丁力人

我國房產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

丁力人

文章既研究政府政策、人們預(yù)期等要素對房產(chǎn)價(jià)格的影響，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)知識和理論，分析客觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，更多的解釋房價(jià)背后的主觀因素；又研究國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貸款利率、匯率等經(jīng)濟(jì)因素對房價(jià)的影響。通過定性與定量分析，找出并解釋影響房價(jià)的主要因素和次要因素，對房價(jià)的走勢有一個(gè)比較新的認(rèn)識，有利于政府進(jìn)一步?jīng)Q策和人們的購房意愿。

房產(chǎn)價(jià)格；影響因素；定性研究

一、引言

房產(chǎn)行業(yè)是支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)能否健康穩(wěn)定地發(fā)展關(guān)系到我國的國計(jì)民生。然而，伴隨著房產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國的房產(chǎn)價(jià)格開始直線上升，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓的購買能力。世界銀行規(guī)定，衡量一個(gè)國家的住房消費(fèi)水平時(shí)，通常認(rèn)為房價(jià)收入比低于3就會(huì)出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍，因此3-6倍之間較為適宜，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也早已成為房價(jià)與家庭年收入之間進(jìn)行分析的重要參照系數(shù)。目前，我國幾乎所有城市的房價(jià)收入比均超過了10，而一線城市大都在20以上。雖然房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并且已經(jīng)成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可或缺的力量，但是這也造成了房價(jià)的高位波動(dòng)，與此同時(shí)，房價(jià)波動(dòng)背后影響其變化的因素也不能被大眾很好的理解與熟知。房產(chǎn)的價(jià)格是諸多不同卻又互相有聯(lián)系的因素共同作用的結(jié)果，比如地域因素、環(huán)境因素、政策因素、社會(huì)因素、自然因素等，不同因素對房價(jià)的影響程度不同。在所有影響因素里面，經(jīng)濟(jì)因素對房價(jià)的影響作用最大，比如城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貸款利率、匯率等。這些不同的因素交織在一起，使得房價(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)起伏的狀態(tài)，反過來，房價(jià)的波動(dòng)又將影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，因而與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間有著十分緊密的聯(lián)系。因此，深入研究房產(chǎn)市場的特點(diǎn)，并對影響房價(jià)的主要經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行定量實(shí)證分析研究，對于保持我國房產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。

二、文獻(xiàn)概述

劉曉玲從房產(chǎn)發(fā)展和房價(jià)變化角度指出，現(xiàn)如今房產(chǎn)價(jià)格不斷上升且居高不下，是政府政策的推動(dòng)從而導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商的跟進(jìn)以及城市化進(jìn)程的加快導(dǎo)致對商品房需求增加等因素造成的。郎咸平指出，房產(chǎn)的問題不僅僅在于房地產(chǎn)，也不是所謂的流動(dòng)性過剩的結(jié)果，投資環(huán)境惡化的先兆就是樓市泡沫——在“以GDP為綱”的政策指導(dǎo)下所有的資金流向房產(chǎn)業(yè)造成樓市泡沫。杜雪君、吳次芳、黃忠華指出：我國房地產(chǎn)稅和房價(jià)之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，房價(jià)和房地產(chǎn)稅存在正相關(guān)關(guān)系，房產(chǎn)稅越高房價(jià)越高；在不考慮地方公共支出對房價(jià)影響的情況下，房產(chǎn)稅的長期影響效應(yīng)要大于短期影響效應(yīng)；我國房產(chǎn)稅制設(shè)置欠完善，房地產(chǎn)稅的變化會(huì)影響房價(jià)，而房價(jià)的變化不會(huì)影響房地產(chǎn)稅。賀勝兵探討了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，通過數(shù)據(jù)收集和計(jì)量實(shí)證模型的分析，彌補(bǔ)了我國房產(chǎn)行業(yè)研究多而理論少的不足。但是在討論影響因素時(shí)，都是在說某單個(gè)因素對房價(jià)的影響，計(jì)量模型也基本上是一元回歸模型，沒有建立基于面板數(shù)據(jù)回歸的多元數(shù)據(jù)模型。楊君偉、胡燕京集中分析自然環(huán)境極差與房產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性，在不同地區(qū)選取了典型大中城市為樣本進(jìn)行研究，以平均房價(jià)、人均可支配收入、金融參與程度和自然環(huán)境級差因素等指標(biāo)入手，用計(jì)量線性方法進(jìn)行單方程線性回歸，回歸結(jié)果顯示自然環(huán)境級差因素是影響房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。

