周建棟

摘要：營運資金管理是企業(yè)財務管理中的主要內(nèi)容，其管理效果直接影響著企業(yè)資金的流動效果和整體收益，甚至決定著企業(yè)的發(fā)展命運，其中在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用效果最為明顯。而做好房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理工作是其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。本文先對營運資金進行概述，然后闡述了房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理存在的問題，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理的改善策略，希望能提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營運資金 管理

企業(yè)若想穩(wěn)步運行就應具備充足的營運資金，企業(yè)只有適當?shù)乩脿I運資金，才能獲得理想的效益。營運資金是企業(yè)資金機構中靈活性最高的部分，營運資金管理是資金管理中的基礎，這主要是因為營運資金具有流動程度大、變化快和周轉(zhuǎn)性強的特點。在特定時期內(nèi)，營運資金的管理水平直接決定著企業(yè)資金的獲利水平。然而，現(xiàn)階段大多數(shù)企業(yè)在營運資金的管理方面表現(xiàn)出了一些問題，例如資金營運能力低下、資金短缺等，這給企業(yè)的經(jīng)濟效益帶來了嚴重的影響。因此，較好地解決企業(yè)運營資金管理中的問題，能夠促進企業(yè)財務管理目標的實現(xiàn)。

一、營運資金概述

營運資金也被稱為營運資本，主要包含狹義和廣義這兩種概念，其中狹義上是指在特定時間內(nèi)的企業(yè)的流動資產(chǎn)和流動負債之間的差額；廣義上是指企業(yè)在流動資產(chǎn)上投放的資金。營運資金能夠反映企業(yè)短時間內(nèi)的償債能力，其數(shù)值越大，表示其償債能力越強，當營運資金以負數(shù)形式存在時，表示該企業(yè)的正常運營可能隨時因周轉(zhuǎn)不靈活而中斷。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理中存在的問題

（一）負債過重，還本付息壓力大

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，資金需求量日益提高，面對這種改變，一大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然堅持負債經(jīng)營的理念，這導致房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高。分析負債結構可知，上市房企借款所占比重較大，另外，借款增長速度也在不斷加快。借款比重和借款速度的提高表明房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴銀行借款這種融資方，這將會加重房地產(chǎn)企業(yè)的還本付息壓力。

（二）資產(chǎn)結構單一，存貨比例過大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，具有資金投入量大、資金回籠速度慢的特點，另外由于地域因素在一定程度上影響資金運作，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金結構的獨特性比較顯著，即存貨在資產(chǎn)中占據(jù)著較大的比重。

（三）資產(chǎn)質(zhì)量下降，營運資金周轉(zhuǎn)周期延長

金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的影響，導致銷售量的驟降，一些房地產(chǎn)企業(yè)以高價獲得土地，銷售量的降低卻增加了資金回籠難度，營運資金周轉(zhuǎn)期延長，資金短缺成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。另外，其他方面的建設也不能按時完工，工期延長，這增加了資金斷裂的風險性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理的改善策略

（一）改善房地產(chǎn)金融市場，拓寬融資通道

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一，通道狹窄，其中銀行借款是主要的融資方式。這種融資方式肩負著還本付息的重擔，如果企業(yè)的負債較多，加之資金周轉(zhuǎn)不靈活，將會引起償還債務能力的下降，增加企業(yè)的財務風險，嚴重時況可能將企業(yè)帶入財務危機的漩渦中。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拓寬融資通道是其應解決的主要問題。從宏觀方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)應把握國家宏觀調(diào)控的工作思路，抓住國內(nèi)金融體制改革這個發(fā)展機會，借鑒國外經(jīng)驗，全面考慮自身的實際情況，將房地產(chǎn)金融市場朝著多元化的方向大力發(fā)展，采用直接融資的方式。資質(zhì)雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用發(fā)行房地產(chǎn)基金、債券等多種渠道的融資方式，這在很大程度上能夠減小單一融資方式帶來的財務風險可能性，另外，通過多種渠道的不同組合能夠改變企業(yè)的資本結構，減小融資成本投入，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)營效益。

（二）合理選擇融資方式

長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金結構上過度依賴銀行信貸，資金來源渠道較窄，銀行信貸和股權融資是較為常見的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，近年來，也涌現(xiàn)出了信托融資、上市融資等新興融資方式。任何一種融資方式都各有利弊，為選擇最理想的融資方式，大幅降低融資成本，應在提出項目融資時，邀請多家銀行對實施項目后所能夠提供的服務和優(yōu)惠進行公開招標，從中選出最優(yōu)合作伙伴，并建立長期合作關系。

（三）強化流動資金的管理工作

1、強化存貨管理工作

據(jù)相關調(diào)查表明，企業(yè)的經(jīng)營效益與流動資產(chǎn)呈現(xiàn)正相關。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，流動資產(chǎn)主要以存貨和待收賬款這兩種形式存在，且存貨是其主要存在形式，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)若想提高運營資金的管理水平應強化存貨管理工作，否則，將得不到資金的有效回籠和預收賬款的及時償還，這將嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行。因此，在房地產(chǎn)的存貨管理工作中，保持適宜的完工產(chǎn)品的數(shù)量，并盡量完成完工產(chǎn)品的預期銷售目標。

2、強化待收賬款的管理

房地產(chǎn)的開發(fā)商品的價格較高，通常消費者不能一次性全額付款，分期付款是比較常見的付款方式，這種方式增加了待收賬款的額度。如果這筆賬款不能及時催繳回來，金額過多將會延長房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的周轉(zhuǎn)周期，這一定會影響企業(yè)的正常運營。因此，應采取相應措施來抑制這種問題，例如優(yōu)惠政策或者加強對消費者的信貸審核等。

（四）加大對營運資金管理的監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)應適時檢查營運資金的使用狀況，尤其要做好待收賬款、預收賬款等往來賬目的監(jiān)督管理工作，可以依據(jù)待收賬款的回籠速度和回籠金額來確定工作人員的薪資狀況，制定相應的獎懲方法，以此來增加工作人員的工作積極性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應注重內(nèi)部審計工作，科學、合理地審計和監(jiān)督財務信息和經(jīng)營業(yè)績，在事前和事中全面控制營運資金的管理工作，從而保證營運資金具有一定的安全性和流動性。

四、結束語

營運資金主要應用在企業(yè)的償債能力和財務風險的研究工作中，是實現(xiàn)企業(yè)財務管理目標的有效途徑。營運資金的管理水平在很大程度上決定了企業(yè)的生存空間和發(fā)展方向，因此，應該提升企業(yè)的營運資金管理水平。在企業(yè)的未來發(fā)展過程中，應高度重視營運資金管理工作，明確企業(yè)自身營運管理水平及存在的問題，不斷完善，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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