摘要：廉租房制度作為國(guó)家的一項(xiàng)切實(shí)解決中低收入家庭住房問題的政策，其建設(shè)由于資金問題、投資回報(bào)回報(bào)率低以及投資回報(bào)周期長(zhǎng)等問題，一直面臨困境和阻礙。本文通過闡述當(dāng)今廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀，提出稅收抵免杠桿、創(chuàng)新金融工具以及PPP模式等多種方式結(jié)合的辦法，探討如何打破廉租房建設(shè)的融資困局。

關(guān)鍵詞：廉租房建設(shè)；融資；稅收抵免杠桿；金融工具；PPP模式

1 廉租房建設(shè)融資困局

1.1 廉租房建設(shè)的必要性

廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?，F(xiàn)行的廉租住房制度，可以界定為政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，以”發(fā)放住房補(bǔ)貼為主，提供實(shí)物配租為輔”為保障方式，向低收入的具有城鎮(zhèn)常住居民戶口家庭提供住房保障的社會(huì)保障制度。我國(guó)廉租房制度中，主要有租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金核減三種保障方式。然而，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，原本享受租金補(bǔ)貼的低收入家庭很難在市場(chǎng)上租到合適的房子。因此，實(shí)物配租必將成為廉租房的主要保障方式，大規(guī)模廉租房建設(shè)已是必然。

1.2 當(dāng)前廉租房建設(shè)的主要融資方式

目前我國(guó)保障房建設(shè)責(zé)任主要由政府承擔(dān)，資金來源渠道狹窄，主要包括財(cái)政預(yù)算專項(xiàng)資金、貼息貸款、土地出讓收益與住房公積金增值收益提取、房產(chǎn)稅試點(diǎn)收入以及債券市場(chǎng)融資[1]。

這種單一融資模式，一方面加重了地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，影響廉租房制度的推廣，另一方面也會(huì)拖長(zhǎng)廉租房的建設(shè)周期，影響完工質(zhì)量。而民間資本作為社會(huì)上最具活力的資本力量，吸引其進(jìn)入廉租房建設(shè)，將是拓寬廉租房建設(shè)融資途徑的最佳選擇。

然而，在以福利性、公益性為主要特點(diǎn)且收益較低的廉租房面前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)避之不及。將民間資本引入廉租房建設(shè)，需要政府的政策上的創(chuàng)新、引導(dǎo)和支持。運(yùn)用稅收抵免杠桿、創(chuàng)新金融工具和推廣PPP模式，將有利于緩解我國(guó)廉租房建設(shè)主要依靠政府財(cái)政的局面。

2 多種方式破解廉租房建設(shè)融資困局

2.1 利用稅收抵免杠桿撬動(dòng)社會(huì)資本

2.1.1 簡(jiǎn)介

稅收抵免，一般是指在納稅人從某種合乎獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定的支出中，以一定比率從其應(yīng)納稅額中扣除，以減輕其稅負(fù)。而將其運(yùn)用于廉租房建設(shè)的基本思路是，以稅收抵免的方式，引導(dǎo)、鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)開發(fā)商和投資者等市場(chǎng)力量，將本應(yīng)上繳國(guó)家的部分稅收用于投資到廉租房的建設(shè)中。

2.1.2 具體操作

借鑒政協(xié)委員方方在2013年全國(guó)政協(xié)會(huì)議中的提案，稅收抵免杠桿政策的具體實(shí)施可以有以下幾步：1財(cái)政部和稅務(wù)總局根據(jù)各個(gè)省市自治區(qū)的相關(guān)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)，每年給各地一定的稅收抵免金額；2各地方主管部門制定出合適的規(guī)劃方案；3開發(fā)商綜合考量指定地塊情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況和該項(xiàng)目所分得的相應(yīng)稅收抵免額等項(xiàng)目條件，申請(qǐng)參加該地塊廉租房項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的競(jìng)標(biāo)[2]。開發(fā)商所獲得的稅收抵免額既可用于抵免公司的應(yīng)繳稅款，也可出售給其他投資者為項(xiàng)目融資

2.1.3 可行性

采取稅收抵免杠桿的做法，可以打破以往依賴財(cái)政支持的方式，以市場(chǎng)機(jī)制撬動(dòng)對(duì)廉租房的大規(guī)模投資建設(shè)，提高包括土地、資金等社會(huì)資源的使用效率。以長(zhǎng)期合理穩(wěn)定的稅收抵免回報(bào)，吸引有實(shí)力的開發(fā)商參與到廉租房的建設(shè)項(xiàng)目中，為廉租房的建設(shè)注入活躍的社會(huì)資本。另外，政府相關(guān)主管部門決定廉租房建設(shè)地塊、規(guī)劃方案的做法，保障了廉租房的選址和質(zhì)量，可以有效避免貧民窟現(xiàn)象的發(fā)生。

2.2 創(chuàng)新金融工具，實(shí)現(xiàn)廉租房建設(shè)融資的證券化

2.2.1 發(fā)行免稅債券，挖掘債市潛力

在利用稅收抵免杠桿的基礎(chǔ)上，可以將地方給開發(fā)商分配稅收抵免金額后的剩余部分，打造專門為廉租房建設(shè)項(xiàng)目融資的附帶權(quán)益性質(zhì)的債券產(chǎn)品，以政府信用作為擔(dān)保，流通于金融債券市場(chǎng)。

