袁曉宏

摘要：本文對(duì)A集團(tuán)的2010年-2013年四年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，重點(diǎn)提取了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，以評(píng)估A集團(tuán)近年來的資產(chǎn)狀況、盈利能力、現(xiàn)金流量狀況，分析問題并提出建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 財(cái)務(wù)分析

一、A集團(tuán)公司概況

A集團(tuán)公司成立于1992年，經(jīng)歷了二十余年的發(fā)展，以“商業(yè)地產(chǎn)”為核心業(yè)務(wù)，形成了一條全面產(chǎn)業(yè)鏈，包括地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、五星酒店、裝修裝飾、招商運(yùn)營(yíng)等，并投資了大量的甲級(jí)寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)等長(zhǎng)期出租，以此形成了一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

二、A集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

以2010年度合并報(bào)表為基數(shù)，收集整理并評(píng)價(jià)在過去四個(gè)會(huì)計(jì)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及現(xiàn)金流量表中主要報(bào)表項(xiàng)目的變化趨勢(shì)。

（一）資產(chǎn)負(fù)債表分析

1、貨幣資金項(xiàng)目分析

貨幣資金項(xiàng)目的構(gòu)成為現(xiàn)金銀行存款及其他貨幣資金，根據(jù)下表可以看出，與總資產(chǎn)之間的比率基本平穩(wěn)，現(xiàn)金控制能力比較好。

金額單位：萬元

[資產(chǎn)名稱＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&貨帀資金＼&34，695.81 ＼&56，774.55 ＼&87，435.28 ＼&87，603.71 ＼&總資產(chǎn)＼&797，852.43 ＼&1，055，161.18 ＼&1，211，835.45 ＼&1，445，428.62 ＼&比率＼&4.35%＼&5.38%＼&7.22%＼&6.06%＼&]

2、主要資產(chǎn)項(xiàng)目分析

近四年，A集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率明顯上升，絕對(duì)額增加了近60個(gè)億，主要體現(xiàn)在開發(fā)類項(xiàng)目上投資較大，同時(shí)由于開發(fā)類項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，自持性物業(yè)未明顯增加。

金額單位：萬元

[ 年份＼&存貨＼&投資性房地產(chǎn)＼&固定資產(chǎn)＼&三項(xiàng)目資產(chǎn)合計(jì)＼&資產(chǎn)總計(jì)＼&金額＼&占總資產(chǎn)比率＼&金額＼&占總資產(chǎn)比率＼&金額＼&占總資產(chǎn)比率＼&金額＼&占總資產(chǎn)比率＼&2010＼&328，292 ＼&41%＼&176，539 ＼&22%＼&26，440 ＼&3%＼&531，271 ＼&67%＼&797，852 ＼&2011＼&517，430 ＼&49%＼&199，680 ＼&19%＼&29，906 ＼&3%＼&747，016 ＼&71%＼&1，055，161 ＼&2012＼&613，636 ＼&51%＼&220，646 ＼&18%＼&28，472 ＼&2%＼&862，753 ＼&71%＼&1，211，835 ＼&2013＼&840，472 ＼&58%＼&233，410 ＼&16%＼&29，410 ＼&2%＼&1，103，292 ＼&76%＼&1，445，429 ＼&]

3、負(fù)債類項(xiàng)目

從2010年至2013年，AA集團(tuán)凈增銀行貸款40億，其中短期借款凈增12億，長(zhǎng)期借款凈增28億；銀行借款占負(fù)債的平均比率為65%。

金額單位：萬元

[年份＼&短期借款＼&長(zhǎng)期借款＼&借款合計(jì)＼&負(fù)債總計(jì)＼&金額＼&占負(fù)債比率＼&金額＼&占負(fù)債比率＼&金額＼&占負(fù)債比率＼&2010＼&238，700 ＼&41%＼&171，633 ＼&30%＼&410，333 ＼&71%＼&580，423 ＼&2011＼&287，400 ＼&36%＼&153，260 ＼&19%＼&440，660 ＼&55%＼&801，136 ＼&2012＼&307，570 ＼&33%＼&280，162 ＼&30%＼&587，732 ＼&64%＼&924，827 ＼&2013＼&340，250 ＼&29%＼&450，982 ＼&39%＼&791，232 ＼&68%＼&1，167，711 ＼&]