三、房產(chǎn)價(jià)格影響因素

（一）替代品市場因素

替代品市場主要指的就是二手房交易市場和房屋租賃市場。眾所周知，人們在買東西時(shí)，一個(gè)重要的參考因素就是其替代品的價(jià)格，尤其像買房這樣對人生有重大影響的事情，更是再三考慮，仔細(xì)比對。當(dāng)二手房市場或者租賃市場的相對價(jià)格升高時(shí)，人們傾向于從二手房市場和租賃市場退出，購買新房；當(dāng)二手房市場或者租賃市場的相對價(jià)格降低時(shí)，人們傾向于從新房市場退出，購買二手房或者租賃房屋。在我國房產(chǎn)市場上，新房市場和租賃市場間的替代性大，新房市場和二手房市場間的替代性小。原因是，無論是自己置辦家產(chǎn)還是買房用作投資，人們第一個(gè)想到的仍舊是“新房”?！靶隆边@個(gè)概念似乎對人們的影響極其重要，什么都要“新”的好。很多人認(rèn)為，如果自己手頭資金充足，一定是買新房，但在資金不足的情況下，或許考慮一個(gè)比較新的二手房或者租賃房屋。然而，相對二手房，當(dāng)新房價(jià)格偏高時(shí)，需求者會(huì)先選擇租房住，靜觀其變，等待新房市場價(jià)格降低時(shí)再進(jìn)入新房市場，而不是立即轉(zhuǎn)向二手房市場，畢竟，一間新房比一間二手房對初次購房者來說吸引力大得多。從全國范圍來看，新房始終是住宅市場的主體，二手房市場規(guī)模有限。新房市場規(guī)模穩(wěn)步增長，且成交量的波動(dòng)幅度小于二手房和租房。從2008-2013年銷售數(shù)據(jù)來看，2009年后，全國新房年均成交面積為9億平方米以上，而同期二手房銷售面積僅2億平方米左右。而且，二手房市場主要集中在一線城市，中西部地區(qū)及多數(shù)二三線城市，二手房市場占比不高，市場發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)不及一線城市。這主要還是因?yàn)槲覈址俊⒆夥渴袌霭l(fā)展時(shí)間短，規(guī)模小、發(fā)展極其不完善造成的。這也從側(cè)面反應(yīng)了為何我國新房價(jià)格如此之高。隨著更多新房的竣工入住和改善性需求的釋放，更多城市的二手房市場和房屋租賃市場將逐漸起步并日趨成熟，它們與新房市場的價(jià)格將互為參照，互相影響。

（二）社會(huì)因素

影響房價(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市化狀況、城市歷史、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。一般來說，人口數(shù)量多、人口密度大、治安狀況好、城市化水平高的地方對住房的需求量也大，價(jià)格也相對較高；而一些人口數(shù)量較少的偏遠(yuǎn)地區(qū)，房價(jià)就會(huì)比較低。對于家庭數(shù)量和家庭構(gòu)成，由于計(jì)劃生育以及人們對于子女觀念的改變，使得子女?dāng)?shù)量減少，家庭規(guī)模小型化，家庭單位數(shù)量增多，這會(huì)導(dǎo)致住房需求的增加，房價(jià)的上升。心里預(yù)期對房價(jià)的影響也很大。老百姓看到房價(jià)大漲，形成房價(jià)上漲的心理預(yù)期，會(huì)趕緊入市以免吃虧，房價(jià)越漲，人們的購買就越踴躍，造成真實(shí)需求被夸大。當(dāng)大部分人擁有同樣的心里預(yù)期并做出同樣的買或者不買的行動(dòng)時(shí)，就會(huì)對市場價(jià)格起到很大的影響，會(huì)顯著地放大或縮小當(dāng)前需求，從而影響房價(jià)。社會(huì)因素對房價(jià)的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，不是一言一句就能說清楚，況且它還伴隨著一種緩慢的滲透性的歷史形成，例如，在中國許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房價(jià)水平的高值區(qū)，如上海的外灘、廈門的鼓浪嶼等，這些地區(qū)的房價(jià)就是高值區(qū)，這并不是某一個(gè)方面的某個(gè)特定的原因造成的。這些許多不同的復(fù)雜因素共同對房價(jià)造成了影響。

