【摘要】隨著我國住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)從無到有，進而進入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期，對改善居民生活，提高物業(yè)管理水平等方面都發(fā)揮了積極的作用。與此同時，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各種問題或缺陷也逐漸顯現(xiàn)出來。本文旨在對現(xiàn)行物業(yè)管理的缺陷進行分析，并在此基礎(chǔ)上提出解決對策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；缺陷；對策

1、前言

物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過不少問題。在行業(yè)初創(chuàng)的很長一段時間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，管理價質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時有發(fā)生，投訴率居高不下，對其進行分析研究具有非常重要的意義。

2、現(xiàn)行物業(yè)管理的缺陷分析

根據(jù)本人多年的實踐經(jīng)驗，認為現(xiàn)行物業(yè)管理的缺陷主要有如下幾個方面：第一，物業(yè)管理公司權(quán)限界定問題。個別業(yè)主在進住小區(qū)后存在著違章搭建、擅自安裝防盜窗、包陽臺等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進行制約。因此，物業(yè)管理雖有委托授權(quán)，但卻無有效制約措施，往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴大矛盾糾紛，影響小區(qū)的和諧建設(shè)。第二，物業(yè)收費難。原因主要有三個方面，一是缺乏有效措施或制約。二是開發(fā)商遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。目前雖然很多地方增加了分戶驗收的環(huán)節(jié)，但交房后，業(yè)主認為公共配套設(shè)施不全，或者建設(shè)不合理、生活不方便，或者當(dāng)時的承諾沒有兌現(xiàn)，再是質(zhì)量問題得不到及時解決，最后把怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。業(yè)主表達不滿的通常方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費。三是物業(yè)管理企業(yè)自身管理水平低，或者服務(wù)不到位。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在“重管理、輕服務(wù)”的現(xiàn)象，對業(yè)主之間的一些糾紛不能很好履行協(xié)調(diào)處理作用，問題得不到及時解決。再是隨著建筑水平、生活水平的提高，物業(yè)設(shè)施越發(fā)多樣，而物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)未跟上，導(dǎo)致業(yè)主拒交服務(wù)費。第三，物業(yè)管理法制建設(shè)尚不完善，引發(fā)群體糾紛。雖然 2003 年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。據(jù)中國人民大學(xué)國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京 70 個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴重糾紛的小區(qū)占 22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 34.2% ，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產(chǎn)被嚴重侵占的占 60% ，這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。

3、提高物業(yè)管理水平的對策研究

根據(jù)本人多年的實踐經(jīng)驗，認為要提高物業(yè)管理水平，應(yīng)從如下幾個方面采取措施：第一，走法制化發(fā)展之路。實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權(quán)力，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)進行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。第二，規(guī)范服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場運營水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、小區(qū)物業(yè)項目、服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理流程、管理人員照片和聯(lián)系電話等在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示 ；物業(yè)服務(wù)人員要持證上崗，做到舉姿端莊、著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、文明禮貌、愛崗敬業(yè)，有正確的服務(wù)意識、安全意識、勤儉意識、法律意識、潔美意識等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)每季度應(yīng)召開一次業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員、社區(qū)等單位參加的聯(lián)席會議，聽取各方對物業(yè)服務(wù)工作的評價；及時處理物業(yè)矛盾糾紛，對重大物業(yè)糾紛應(yīng)在第一時間掌握苗頭，第一時間進行溝通、第一時間進行協(xié)調(diào)處理，把矛盾糾紛解決在初期、解決在小區(qū)。第三，依法成立業(yè)主委員會。作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。第四，加強前期物業(yè)管理。按照《物業(yè)管理條例》的要求，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售前，開發(fā)商必須選聘管理水平高、信譽好的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，從有利物業(yè)管理方面提前介入。在小區(qū)竣工驗收時，進駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)，要按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進行全面驗收，及早發(fā)現(xiàn)并解決問題，避免在建設(shè)和管理中出現(xiàn)職責(zé)不清、開發(fā)商和物業(yè)公司互相推諉、不解決問題等不必要的糾紛和麻煩。第五，采取措施落實保障機制。一是保障物業(yè)收費。應(yīng)研究將物業(yè)欠費納入個人信用系統(tǒng)，新修訂的物業(yè)條例應(yīng)增加無故未繳清物業(yè)費房屋不得轉(zhuǎn)讓買賣的規(guī)定內(nèi)容。對低保戶和低保邊緣戶等低收入群體發(fā)放物業(yè)券，著力培養(yǎng)小區(qū)居民“花錢購買服務(wù)”的意識。同時，完善老舊小區(qū)補貼政策，直接補貼物業(yè)費。二是暢道訴求渠道。應(yīng)充分發(fā)揮司法援助、人民調(diào)解和行政調(diào)解的作用，調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會與開發(fā)商、物管企業(yè)之間的矛盾和糾紛，減少訴訟數(shù)量，防止矛盾激化。三是保障業(yè)主權(quán)益。在小區(qū)規(guī)劃審批和規(guī)劃驗收中，應(yīng)保證公共車位數(shù)量和公共用房面積，用于補貼物業(yè)和保障業(yè)主公共活動。再是要監(jiān)督物管的收支，提高收支透明度，維護業(yè)委會和業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。第六，完善住宅維修基金制度。這項基金主要用于房屋交付使用保修期滿后，其共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造。對收取的公共維修資金實行部門代管，專項儲存，分幢核算，按戶記賬，充分維護業(yè)主的權(quán)益，為房屋保質(zhì)期滿后的社會化維修提供有力的資金保障。第七，建立物業(yè)企業(yè)考核機制，加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。進一步強化物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管，嚴把準(zhǔn)入關(guān)，對不符合國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將予以取締。

4、結(jié)尾

物業(yè)管理是關(guān)系民生、關(guān)及公民權(quán)益的一項新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)從健全完善配套法規(guī)建設(shè)、嚴格行業(yè)準(zhǔn)入制度、強化行業(yè)自律和誠信體系建設(shè)等方面加大力度，努力提高現(xiàn)代物業(yè)管理與服務(wù)水平，從而提高人民生活水平，提高物業(yè)使用效率。

參考文獻

[1]《物業(yè)管理》王貴玲等，中國物價出版社

[2] 《中國物業(yè)管理》賀學(xué)良等，文匯出版社

[3] 《物業(yè)管理條例解釋》王家福等，中國物價出版社