4、所有者權(quán)益項(xiàng)目的變化

從2010年至2013年，實(shí)收資本13億無變化，留存收益增加了3.3億，平均每股收益0.08元。行業(yè)參考0.23元。

金額單位：萬元

[年份＼&未分配利潤(rùn)＼&盈余公積＼&留存收益合計(jì)＼&所有者權(quán)益合計(jì)＼&金額＼&占所有者權(quán)益比率＼&金額＼&占所有者權(quán)益比率＼&金額＼&占所有者權(quán)益比率＼&2010＼&-25，479 ＼&-11%＼&1，078 ＼&1%＼&-24，401 ＼&-11%＼&217，429 ＼&2011＼&10，173 ＼&4%＼&1，480 ＼&1%＼&11，653 ＼&5%＼&254，025 ＼&2012＼&24，291 ＼&8%＼&3，667 ＼&1%＼&27，958 ＼&10%＼&287，008 ＼&2013＼&14，755 ＼&5%＼&3，890 ＼&1%＼&18，646 ＼&7%＼&277，717 ＼&]

（二）利潤(rùn)表項(xiàng)目分析

1、營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目

金額單位：萬元

[營(yíng)業(yè)收入＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&合并收入＼&48702.09＼& ＼&87060.37＼& ＼&150543.51 ＼& ＼&81957.93＼& ＼&銷售房產(chǎn)收入＼&438.75＼&1%＼&629.77＼&1%＼&57062.81 ＼&38%＼&6302.56＼&8%＼&租賃收入＼&24789.07＼&51%＼&38314.16＼&44%＼&39683.71＼&26%＼&33428.03＼&41%＼&酒店收入＼&7868.43＼&16%＼&9395.75＼&11%＼&10026.28 ＼&7%＼&17387.01＼&21%＼&物業(yè)收入＼&3402.37＼&7%＼&5595.63＼&6%＼&8472.24 ＼&6%＼&9018.65＼&11%＼&裝飾公司＼&11455.29＼&24%＼&24210.97＼&28%＼&25226.37 ＼&17%＼&14481.79＼&18%＼&]endprint

從A集團(tuán)2010年-2013年收入情況不穩(wěn)定，開發(fā)類項(xiàng)目開發(fā)周期過長(zhǎng)，銷售收入不穩(wěn)定；租賃類收入總體情況不佳，自持物業(yè)中50%租賃業(yè)務(wù)需依賴關(guān)聯(lián)方百貨的成長(zhǎng)，所以租金的提升空間受限，酒店和物業(yè)類收入穩(wěn)定增長(zhǎng)；

2、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

根據(jù)下表的數(shù)據(jù)可以看出，A集團(tuán)10年-13年間，因?yàn)殚_發(fā)類項(xiàng)目銷售收入無可持續(xù)性，租賃物業(yè)的市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，增長(zhǎng)緩慢，酒店業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)能力有限，所以總體營(yíng)利能力波動(dòng)較大。

金額單位：萬元

[營(yíng)業(yè)利潤(rùn)＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&合并利潤(rùn)＼&-2964.27＼&-6%＼&18180.13＼&21%＼&23223.99＼&15%＼&-13017.97＼&-16%＼&銷售房產(chǎn)收入＼&-1441.12＼&-328%＼&-1840.7＼&-292%＼&25278.63＼&44%＼&-5347.02＼&-85%＼&租賃收入＼&-2904.12＼&-12%＼&3321.44＼&9%＼&-1260.2＼&-3%＼&-7704.56＼&-23%＼&酒店收入＼&2186.15＼&28%＼&1797.27＼&19%＼&2361.04＼&24%＼&2438.3＼&14%＼&物業(yè)收入＼&253.29＼&7%＼&-123.74＼&-2%＼&161.62＼&2%＼&126.85＼&1%＼&裝飾公司＼&299.51＼&3%＼&482.02＼&2%＼&224.06＼&1%＼&388.91＼&3%＼&]