（三）自然因素

自然因素主要是指房產(chǎn)開發(fā)過程中土地的一些自然條件，包括位置、地質(zhì)、地勢、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、天然周期性災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。其中，位置是影響城市內(nèi)部房產(chǎn)價(jià)格水平的最重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購房者對好位置需求熱情高，開發(fā)商有機(jī)會(huì)提高利潤水平，由此導(dǎo)致好位置房價(jià)高出差位置房價(jià)幾倍乃至十幾倍。對于一些地形地貌情況較好，施工難度較小，建造成本較小的地段的房價(jià)要比一些地形地貌情況較差，施工難度較大，建造成本較大的地段的房價(jià)來得高。而一些交通便利，氣候溫和，環(huán)境質(zhì)量較高的地段，其房產(chǎn)價(jià)格一般比較高。在目前民眾普遍追求生活質(zhì)量，享受生活品質(zhì)的情況下，自然因素顯得越來越重要。

（四）政府因素

在我國這樣一個(gè)土地、勞動(dòng)力、貨幣都由國家宏觀調(diào)控而非市場化的國家，政府因素對房價(jià)有很大的影響程度。我國房產(chǎn)市場的不完全競爭性、外部性和準(zhǔn)“公共產(chǎn)品”等屬性，使得房產(chǎn)市場本身并不能保證資源的有效配置，政府及時(shí)有效的宏觀調(diào)控能彌補(bǔ)市場本身的不足，防止市場失靈的發(fā)生，達(dá)到經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1.稅收政策

稅收是國家財(cái)政收入的最主要來源，房產(chǎn)稅是政府調(diào)節(jié)房價(jià)的重要手段之一。“新國八條”中要求指出，各地區(qū)加強(qiáng)稅收征管力度，完善并調(diào)整相關(guān)稅收政策，加大力度監(jiān)督檢查土地增值稅征管情況，對定價(jià)明顯高于周邊房價(jià)水平的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)督檢查，并嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算和稽查。此外，為遏制開發(fā)商之間的壟斷競爭以及惡性抬高房價(jià)的行為，政策還要求對超出平均商品房水平的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清查和稽查。

然而，在房價(jià)飛漲的同時(shí)，很多地方政府可以享受其帶來的“成果”。全國政協(xié)委員、河南工商聯(lián)副會(huì)長王超斌曾委托河南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做了一份“房價(jià)清單”。清單顯示，政府各種稅費(fèi)占總房價(jià)的30%上下，再加上層層“公關(guān)費(fèi)”，房價(jià)的一半被政府拿去了。近年來，國家雖然出臺很多稅收政策來控制甚至是遏制房價(jià)，但這些政策的實(shí)施力度，傳遞能力，以及對其的監(jiān)管力度和效果評估都有待考證與加強(qiáng)。

