方式，在全國遍地開花。

從項目的單體用地規(guī)模上來看，過半旅游地產(chǎn)的占地面積是十萬平米以下，僅9%的項目是超過了50萬方，項目過大會為開發(fā)主體帶來一定的風(fēng)險，所以未來趨勢一方面是受到了土地資源的稀缺，政府的土地指標(biāo)有限的這樣一種影響，另一方面也表明很多開發(fā)企業(yè)在拿地開發(fā)和旅游地產(chǎn)過程中實際上態(tài)度是保持一個非常謹(jǐn)慎的態(tài)度的。

隨著度假需求的不斷升級，我國居民的旅游地產(chǎn)的置業(yè)傾向也在逐年增加，根據(jù)調(diào)研，2013年有過半的受訪者表示有旅游地產(chǎn)的購買的傾向，相比2012年增加了近10個百分點。

從資源的偏好上來看，海景、湖景、山地、溫泉等自然旅游市場是最受到市場關(guān)注和歡迎的，在旅游地產(chǎn)購買意向受訪者當(dāng)中，63%偏向于海景，45%是偏向于湖景資源，29%是山地資源，目前來講偏向高爾夫和主題公園客群相對來講占比比較小。

旅游地產(chǎn)置業(yè)偏好與旅游目的地偏好基本上保持一致，無論是從旅游地產(chǎn)的項目的集中量還是市場的偏好程度上來看，中國兩大最核心的旅游地產(chǎn)集聚地，一個是海南，一個是云南，這兩個板塊始終會成為現(xiàn)在乃至將來旅游發(fā)展的重中之地，民眾對于這兩個地方的旅游地產(chǎn)置業(yè)傾向的偏好程度分別是21%和20%，其次是兩廣和環(huán)渤海板塊，廣東和廣西分別占到了17%和14%。

（二）旅游地產(chǎn)和海南酒店業(yè)概況

近十年隨著國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，海南島全島范圍內(nèi)95%以上的沿海資源已經(jīng)被規(guī)劃進(jìn)行或正在進(jìn)行開發(fā)。隨著地產(chǎn)項目的落地，海南的酒店業(yè)也進(jìn)入了又一輪的高速發(fā)展階段。2014年底，海南省旅游住宿設(shè)施共有3900家，其中星級酒店156家，按照5星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)酒店56家，在建5星級酒店項目約50家。三亞是目前國內(nèi)高星級酒店最密集、品牌管理公司最集中的城市，包括香格里拉、萬豪、喜達(dá)屋、希爾頓、雅高等世界排名前十內(nèi)的酒店集團均有在海南項目落地。2015年，海南總計會有超過260家高檔酒店以及相當(dāng)數(shù)量的高爾夫俱樂部、游艇會、高級會所。

二、旅游地產(chǎn)和海南酒店業(yè)發(fā)展存在的問題

（一）競爭同質(zhì)化日趨嚴(yán)重

海南島全島范圍內(nèi)，包括三亞及海南島東西兩線沿海物業(yè)，海資源高度同一化，拼資源的度假旅游地產(chǎn)物業(yè)已經(jīng)不再具有競爭力。以海景+高爾夫+住宅/酒店的假旅游地產(chǎn)模式泛濫，客戶需求單一，未來競爭激烈。旅游地產(chǎn)的集中規(guī)模開發(fā)，使得配套高端星級酒店集中開業(yè)，造成了酒店設(shè)計和服務(wù)趨于雷同；

（二）地產(chǎn)項目扎堆啟動，快速推高開發(fā)成本

地產(chǎn)業(yè)的單方面突飛猛進(jìn)、大量的沿海地產(chǎn)集中開發(fā)，包括人工島項目的大規(guī)模啟動，直接推動了海南本地物價成本、人工成本的飆升。酒店從業(yè)人員的頻繁流動，管理服務(wù)水平難提高，同時酒店盈利水平下降。根據(jù)浩華國際2013年的相關(guān)財務(wù)報表顯示，如果按照正常財務(wù)折舊處理，全海南所有高端星級酒店中只有亞龍灣喜來登酒店能夠略微盈利。

（三）生態(tài)環(huán)境的破壞

沿海地帶的過度開發(fā)，給生態(tài)環(huán)境造成的破壞是直接的。由于大量沿海樹林、灘涂、海底珊瑚帶的消失，海南許多沿海區(qū)域失去了以往湛藍(lán)的海水和潔白的沙灘，比如一場史無前例的超級臺風(fēng)“威馬遜”能夠讓西海岸防波堤路段大幅坍塌，就既是臺風(fēng)的風(fēng)力超強緣故，也在于人工島項目大量海底采沙行為。

