【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場中的問題也不斷暴露出來，針對房價過快上漲、中低收入者住房困難等問題政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，但是政策效果有待進(jìn)一步加強(qiáng)。本文對近幾年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了梳理和思考，就今后完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提出相應(yīng)的對策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房價；宏觀調(diào)控

自1980年改革開放的總設(shè)計師鄧小平同志提出了房改思路，特別是1998年我國取消了福利分房制度之后，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，人民的居住條件和居住環(huán)境得到明顯的改善，人均住房面積從1978年的3.6平方米增加到36平方米，房地產(chǎn)業(yè)在拉動GDP增長方面也起了很大的作用，逐漸發(fā)展成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，隨著住房市場化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場中的問題也不斷暴露出來，諸如房價過快的上漲、房地產(chǎn)市場泡沫問題、房地產(chǎn)投機(jī)日益嚴(yán)重、住房供給結(jié)構(gòu)失衡等。這些問題也逐漸成為關(guān)系居民生活的重大民生問題，為了解決房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，國家自2004年開始出臺了各種宏觀調(diào)控措施。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在控制房價過快增長過程中起到了一定的積極作用，但是房價過高、中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對近幾年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行梳理和思考，對進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重大意義。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是指國家為了保持房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行和健康均衡發(fā)展，通過一系列經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段的運(yùn)用，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展而制定的一系列公共政策。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策手段一般可以分為土地政策、金融政策、稅收政策和住房政策等。

1.土地政策

土地政策主要包括土地供應(yīng)政策和閑置土地的處置政策。土地供應(yīng)政策主要包括土地供應(yīng)計劃、土地供應(yīng)數(shù)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式等，其中土地供應(yīng)計劃是土地政策的核心。土地供應(yīng)計劃是市、縣人民政府在計劃期內(nèi)對國有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式等做出的科學(xué)合理安排，科學(xué)的土地供應(yīng)計劃是可以提高供地的針對性和合理性，可以減少囤地現(xiàn)象的發(fā)生、提高土地利用效率。而土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式的改變在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格、平抑房價方面可以起到積極的作用。閑置土地的處置政策在打擊開發(fā)商囤地、抑制“炒地皮”方面發(fā)揮了很大的作用。

2.金融政策

金融政策是通過對貨幣、信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)的政策手段。貨幣方面主要是對存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行的調(diào)整，當(dāng)存款準(zhǔn)備金率提高，貨幣供應(yīng)量減小，金融機(jī)構(gòu)信貸能力降低，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資相對縮減，在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)投資過熱的狀況；反之，在經(jīng)濟(jì)蕭條、房地產(chǎn)慘淡的情況下可以降低存款準(zhǔn)備金率，這樣可以刺激對房地產(chǎn)市場的投資。信貸規(guī)模方面，針對購房者通過首付比例的調(diào)整來有效抑制投機(jī)性購房需求，針對開發(fā)商通過提高自有資金的比例降低開發(fā)商的資本金杠桿效應(yīng)。利率水平方面，通過提高貸款利率水平增加按揭成本，從而降低部分投機(jī)購房需求。

3.稅收政策

稅收政策是抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易的重要手段之一。稅收調(diào)節(jié)主要是通過營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。營業(yè)稅、契稅、土地增值稅是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，在營業(yè)稅方面，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的單位和個人必須繳納營業(yè)稅，通過征收二手房的營業(yè)稅可以提高炒房者的交易成本，一定程度上可以抑制短期持有炒房的行為。而房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通過征收房產(chǎn)稅可以增加炒房者的持有成本，有效打擊投機(jī)者的囤房牟利行為。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策實踐和調(diào)控效果

城鎮(zhèn)住房制度改革后，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，在快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了不少問題，國家先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，代表性的政策包括國八條、國六條、新國十條、新國五條、限購政策、試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅等。

2005年3月底，為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），4月，出臺“新八條”，對“國八條”進(jìn)一步細(xì)化。主要內(nèi)容是增加二手房交易的稅收成本，對持有期未滿5年及非普通住宅的交易征收5%的營業(yè)稅，并且增加普通商品住宅的供應(yīng)。

2006年5月，出臺“國六條”，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控的重點(diǎn)，規(guī)定新增的住宅供應(yīng)90m2以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例。隨后還出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中提到“限價房”，即“限套型”、“限房價”的普通商品房，期待解決中等收入家庭的住房問題。

2007年，以穩(wěn)定房價為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化，土地、金融、稅收政策密集推出，8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出加大住房保障力度。

在調(diào)控效果方面：2005-2007年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定的改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在平穩(wěn)增長，但是房價調(diào)控效果沒有立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)了變調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，房價整體漲幅有所放緩，但北上廣等一線城市房價仍居高不下，并且價格不斷上揚(yáng)。而保障房政策和“限價房”的提出讓百姓看到了住房問題解決的希望，但是不斷高漲的房價又讓人們感到失望。

2008年發(fā)生了全球性的金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場慘淡。為了挽救房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)調(diào)控政策由“從緊”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，短短的一年時間，房地產(chǎn)市場由低迷再度轉(zhuǎn)向亢奮狀態(tài)。2009年，逐漸廢除刺激房地產(chǎn)市場的政策，調(diào)控目標(biāo)再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價。

2010年，是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控年，先后三次出臺宏觀調(diào)控政策。4月27日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，再次重申 “首套房首付款比例不低于30%”、“二套房首付款比例不低于50%”、“三套房停貸”等政策，限購令席卷全國，國務(wù)院還要求各地公布年度房價控制目標(biāo)，堅決遏制房價快速上漲的勢頭。

