一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)公司逐漸重視開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作?，F(xiàn)階段開發(fā)項(xiàng)目涉及成本費(fèi)用種類比較多，數(shù)額比較大，成本管理直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。某些房地產(chǎn)公司在成本管理方面還很不規(guī)范，主要表現(xiàn)為：成本管理計(jì)劃形同虛設(shè)；管理過程控制缺乏有力的工具和手段，特別是變更簽證內(nèi)容范圍大、變動(dòng)大，不能用準(zhǔn)確的數(shù)字客觀反映工程費(fèi)用進(jìn)而造成管理的缺失；由于過程費(fèi)用的無法把握也導(dǎo)致費(fèi)用預(yù)測(cè)上的滯后性；最終結(jié)果施工預(yù)算超項(xiàng)目概算，竣工決算超施工預(yù)算。

二、明和家園房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，包括開發(fā)成本和銷售成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體說就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)目、發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開發(fā)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在項(xiàng)目開發(fā)中合理使用人力、財(cái)力、物力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

2.1 明和家園房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

明和家園項(xiàng)目總建筑面積約11萬㎡，綠化率為35%，位于城市主要交通干線上，該項(xiàng)目總用地面積17238平方米，容積率≤2.1，綠地率≥40%，建筑密度≤25%，新建套型面積控制在90平方米以下，其中住宅一室戶型的戶數(shù)占總戶數(shù)的50%以上，停車泊位配建不少于20個(gè)/百戶，該項(xiàng)目要滿足我市關(guān)于消防、配套、綠化、環(huán)保、人防及建筑技術(shù)規(guī)定等要求。

2.2 明和家園項(xiàng)目成本管理的全面性

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理應(yīng)該貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施的過程中，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售過程中的所有費(fèi)用。

明和家園項(xiàng)目由8棟高層及1棟公建組成，成本管理費(fèi)用包含：土地成本費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。成本管理工作貫穿項(xiàng)目全生命周期，對(duì)項(xiàng)目成本管理不僅貫穿各階段還要涉及到成本費(fèi)用發(fā)生的末端。對(duì)于明和家園項(xiàng)目的成本管理工作是要對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用組成進(jìn)行控制，防止片面追求材料費(fèi)用的低廉而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制：要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)的所有單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他單項(xiàng)配套工程的成本管理；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。

2.3明和家園項(xiàng)目成本管理的微觀性

在明和家園項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)實(shí)施的過程中，為了控制好成本支出，項(xiàng)目管理者應(yīng)從每個(gè)成本支出的費(fèi)用開始，從項(xiàng)目工程的每個(gè)分部分項(xiàng)工程開始，逐條的進(jìn)行控制。這體現(xiàn)了成本管理的微觀性。成本管理應(yīng)該是成本支出細(xì)致化的管理工作，首先做好對(duì)項(xiàng)目逐項(xiàng)成本發(fā)生的記錄工作，并對(duì)成本發(fā)生的事由、程度做出跟蹤，對(duì)成本發(fā)生費(fèi)用是否滿足成本管理指標(biāo)進(jìn)行核實(shí)，從成本發(fā)生的基礎(chǔ)來進(jìn)行成本管理。針對(duì)明和家園的項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目管理者應(yīng)該從材料選定、單項(xiàng)工程成本支出等方面深入進(jìn)行成本比對(duì)。

2.4明和家園實(shí)際成本管理的內(nèi)容

2.4.1項(xiàng)目策劃階段的成本管理

明和家園項(xiàng)目策劃階段主要內(nèi)容是市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估，主要考察該項(xiàng)目投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值、項(xiàng)目的工程類型及規(guī)模、周邊交通條件、市政配套情況等。本階段成本管理為估算階段，通過對(duì)同類項(xiàng)目的材料、設(shè)備價(jià)格、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤等費(fèi)用的調(diào)查，在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致的綜合比較、進(jìn)行投資估算，進(jìn)而對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總控制作用。