（三）現(xiàn)金流量表分析

金額單位：萬元

[現(xiàn)金流量項(xiàng)目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量＼&-105，952.65 ＼&-41，211.00 ＼&-66，888.00 ＼&-128，259.00 ＼&投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量＼&-17，817.11 ＼&18，425.49 ＼&-5，256.35 ＼&-21，202.39 ＼&籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量＼&113，807.46 ＼&44，841.00 ＼&102，920.28 ＼&149，637.36 ＼&]

1、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量

A集團(tuán)2010年-2013年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量長(zhǎng)期為負(fù)數(shù)的狀態(tài)，并且呈上升趨勢(shì)，表明主營(yíng)業(yè)務(wù)的回款與項(xiàng)目新增投資明顯失去平衡，一方面A集團(tuán)積極開拓新項(xiàng)目占用資金較多，另一方面長(zhǎng)期以來，各項(xiàng)目銷售進(jìn)度未能按計(jì)劃持續(xù)有序的銜接狀態(tài)，也對(duì)整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量產(chǎn)生決定性影響。

酒店、物業(yè)、租賃的經(jīng)營(yíng)性凈流量長(zhǎng)期保持正數(shù)，現(xiàn)金流保持穩(wěn)定，但絕對(duì)額較小，遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)項(xiàng)目不斷擴(kuò)張的需求。

2、投資活動(dòng)凈流量

A集團(tuán)2010年-2013年的投資活動(dòng)較少，主要是租賃項(xiàng)目的改造投資；2013年底新增了證券投資的1.4億。

3、籌資活動(dòng)凈流量

A集團(tuán)2010年-2013年籌資活動(dòng)體現(xiàn)了A集團(tuán)能按期償債，并有能力舉借新債?，F(xiàn)金凈流量一直為正數(shù)，特別是2011年以來高速增長(zhǎng)的銀行借款，不斷增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

受宏觀金融政策的影響，開發(fā)類項(xiàng)目的融資能力漸弱，2013年基本上依賴持有物業(yè)的抵押融資。

（四）現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)對(duì)比分析

[現(xiàn)金流量項(xiàng)目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入＼&54，658.00＼&115，635.00＼&139，883.00＼&167，639.00＼&經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出＼&150，611.00＼&144，846.00＼&206，771.00＼&295，898.00＼&投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入＼&12，804.00＼&26，833.00＼&1，105.00＼&506＼&投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出＼&30，621.00＼&8，408.00＼&6，361.00＼&21，708.00＼&籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入＼&479，849.85＼&425，067.00＼&605，311.00＼&940，510.00＼&籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出＼&331，817.82＼&392，243.00＼&502，391.00＼&780，873.00＼&]

現(xiàn)金流出流入結(jié)構(gòu)方面比沒有異常變化，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入占總流入比率不斷減少，籌資現(xiàn)金流入比例已提高到85%。從流出的結(jié)構(gòu)變化可以看出，周轉(zhuǎn)性還貸流出較大，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出主要投資于開發(fā)類項(xiàng)目。

三、A集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

（一）償債能力分析表

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&短期償債能力＼&流動(dòng)比率＼&1.34＼&1.17＼&1.39＼&1.57＼&1.79＼&速動(dòng)比率＼&0.53＼&0.38＼&0.44＼&0.4＼&0.56＼&現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比＼&-0.25＼&-0.06＼&-0.1＼&-0.17＼&-0.15＼&長(zhǎng)期償債能力＼&產(chǎn)權(quán)比率＼&4.64＼&3.15＼&3.22＼&4.2＼&2.03＼&資產(chǎn)負(fù)債率＼&72%＼&75%＼&76%＼&81%＼&60%＼&現(xiàn)金債務(wù)總額比＼&-0.18 ＼&-0.05 ＼&-0.07 ＼&-0.11 ＼&-0.17 ＼&]

短期償債能力略有增強(qiáng)。但現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債略有下降，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量均為負(fù)數(shù)，表明了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金無法保障流動(dòng)負(fù)債，A集團(tuán)償還到期債務(wù)需要舉借新的債務(wù)來維持。

長(zhǎng)期償債能力中資產(chǎn)負(fù)債率保持著上升的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)權(quán)比率持續(xù)較高的水平，一方面表明所有者對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度偏低，長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)較高，另一方面表明充分發(fā)揮了負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，是高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，自有資金對(duì)于償債風(fēng)險(xiǎn)方面承受著較大的壓力。