發(fā)行免稅債券實(shí)際上提供了更高效，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的融資渠道。發(fā)行免稅債券融資模式，因其成本較間接融資低和項(xiàng)目的收入穩(wěn)定、安全性高特點(diǎn)，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)可操作性。此外，在嚴(yán)格的債券融資監(jiān)管機(jī)制和信息披露制度下，整個(gè)廉租房建設(shè)體系將在運(yùn)作效率和透明度上得到提升。

2.2.2 廉租住房投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金與廉租房建設(shè)結(jié)合的基本思路在于：通過發(fā)行股票或者收益憑證進(jìn)行項(xiàng)目融資，以廉租房經(jīng)營(yíng)過程中持續(xù)產(chǎn)生的租金收入用來分紅，吸引穩(wěn)健投資者。REITs能夠?yàn)橹蛔獠皇?、產(chǎn)權(quán)固定的廉租房提供很好的流動(dòng)性支持。

REITs依照資金投向的不同可以分為三大類，即權(quán)益類、抵押類和混合類。而租金恰好是權(quán)益類REITs收入的主要來源，這恰好符合我國(guó)廉租房的特性。

2.2.3 引入廉租住房建設(shè)融資的證券化模式

廉租住房建設(shè)融資的證券化，是指鑒于廉租住房租金具有穩(wěn)定性和連續(xù)性，將廉租房開發(fā)貸款證券化。房地產(chǎn)證券化可以使廉租房開發(fā)更容易獲得資金支持，從而拓寬其融資渠道[3]。

2.3 PPP模式

2.3.1 簡(jiǎn)介

PPP（Public-Private Partnerships），即公私合作伙伴關(guān)系，又稱公司合作制，是指政府公共部門與私人部門建立起來的一種長(zhǎng)期合作關(guān)系。根據(jù)這項(xiàng)合作伙伴關(guān)系，發(fā)揮公共部門和私營(yíng)部門風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的優(yōu)勢(shì)，以提供公共服務(wù)。

其典型的結(jié)構(gòu)為：政府部門或地方政府通過政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同由特殊目的公司負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，政府則與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，該協(xié)議使特殊目的的公司能比較順利的獲得貸款，政府實(shí)行監(jiān)督[4]。

2.3.2 建議

PPP模式因其融資機(jī)制創(chuàng)新，管理靈活，權(quán)責(zé)明確等諸多優(yōu)勢(shì)。近年來，國(guó)內(nèi)因?yàn)榱夥拷ㄔO(shè)融資困難的現(xiàn)狀，對(duì)于PPP模式下廉租房項(xiàng)目的應(yīng)用研究也越來越多。下面就如何在廉租房建設(shè)當(dāng)中借鑒PPP融資模式的使用，提四點(diǎn)建議。

第一，加快轉(zhuǎn)變政府角色。政府需要在該模式中扮演多重角色。既是企業(yè)的合作者，同時(shí)還需擔(dān)負(fù)起監(jiān)督、指導(dǎo)職責(zé)。這需要政府在廉租房建設(shè)融資方式上堅(jiān)決改革，把握政府介入項(xiàng)目的方式和程度。

第二，建立成熟的PPP應(yīng)用的法律法規(guī)。我國(guó)引入PPP模式不久，在立法方面存在許多問題。因此，需要建立一套更完善的管理方法和政策和法規(guī)體系， 以規(guī)范引導(dǎo)PPP模式的正常運(yùn)行。

第三，加強(qiáng)復(fù)合型人才培養(yǎng)。PPP模式需要各方面的人才才能正常操作。加強(qiáng)人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備，才能確保項(xiàng)目立項(xiàng)簽約及高效率的完成。

第四，科學(xué)實(shí)施，廣泛國(guó)內(nèi)外借鑒經(jīng)驗(yàn)。國(guó)內(nèi)實(shí)施PPP模式下廉租房建設(shè)的項(xiàng)目尚少，可以在試點(diǎn)項(xiàng)目有所反饋之后，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而為全面推廣做好準(zhǔn)備。

3 結(jié)語

面對(duì)當(dāng)前的廉租房建設(shè)融資難題，有效地將稅收抵免杠桿、創(chuàng)新金融工具以及PPP模式等多種方式結(jié)合，有助于改變廉租房建設(shè)資金來源渠道狹窄的被動(dòng)局面，實(shí)現(xiàn)民間資本對(duì)于廉租房建設(shè)的巨大支持，推進(jìn)廉租房建設(shè)市場(chǎng)化。

參考文獻(xiàn)

[1]龐業(yè)軍.挖潛債市 破解廉租房融資難題[N].中國(guó)證券報(bào). 2013-01-25（A17）.

[2]袁蓉君.用稅收抵免杠桿撬動(dòng)社會(huì)資金參與廉租房建設(shè)[N].金融時(shí)報(bào). 2013-03-07（005）.

[3]何芳，王寧.我國(guó)廉租房建設(shè)融資的金融創(chuàng)新研究[J].上海房地，2007（03）：25-27.

[4]吳文生.PPP融資模式在我國(guó)廉租房建設(shè)中的應(yīng)用[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2009（06）：38-41.

作者簡(jiǎn)介：諸葛棟（1993-） 男 浙江金華人，北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生。