2.4.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理

明和家園項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)。根據(jù)以往項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)的失誤往往造成施工難度加大、工期延誤、成本超支，所以優(yōu)秀的設(shè)計(jì)有利于降低投資、縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)高效成本管理。在委托設(shè)計(jì)單位之前，要對(duì)該項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)上一階段估算成本費(fèi)用進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，保證行之有效的成本管理，同時(shí)應(yīng)考慮兩個(gè)方面問題：首先，是項(xiàng)目策劃階段的投資估算作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；其次，設(shè)計(jì)階段要注意方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖概算、預(yù)算嚴(yán)格控制在估算批準(zhǔn)的范圍之內(nèi)，同時(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作，防止成本超過估算費(fèi)用。本階段成本管理為概算階段。

2.4.3項(xiàng)目施工階段的成本管理

明和家園項(xiàng)目施工階段的成本管理是項(xiàng)目成本管理的實(shí)施階段。根據(jù)以往項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，此階段工程的拆改、增項(xiàng)，原有設(shè)計(jì)的失誤都會(huì)在這個(gè)階段頻發(fā)。此階段成本管理需要從以下幾個(gè)方面入手：

編制成本計(jì)劃和管理工作流程，落實(shí)成本管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，重點(diǎn)控制工程費(fèi)用變動(dòng)大的部位及環(huán)節(jié)；預(yù)測(cè)和分析工程技術(shù)帶來的成本變化，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)及工程變更；定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出防止成本費(fèi)用突破預(yù)算的方案和措施；及時(shí)掌握工程定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；基于對(duì)項(xiàng)目成本的影響注重合同的簽訂、修改和補(bǔ)充工作。

三、明和家園房地產(chǎn)項(xiàng)目成本超支產(chǎn)生的原因

在明和家園項(xiàng)目成本管理的過程中，如果經(jīng)過對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)成本費(fèi)用己經(jīng)出現(xiàn)超支現(xiàn)象，或預(yù)計(jì)到最終支付會(huì)出現(xiàn)成本超支，就應(yīng)將該成本超支問題提出。

在明和家園施工階段發(fā)現(xiàn)工程范圍在最初制定時(shí)出現(xiàn)遺漏，一些單項(xiàng)工程交叉作業(yè)部位沒有明確施工單位，在原成本計(jì)劃中數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，工程預(yù)算中沒有，因此造成大批量成本超支現(xiàn)象。另外工程建設(shè)過程中，工程范圍增加，設(shè)計(jì)修改，功能和建筑品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)提高也使得工程費(fèi)用大幅增加。從組織管理上看，項(xiàng)目所有者過分干預(yù)項(xiàng)目，越級(jí)管理等現(xiàn)象也使得項(xiàng)目成本出現(xiàn)管理困難。實(shí)際管理中出現(xiàn)的問題，包括執(zhí)行了不恰當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，費(fèi)用控制存在問題，產(chǎn)生了成本超支；成本管理責(zé)任不明確，實(shí)施者對(duì)成本沒有承擔(dān)責(zé)任，缺少成本方面的限額意識(shí)；合同中存在不利條款，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。這些管理問題都導(dǎo)致了成本超支的產(chǎn)生。

四、明和家園房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

明和家園項(xiàng)目這些成本超支的問題給了我們總夠的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在項(xiàng)目管理中應(yīng)該對(duì)提出的成本超支問題做進(jìn)一步分析，明確責(zé)任，制定成本管理的相應(yīng)措施。

在今后項(xiàng)目成本管理的過程中，首先，要設(shè)置好各階段成本的控制目標(biāo)，該目標(biāo)實(shí)施要有可操作性，能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心并充分發(fā)揮其工作能力；其次，項(xiàng)目成本的控制實(shí)際上是統(tǒng)一的整體，面對(duì)全過程成本管理，必須做到重點(diǎn)突出。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理的目的是為了盡可能減少投資，并獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)施過程中，并不是開發(fā)規(guī)模越大，實(shí)現(xiàn)的銷售收入越多，所獲得的最終利潤越大。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，

21世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與運(yùn)作將更集約化、更規(guī)范化地采用成本管理為主的發(fā)展模式來運(yùn)營，并且在管理過程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。本文通過對(duì)明和家園房地產(chǎn)成本管理的分析和研究，達(dá)到在實(shí)踐中運(yùn)用一些觀點(diǎn)和措施使成本管理得到運(yùn)用和改善，以此達(dá)到與業(yè)內(nèi)人

士切磋交流、共同進(jìn)步的目的。