2.信貸政策

信貸政策是宏觀調(diào)控房價(jià)的另外一個(gè)重要手段之一。2002年以前，是信貸政策的快速發(fā)展期。期間頒布的主要政策有：1998年4月7日，央行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；1999年，央行將住房貸款的上限由房價(jià)款的70%提高到80%，將個(gè)人住房貸款最長期限從20年延長到30年，并將個(gè)人住房貸款利率在原有的優(yōu)惠基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)10%；2002年9月1日起，北京等國內(nèi)城市相繼取消了始于1994年左右的“內(nèi)”、“外”銷商品房的限制。2002年以后，信貸政策逐步緊縮。2002～2003年，央行著重強(qiáng)調(diào)了“防止產(chǎn)地產(chǎn)泡沫，防止信貸過度集中房地產(chǎn)業(yè)”；2005年3月17日，央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；2005～2006年，“國八條”“新國八條”“國六條”相繼頒布，提出綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房價(jià)過快上漲；2006年以后，相關(guān)文件的出臺，明確了以家庭為單位認(rèn)定借款人房貸次數(shù)。

縱觀十幾年來房地產(chǎn)信貸政策的改變，可以清晰的看到政府從支持鼓勵(lì)買房到限制控制買房的變化過程。房屋作為一種商品，同樣滿足最基本的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供求基本定理，如果市場滿足完全競爭，房屋價(jià)格將會(huì)維持在市場出清價(jià)格，資源會(huì)得到有效配置，也是滿足帕累托最優(yōu)的。同樣，如果要對價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，無外乎是從住房的供給或者需求著手。但是，增加供給是困難的，原因是可供住房的土地有限以及面臨通貨膨脹的壓力。因此，我國政府對房價(jià)的抑制，大多是采取抑制需求的方式。信貸政策中的加息、提高首付款比例、項(xiàng)目封頂才能放款等政策都是以增加購買成本，減少有效需求為出發(fā)點(diǎn)的。

與其他政策相比，信貸政策效果快，便于執(zhí)行；但是其做不到區(qū)別對待，不論是提高首付款比例還是加息，不僅對炒房者有效，同時(shí)也影響到了很多有正常住房需求的消費(fèi)者。

3.貨幣政策

當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，采取緊縮的貨幣政策；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，采取寬松的貨幣政策。對于政府來說，它是貨幣的壟斷發(fā)行者。如果貨幣的資源配置是市場化的，那物價(jià)不會(huì)飛漲，房價(jià)不會(huì)飛漲，因?yàn)槔习傩找@得貨幣，需要提供真實(shí)的產(chǎn)品和服務(wù)。在一個(gè)公平的百姓經(jīng)濟(jì)體系中，貨幣只是在流動(dòng)中充當(dāng)媒介手段而已。只有當(dāng)貨幣權(quán)力被壟斷后，才會(huì)有所謂的通貨膨脹。從貨幣數(shù)量論方面進(jìn)行考慮，人們持有貨幣是為了購買產(chǎn)品與服務(wù)。他們?yōu)檫M(jìn)行交易所需要的貨幣越多，他們持有的貨幣就越多。M*V=P*T，即貨幣*貨幣流通速度=價(jià)格*交易量。由于交易次數(shù)難以衡量，交易次數(shù)T被替換為經(jīng)濟(jì)中的總產(chǎn)出Y，M*V=P*Y。如果我們假定貨幣流通速度V不變，那么貨幣量決定了名義GDP，所以貨幣供給M的任何變動(dòng)都會(huì)引起名義GDP同比例的變動(dòng)。由于生產(chǎn)要素和生產(chǎn)函數(shù)已經(jīng)決定了實(shí)際GDP，所以，名義GDP只有在價(jià)格水平變動(dòng)時(shí)才會(huì)調(diào)整，這意味著，價(jià)格水平與貨幣供給成比例。M的百分比變動(dòng)+V的百分比變動(dòng)=P的百分比變動(dòng)+Y的百分比變動(dòng)，V的百分比變動(dòng)為0，而Y的百分比變動(dòng)在短期內(nèi)也為0，所以中央銀行控制的貨幣量M的百分比變動(dòng)直接影響著價(jià)格水平P的百分比變動(dòng)，中央銀行發(fā)行的貨幣越多，價(jià)格越高，通貨膨脹率越高，房價(jià)越高。其實(shí)當(dāng)今世界的貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過流動(dòng)需要量的事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。