2011年1月26日，新國八條，二套房首付款比例將提高到60% ；1月27日，上海和重慶開征房產(chǎn)稅；2月，央行加息，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；2012年，限購、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的資金監(jiān)管；2013年，“新國五條”細(xì)則落實，二手房交易征收20%的個人所得稅，堅決打擊投機(jī)性購房需求。

在調(diào)控效果方面：隨著一系列密集的宏觀調(diào)控政策的出臺和保障性安居工程的推進(jìn)，房價過快上漲的勢頭得到一定程度的遏制，雖然房地產(chǎn)價格和銷售量仍在逐年增長，但是其環(huán)比增幅明顯回落，年均增長率呈逐年下降趨勢，但是房價回落的程度還沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍需加強(qiáng)。

三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中存在的問題

房地產(chǎn)調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的效果，在房地產(chǎn)調(diào)控中還存在一定的問題：

1.保有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎缺失，房地產(chǎn)投機(jī)難以有效抑制

房地產(chǎn)調(diào)控在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)來看，可以為供地環(huán)節(jié)的調(diào)控、開發(fā)環(huán)節(jié)的調(diào)控、交易環(huán)節(jié)的調(diào)控和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控。但是，近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要集中在供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，但是針對保有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎缺失。雖然，2011年1月份，國家首次在保有環(huán)節(jié)對重慶和上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅擴(kuò)圍”盡管呼聲很高，但是三年過去了，全國推廣的時間表還沒有出臺。保有環(huán)節(jié)的調(diào)控仍處于缺失狀態(tài)，房地產(chǎn)持有成本不高，房地產(chǎn)投機(jī)性需求還是難以有效遏制。

2.對投機(jī)性需求調(diào)控不徹底，投機(jī)需求仍支撐房價上漲

針對投機(jī)性需求，國家在稅收方面出臺了營業(yè)稅和個人所得稅的征收政策，特別是2013年“新國五條”細(xì)則落實，二手房交易征收20%的個人所得稅，這些政策都是為了抑制投機(jī)性需求。但是，在現(xiàn)階段的中國買方處于弱勢地位，特別是在二手房買賣方面，交易中的稅費(fèi)最終都轉(zhuǎn)嫁到買方的身上，加大了自住性消費(fèi)者的購房成本，而調(diào)控政策并沒有給房地產(chǎn)投機(jī)者帶來多大的影響，對投機(jī)的抑制作用并不明顯，所以投機(jī)性需求仍然會繼續(xù)推高房價。

3. 部分調(diào)控政策的“一刀切”，政策調(diào)控效果實現(xiàn)難度較大

提高首付的比例和貸款利率政策，雖然提高了投機(jī)炒房的資金成本，但是也增加了自主性消費(fèi)需求的購房負(fù)擔(dān)，不利于真實需求的滿足和實質(zhì)問題的解決。最新的政策是二套房的首付比例提高到六成，二套房的計算方法采用的也是“一刀切”，不管首套房的大小，也不管首套房是否出售，再買房產(chǎn)一律按照二套房計算，很大程度上增加了自主性需求和改善性需求的購房負(fù)擔(dān)。金融調(diào)控政策對抑制房價的快速上漲起了一定的作用，但是“一刀切”的做法也存在一些不合理之處。

四、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對策建議

1.保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是近些年來社會關(guān)注的熱點(diǎn)話題，自2003年以來政府為了調(diào)控房價頻繁出臺宏觀調(diào)控政策，政策效果初步顯現(xiàn)，但是并沒有達(dá)到政府預(yù)期的目標(biāo)。并且，政策的頻繁變動容易引起房地產(chǎn)投資消費(fèi)的非正常波動，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。在今后宏觀調(diào)控政策的制定中建議準(zhǔn)確定位調(diào)控目標(biāo)，根據(jù)市場情況采用相應(yīng)的調(diào)控手段，使調(diào)控政策更具靈活性和針對性，更重要的是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，最終實現(xiàn)穩(wěn)定房價、建立多層次的住房供應(yīng)體系的目標(biāo)。

2. 根據(jù)不同的購房者實行有差別的稅收政策和利率政策

針對首付比例和貸款利息方面的“一刀切”，建議根據(jù)不同的購房者實行有差別的稅收政策和利率政策。在住房按揭貸款方面，可以根據(jù)購房的套數(shù)、房屋的檔次、面積和價格來制定差別利息，從而抑制投機(jī)性需求的增長。在稅收方面，建議對別墅、花園洋房類等高檔房產(chǎn)的開發(fā)實行累進(jìn)稅率，使開發(fā)商開發(fā)不同檔次的房產(chǎn)所獲取的利潤相當(dāng)。

3. 推行房產(chǎn)稅，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革

應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收范圍，盡快總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗，加快全國推廣的步伐，可以對家庭擁有的唯一住房免征房產(chǎn)稅，對持有多宗房產(chǎn)的業(yè)主根據(jù)房產(chǎn)的套數(shù)征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅。稅收是調(diào)整收入分配關(guān)系的一種最佳手段，房地產(chǎn)稅制改革的目的就是理順房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的利益分配關(guān)系，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，減少房地產(chǎn)流動環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)持有者的稅負(fù)水平，進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)房價、減少投機(jī)需求的目的。

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