（四）宏觀調(diào)控的沖擊

2013-2014年度，“國八條”對海南酒店業(yè)的沖擊明顯。眾多央企、國企、政府部門蜂擁至海南進(jìn)行會議旅游的景象不再。藥企包括輝瑞、阿斯利康、禮來等眾多跨國企業(yè)，也對前來會議消費有了更細(xì)致、嚴(yán)格的規(guī)定，例如統(tǒng)一大中華區(qū)酒店供應(yīng)商采購程序、嚴(yán)禁前往三亞進(jìn)行會議消費等。

（五）旅游季節(jié)性明顯

海南旅游季節(jié)性明顯，5-6月，9-10月、春節(jié)前一個月是海南旅游的一個相對淡季。由于本地市場的需求相對酒店供應(yīng)量不足，除三亞外，環(huán)島眾多酒店在此期間生意走低。?？诘谋姸嗑频?、甚至五星級酒店的平均入住率在此季節(jié)都低于40%，或僅在周末能夠迎來超過50%的入住率。

（六）價格劣勢

人民幣匯率對于美元的高位，使得海南的旅游產(chǎn)品比較東南亞周邊國家旅游目的地處于明顯的價格劣勢。

三、旅游地產(chǎn)發(fā)展和海南酒店業(yè)發(fā)展的應(yīng)對措施

（一）國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢

截止2013年底，我國總共有1138個可計算入內(nèi)的濱海旅游項目，分別在海南、閩東南，兩廣等板塊，濱海旅游地產(chǎn)總共有1471個，項目主要分布在長三角板塊;山地面積占中國的總面積的69%左右，但是山地旅游地產(chǎn)由于他的可進(jìn)入性比較差，所以這種類型的項目盡管很多，但是不知名，總共現(xiàn)在1345個;溫泉資源在我國相對比較稀缺，非常受消費者關(guān)注，未來幾年隨著養(yǎng)生、養(yǎng)心的推行，溫泉將成為核心配套。目前我國的溫泉有491個，集中在海南，西南板塊;2004年我國高爾夫球場逐步被納入到限制類項目中，所以在過去的幾年當(dāng)中發(fā)展一直相對比較緩慢，但是由于前期的積累，目前總共有838個高爾夫旅游地產(chǎn)項目;古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)也是這兩年最重要的一類旅游地產(chǎn)發(fā)展類型，比如水鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)、西塘等。這些古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)業(yè)會成為未來五年當(dāng)中最主要的旅游地產(chǎn)發(fā)展類型，目前全國有237個古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)，而且會在未來的短時期內(nèi)放大。

從總體用地規(guī)模上來看，目前全國旅游地產(chǎn)累計用地規(guī)模已經(jīng)超過了十億平米，未來旅游地產(chǎn)也將向中部、西部、西南地區(qū)等地方擴展;從區(qū)域項目單體用地規(guī)模上來看，海南的旅游地產(chǎn)用地規(guī)?；旧鲜f平米以下，福建板塊很多的用地規(guī)模相對來講占比比較大，閩東南未來的復(fù)合型項目比例更高。

（二）海南旅游地產(chǎn)發(fā)展概況

2013年-2014年是海南旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之年，經(jīng)過了幾次大起大落之后，逐漸找到自己的節(jié)奏，整體的市場是從國際旅游島過渡透支中逐漸走出的陰霾，無論是土地交易還是商品房的量價方面均呈現(xiàn)了理性回歸的趨勢，逐漸成為全國旅游地產(chǎn)購買意向客戶重中之重的一個板塊。很多企業(yè)開發(fā)行為和運營行為發(fā)生了改變，大家把旅游運營作為旅游地產(chǎn)中非常重要的方面去關(guān)注，共3558家大中小型企業(yè)涉足到了旅游地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域中。企業(yè)在項目開發(fā)之初就把產(chǎn)權(quán)酒店公寓、養(yǎng)老公寓、特色精品酒店、旅游度假區(qū)等眾多概念考量放置在了地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)的最初階段。