（五）經(jīng)濟(jì)因素

影響我國房價(jià)的經(jīng)濟(jì)因素有很多，一般來說有國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、匯率、利率等。這些因素不僅作為個(gè)體對房價(jià)產(chǎn)生影響，互相之間的共同作用也對房價(jià)產(chǎn)生極其復(fù)雜的影響。

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值，即GDP，是給定時(shí)期的經(jīng)濟(jì)內(nèi)生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場價(jià)值，它告訴我們一國的總收入及在產(chǎn)品和服務(wù)上的總支出。國內(nèi)生產(chǎn)總值常常被認(rèn)為是對經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)狀況的最好的衡量，一般來說，GDP的增長會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和人民生活水平的改善。經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，又會(huì)導(dǎo)致生活水平、生活成本以及市場需求的增加，并最終導(dǎo)致房價(jià)的上升。我國每一年的國內(nèi)生產(chǎn)總值都要比上一年增長很多，在我國經(jīng)濟(jì)保持高速增長的同時(shí)，人民收入水平提高了，在溫飽問題解決后，人們就要考慮改善住房，住房需求增加，住房品質(zhì)提高，這會(huì)推動(dòng)房價(jià)的增長?？v觀我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)幾乎和國內(nèi)生產(chǎn)總值保持正比例的關(guān)系，尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房價(jià)都顯著提高，加之城市化水平的提高，GDP的變化與房價(jià)的變化是同方向的。

2.居民可支配收入

居民收入水平是衡量居民購買能力的重要指標(biāo)，居民收入水平的高低決定著居民購買能力的大小。根據(jù)古典理論，我們將居民收入在支付掉稅收以后的收入稱為可支配收入，人們把他們的可支配收入在儲蓄和消費(fèi)之間進(jìn)行劃分。消費(fèi)是可支配收入的函數(shù)，C=C (Y-T)。而人們將多少收入用于儲蓄多少用于消費(fèi)則取決于邊際消費(fèi)傾向，邊際消費(fèi)傾向是當(dāng)可支配收入增加一美元時(shí)消費(fèi)的變化量，它是介于0～1之間的一個(gè)數(shù)字。因此，可支配收入越高，消費(fèi)越高。居民收入水平的提高，將會(huì)增加對房屋的需求，從而使房產(chǎn)價(jià)格上升。需要說明的是，對于低收入者，住房是奢侈品，其對房屋的需求彈性很小，可支配收入的增加并不會(huì)增加他們對住房的需求，因?yàn)樗麄兪紫葧?huì)將這些增加的收入用于滿足基本的吃、穿等；對于高收入者，可支配收入的增加也不會(huì)明顯增加他們對住房的需求，因?yàn)樗麄儽旧碛蟹?；推?dòng)房價(jià)上漲的主力軍是中等收入者，只有他們的收入增加，會(huì)大量增加對住房的需求。但總的來說，居民收入的增加對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的總效應(yīng)是房地產(chǎn)價(jià)格上升。

3.利率

利率是持有貨幣的機(jī)會(huì)成本，它的大小直接影響著資金借貸的成本。我國的銀行利率是由我國的中央人民銀行所決定的，是我國政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。對于開發(fā)商來說，利率的上升會(huì)加大對開發(fā)商的成本，因?yàn)榉慨a(chǎn)的開發(fā)一般都需要巨額的資金，一般都會(huì)從銀行借貸。貸款利率的高低直接影響為這筆高額貸款所支付的利息，進(jìn)而影響投資額和供給。一般來說，利率越高，投資意愿降低，供給減少，房價(jià)上升；對于需求者來說，利率上升將會(huì)使其的購房成本增加，加大其還貸壓力，購房意愿降低，需求減少，價(jià)格下降。所以說，利率的上升同時(shí)壓低房地產(chǎn)需求和供給，它對最終房價(jià)的影響是不確定的。