（二）經(jīng)營(yíng)效率分析endprint

[ 項(xiàng) 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存貨周轉(zhuǎn)率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&資產(chǎn)現(xiàn)金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周轉(zhuǎn)率均顯著下降，主要原因是存貨等資產(chǎn)的上升，而收入?yún)s在明顯下降導(dǎo)致。表明A集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率無改善的趨勢(shì)。

資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標(biāo)值持續(xù)負(fù)數(shù)增長(zhǎng)，A集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中回收現(xiàn)金的能力仍有待加強(qiáng)。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&資產(chǎn)報(bào)酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股東權(quán)益報(bào)酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

資產(chǎn)報(bào)酬率和股東權(quán)益報(bào)酬率不穩(wěn)定，2013年出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，總體的獲利能力波動(dòng)較大。

四、A集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的問題及建議

近幾年，房產(chǎn)類業(yè)務(wù)的高速擴(kuò)張，儲(chǔ)備及正在開發(fā)類項(xiàng)目不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售收益或出租收益，導(dǎo)致資金缺口日益加劇，同時(shí)只能不斷增加負(fù)債以維持正常的開發(fā)需求，但負(fù)債的水平過高使總體費(fèi)用水平上升明顯，整個(gè)A集團(tuán)很難呈現(xiàn)盈利的態(tài)勢(shì)，投資回報(bào)較低。

所有自持物業(yè)性融資已完成，后期通過自持物業(yè)方式融資增長(zhǎng)空間乏力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。“租售并舉”“租售協(xié)同”是A集團(tuán)解決重資產(chǎn)發(fā)展資金瓶頸的有效之路，但近幾年可售項(xiàng)目較少，未能實(shí)現(xiàn)通過項(xiàng)目可售物業(yè)獲取的大量資金來支持商業(yè)持有的發(fā)展。A集團(tuán)除了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率，還應(yīng)開辟多渠道、多形式的融資渠道。

從國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家來看，商業(yè)地產(chǎn)逐步形成了以房地產(chǎn)投資信托基金為核心的輕資產(chǎn)發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過 REITs 將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)社會(huì)化，并獲得現(xiàn)金流以支持快速發(fā)展，A集團(tuán)公司可以利用其商業(yè)龍頭地位，優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，利用國(guó)內(nèi)外的融資平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)高杠桿的融資方式。

A集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)目前采用的是成本計(jì)價(jià)模式，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與賬面成本相差甚遠(yuǎn)，事實(shí)上A集團(tuán)的自持物業(yè)都位大中城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的活躍層度已僅次于證券市場(chǎng)，如果A集團(tuán)按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，亦有助于投資者正確評(píng)估公司價(jià)值，當(dāng)然，A集團(tuán)也要考慮價(jià)格下降帶來的盈利水平變化的風(fēng)險(xiǎn)。endprint

[ 項(xiàng) 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存貨周轉(zhuǎn)率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&資產(chǎn)現(xiàn)金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周轉(zhuǎn)率均顯著下降，主要原因是存貨等資產(chǎn)的上升，而收入?yún)s在明顯下降導(dǎo)致。表明A集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率無改善的趨勢(shì)。

資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標(biāo)值持續(xù)負(fù)數(shù)增長(zhǎng)，A集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中回收現(xiàn)金的能力仍有待加強(qiáng)。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&資產(chǎn)報(bào)酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股東權(quán)益報(bào)酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

資產(chǎn)報(bào)酬率和股東權(quán)益報(bào)酬率不穩(wěn)定，2013年出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，總體的獲利能力波動(dòng)較大。

四、A集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的問題及建議

近幾年，房產(chǎn)類業(yè)務(wù)的高速擴(kuò)張，儲(chǔ)備及正在開發(fā)類項(xiàng)目不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售收益或出租收益，導(dǎo)致資金缺口日益加劇，同時(shí)只能不斷增加負(fù)債以維持正常的開發(fā)需求，但負(fù)債的水平過高使總體費(fèi)用水平上升明顯，整個(gè)A集團(tuán)很難呈現(xiàn)盈利的態(tài)勢(shì)，投資回報(bào)較低。