（三）海南酒店業(yè)發(fā)展措施介紹

本土酒店管理人才的展現(xiàn)。經(jīng)過建省后二十多年旅游酒店業(yè)的發(fā)展，在海南的國際酒店管理團隊中，已經(jīng)涌現(xiàn)出一批海南籍和中國籍的專業(yè)酒店管理人才，正在逐步改變以往由外籍酒店經(jīng)理人掌控的高端酒店管理團隊局面。主要措施有：酒店專業(yè)培訓(xùn)日趨專業(yè)到位。海南各個高校基本都開設(shè)了酒店管理專業(yè)，不定時邀請星級酒店管理團隊培訓(xùn)學(xué)生。學(xué)生實習(xí)階段與高端星級酒店無縫對接，提供最直接的專業(yè)培訓(xùn)。其次，海南本省經(jīng)濟的快速發(fā)展，本地居民收入水平穩(wěn)步提高，使得進(jìn)入高端星級酒店消費正成為一種日常消費形式。再者，高端星級酒店日益重視本土市場開發(fā)。針對家庭、親子度假游、銀行信用卡客戶推出品種眾多的家庭套餐，受到市場熱捧。另外，酒店設(shè)計和服務(wù)對海南本土文化元素的逐步凸顯，重新挖掘海南椰風(fēng)海韻的黎苗文化根源，給全國各地游客帶來耳目一新的感覺。比如海口香格里拉酒店對海南本土菜肴的深度發(fā)掘和?？谔炖f豪酒店在迎賓服裝采用革新的黎苗服裝等等。

四、未來旅游地產(chǎn)發(fā)展及酒店業(yè)發(fā)展趨勢展望

（一）旅游地產(chǎn)的發(fā)展布局將由遠(yuǎn)程旅游目的地轉(zhuǎn)向城郊

目前大量的項目集中在海南和云南，而未來3-5年內(nèi)以大型城市群落為中心，周邊開發(fā)針對周末休閑的地產(chǎn)會在未來三年過程中急速增長，這個情況已經(jīng)在北京、上海、深圳等城市廣泛存在。

（二）旅游地產(chǎn)的開發(fā)將從重銷售轉(zhuǎn)向重運營

如今很多做精品酒店的企業(yè)，都逐漸進(jìn)入到旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，這樣的企業(yè)盡管不具備開發(fā)商的強大的資金實力，但從運營層面上來講應(yīng)該會在未來的幾年當(dāng)中立于不敗之地。

（三）旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品將由完全的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)?.5居

海南有一個說法叫做度假剛需，就是說旅游者入住到旅游地產(chǎn)的過程中已經(jīng)從原來的一個星期，兩個星期轉(zhuǎn)變?yōu)槿齻€月甚至是半年。現(xiàn)在的海南就是這樣子，大量的東北客群冬天進(jìn)入到海南，在海南的居住時間有將近半年左右，我們稱之為度假剛需，度假剛需的產(chǎn)生也會逐漸讓旅游地產(chǎn)當(dāng)中所謂的空城和鬼城逐漸消失。

（四）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)合程度將進(jìn)一步提高

未來的開發(fā)主體會整合越來越多的旅游資源，整個旅游資產(chǎn)不僅服務(wù)于旅游的物業(yè)投資消費者，更多服務(wù)于旅游真正的休閑度假的消費者。這包括兩種模式：一種是在業(yè)內(nèi)對于酒店業(yè)發(fā)展的共識是旅游地產(chǎn)和酒店度假綜合體所涉及范圍越廣泛、綜合性越高，市場受眾群體越廣泛，經(jīng)營越容易，比如廣東的長隆夜間動物世界、?？诘挠^瀾湖高爾夫溫泉度假區(qū)等。但同時，由于這種項目運作周期長、資金需求量巨大，也注定這類型發(fā)展方式只能是少數(shù)企業(yè)和地區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)；另一種是產(chǎn)權(quán)式度假酒店的發(fā)展。例如一線海景地產(chǎn)項目，政府明令不允許作為商業(yè)住宅開發(fā)而僅能作為酒店或產(chǎn)權(quán)式酒店用途，大量空置的住宅小區(qū)，為產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生、發(fā)展提供了廣闊的空間。途佳斯維登酒店就是一個目前發(fā)展較快的國內(nèi)酒店品牌。

（五）養(yǎng)老度假地產(chǎn)將成為旅游地產(chǎn)未來重要發(fā)展點

由于體制和體系的缺乏，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)在中國發(fā)展還要經(jīng)歷一段非常長的路，但是我們說的養(yǎng)老型的度假，即針對60歲到70歲左右活躍型老人群體比較大，所以這一類開發(fā)物業(yè)會成為未來三年當(dāng)中主流的旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢。目前已經(jīng)開業(yè)的養(yǎng)老型度假酒店有海南恭和苑酒店，專門針對國內(nèi)老齡群體開辦的養(yǎng)老酒店，月消費7000元/間左右，比北上廣等內(nèi)地城市具有明顯價格優(yōu)勢。

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吳海洋，福建莆田人，廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院2013級在職研究生，研究方向：金融理論與實踐。

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1008-4428（2015）01-32-03