4.匯率

匯率是兩個(gè)國家通貨的相對價(jià)格。隨著人民幣的升值，人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)增加，財(cái)富的增加會(huì)促使公眾增加消費(fèi)，而房屋作為一種商品，對其的需求自然會(huì)增加，從而拉高房價(jià)；與此同時(shí)，人民幣的升值，會(huì)增加外國資產(chǎn)對中國資本的投資，大家紛紛把手中的其他貨幣兌換成人民幣，希望通過人民幣的升值來賺取其間的匯差。外國資金的流入，又會(huì)作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)業(yè)作為一種高利潤產(chǎn)業(yè)，自然成為了這些外資青睞的對象。大量外資的進(jìn)入，又進(jìn)一步推高了我國的房產(chǎn)價(jià)格。改革開放后，對外國門的打開直接導(dǎo)致了我國融入了世界經(jīng)濟(jì)中，金融市場的開放以及世界資本的流動(dòng)，使得匯率——作為一國貨幣與外國貨幣的比價(jià)，同時(shí)影響到了國內(nèi)和國外的資產(chǎn)變動(dòng)和各行各業(yè)的投資或需求的變動(dòng)，當(dāng)世界資本瞄向中國房產(chǎn)業(yè)時(shí)，房價(jià)自然大幅上升，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，這種情況是非常危險(xiǎn)的，這也說明實(shí)證研究匯率對房價(jià)的影響是重要的，宏觀調(diào)控房價(jià)是必要的。

5.價(jià)格水平

最常用的價(jià)格水平的衡量指標(biāo)是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)。消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，CPI，是一籃子產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)格相對于同一籃子產(chǎn)品與服務(wù)在某個(gè)基年的價(jià)格的比值，CPI把許多產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)格變成衡量價(jià)格總體水平的單一指數(shù)。CPI是衡量通貨膨脹的一個(gè)重要指標(biāo)，是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的溫度計(jì)。房屋作為一種消費(fèi)商品，自然被記入CPI內(nèi)，一般情況下，房屋價(jià)格與CPI呈現(xiàn)同方向變動(dòng)的關(guān)系，房屋價(jià)格上漲會(huì)拉高CPI，CPI的提高也會(huì)作用于房價(jià)。

四、政策建議

我國房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康的良性發(fā)展對穩(wěn)定我國的宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，然而可笑的是，高房價(jià)已經(jīng)和看病貴、上學(xué)難并稱新的三大民生問題。房價(jià)問題，已經(jīng)不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問題而是一個(gè)社會(huì)問題。房價(jià)的大幅波動(dòng)以及大肆上漲，不僅阻礙了國家擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)政策的落實(shí)，更會(huì)對宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)造成不良影響，使得社會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的問題。2008年美國次貸危機(jī)的發(fā)生已經(jīng)充分說明了完全相信并且依賴房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)是不現(xiàn)實(shí)的，政府的有效干預(yù)和調(diào)控是有必要的，只有通過全方位的包括經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，實(shí)施綜合系統(tǒng)的調(diào)控才能對房價(jià)過快上漲起到積極的抑制作用?！盁o形的手”和“有形的手”完美的結(jié)合，房產(chǎn)市場才能有效平穩(wěn)的運(yùn)行。對此，本文結(jié)合以上對房產(chǎn)市場的理論分析與實(shí)證分析，提出一些建議：

第一，進(jìn)一步修正并且完善我國價(jià)格指數(shù)的測量方式。房屋作為一種消費(fèi)者購買的商品應(yīng)該包括在某些價(jià)格指數(shù)中，而確定其在所計(jì)算的指數(shù)中的權(quán)數(shù)則為重中之重。如果只是針對沒有合理包含房產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格指數(shù)，甚至是根本沒有體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格指數(shù)制定相應(yīng)的政策，那么政策的調(diào)控效果就不可避免地會(huì)出現(xiàn)顧此失彼的狀態(tài)。因此，只有制定一個(gè)包含有房價(jià)的價(jià)格指數(shù)，使此指數(shù)成為宏觀政策調(diào)控的目標(biāo)才能凸顯調(diào)控的作用。對此，可以根據(jù)實(shí)際情況，采用靈活多變的計(jì)算方法，根據(jù)房產(chǎn)業(yè)不同時(shí)期在經(jīng)濟(jì)中的重要程度以及對經(jīng)濟(jì)的沖擊程度來確定其現(xiàn)在價(jià)格指數(shù)中的權(quán)重。