所有自持物業(yè)性融資已完成，后期通過自持物業(yè)方式融資增長(zhǎng)空間乏力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大?！白馐鄄⑴e”“租售協(xié)同”是A集團(tuán)解決重資產(chǎn)發(fā)展資金瓶頸的有效之路，但近幾年可售項(xiàng)目較少，未能實(shí)現(xiàn)通過項(xiàng)目可售物業(yè)獲取的大量資金來支持商業(yè)持有的發(fā)展。A集團(tuán)除了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率，還應(yīng)開辟多渠道、多形式的融資渠道。

從國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家來看，商業(yè)地產(chǎn)逐步形成了以房地產(chǎn)投資信托基金為核心的輕資產(chǎn)發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過 REITs 將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)社會(huì)化，并獲得現(xiàn)金流以支持快速發(fā)展，A集團(tuán)公司可以利用其商業(yè)龍頭地位，優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，利用國(guó)內(nèi)外的融資平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)高杠桿的融資方式。

A集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)目前采用的是成本計(jì)價(jià)模式，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與賬面成本相差甚遠(yuǎn)，事實(shí)上A集團(tuán)的自持物業(yè)都位大中城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的活躍層度已僅次于證券市場(chǎng)，如果A集團(tuán)按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，亦有助于投資者正確評(píng)估公司價(jià)值，當(dāng)然，A集團(tuán)也要考慮價(jià)格下降帶來的盈利水平變化的風(fēng)險(xiǎn)。endprint

[ 項(xiàng) 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存貨周轉(zhuǎn)率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&資產(chǎn)現(xiàn)金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周轉(zhuǎn)率均顯著下降，主要原因是存貨等資產(chǎn)的上升，而收入?yún)s在明顯下降導(dǎo)致。表明A集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率無改善的趨勢(shì)。

資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標(biāo)值持續(xù)負(fù)數(shù)增長(zhǎng)，A集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中回收現(xiàn)金的能力仍有待加強(qiáng)。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業(yè)參考＼&資產(chǎn)報(bào)酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股東權(quán)益報(bào)酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

資產(chǎn)報(bào)酬率和股東權(quán)益報(bào)酬率不穩(wěn)定，2013年出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，總體的獲利能力波動(dòng)較大。

四、A集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的問題及建議

近幾年，房產(chǎn)類業(yè)務(wù)的高速擴(kuò)張，儲(chǔ)備及正在開發(fā)類項(xiàng)目不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售收益或出租收益，導(dǎo)致資金缺口日益加劇，同時(shí)只能不斷增加負(fù)債以維持正常的開發(fā)需求，但負(fù)債的水平過高使總體費(fèi)用水平上升明顯，整個(gè)A集團(tuán)很難呈現(xiàn)盈利的態(tài)勢(shì)，投資回報(bào)較低。

所有自持物業(yè)性融資已完成，后期通過自持物業(yè)方式融資增長(zhǎng)空間乏力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大?！白馐鄄⑴e”“租售協(xié)同”是A集團(tuán)解決重資產(chǎn)發(fā)展資金瓶頸的有效之路，但近幾年可售項(xiàng)目較少，未能實(shí)現(xiàn)通過項(xiàng)目可售物業(yè)獲取的大量資金來支持商業(yè)持有的發(fā)展。A集團(tuán)除了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率，還應(yīng)開辟多渠道、多形式的融資渠道。

從國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家來看，商業(yè)地產(chǎn)逐步形成了以房地產(chǎn)投資信托基金為核心的輕資產(chǎn)發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過 REITs 將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)社會(huì)化，并獲得現(xiàn)金流以支持快速發(fā)展，A集團(tuán)公司可以利用其商業(yè)龍頭地位，優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，利用國(guó)內(nèi)外的融資平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)高杠桿的融資方式。

A集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)目前采用的是成本計(jì)價(jià)模式，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與賬面成本相差甚遠(yuǎn)，事實(shí)上A集團(tuán)的自持物業(yè)都位大中城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的活躍層度已僅次于證券市場(chǎng)，如果A集團(tuán)按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，亦有助于投資者正確評(píng)估公司價(jià)值，當(dāng)然，A集團(tuán)也要考慮價(jià)格下降帶來的盈利水平變化的風(fēng)險(xiǎn)。endprint