第二，穩(wěn)定匯率。隨著匯率市場的開放以及各國逐漸對固定匯率制度的放棄，匯率——作為國與國之間貨幣的兌換比率，所扮演的角色越來越重要。由于匯率的市場化，以及近幾年中國在國際貿(mào)易中的順差，使得人民幣面臨著升值的壓力。人民幣的升值，會(huì)吸引大量的外資涌入，其對房地產(chǎn)造成的沖擊將是巨大的。其次，由于匯率的不穩(wěn)定性，也會(huì)直接影響到我國房產(chǎn)的價(jià)格。因此，穩(wěn)定匯率變得至關(guān)重要，尤其在短期內(nèi)，匯率的大幅變動(dòng)將帶來大量的投機(jī)性資金，資金的涌入或者涌出將會(huì)帶來房產(chǎn)價(jià)格的忽高忽低，從而也會(huì)將國民經(jīng)濟(jì)暴露在危險(xiǎn)之中。

第三，穩(wěn)定利率。利率的變化會(huì)影響房屋的供給與需求，從而影響房屋的價(jià)格。在我國，利率由央行決定，在利率未完全市場化的情況下，央行對利率的調(diào)控是宏觀調(diào)控的重要手段。央行因根據(jù)市場情況，理論聯(lián)系實(shí)際，在全方位考慮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況下，小心謹(jǐn)慎的對利率進(jìn)行操控，不對利率做大幅調(diào)整，從而穩(wěn)定房價(jià)。

第四，積極培育良好的二手房交易市場以及房屋租賃市場?，F(xiàn)如今，房價(jià)之所以這么高與我國落后的二手房市場以及落后的房屋租賃市場有關(guān)。住房者的選擇有限，租賃交易成本的昂貴，信息的閉塞都是推動(dòng)房價(jià)上漲的原因。政府可頒布相關(guān)政策，大力扶持替代市場的發(fā)展，緩解新房市場的壓力，以增加對它們對房價(jià)的影響力，同時(shí)也給政府的調(diào)控措施提供了更多的選擇。

第五，針對不同地區(qū)的不同情況，理論聯(lián)系實(shí)際，根據(jù)事實(shí)制定不同的地方性政策。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)之間不平衡，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展亦是如此。受到自然因素，社會(huì)因素等許多不同因素的共同影響，地區(qū)之間的房價(jià)差異很大。針對這種情況，不可搞政策的“一刀切”，讓所有地區(qū)有遵守統(tǒng)一的政策法規(guī)，這樣既違背國家利益有違背局部利益。例如，對于一些房價(jià)過高城市，政府應(yīng)予以披露，讓社會(huì)公眾一起對其進(jìn)行監(jiān)督，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，政府也應(yīng)對其進(jìn)行著重監(jiān)管，采取嚴(yán)厲的緊縮性的調(diào)控政策；對于一些房價(jià)正在上漲的城市，要采取警示和預(yù)防措施，實(shí)行溫和的鼓勵(lì)與引導(dǎo)相結(jié)合的緊縮性的調(diào)控政策；而對于一些房價(jià)在合理范圍內(nèi)的城市，則沒有必要制定一些特別的政策措施，只要平時(shí)加大防范即可。

中央政府的房價(jià)調(diào)控政策必須要適當(dāng)考慮地方政府的利益，在滿足中央政策執(zhí)行力度的同時(shí)，放權(quán)于地方，因地制宜，制定適合調(diào)控地方房價(jià)的政策。

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丁力人，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)金融學(xué)院。

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1008-4428（2015）05-32-04