【摘要】在飛速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著諸多的問題：投資大、生產(chǎn)周期長、風險高、回收慢等。而隨著日益激烈的市場競爭，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要有效的控制成本，另一方面，要能解決財務風險。而且，近年來國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到挑戰(zhàn)，面對諸多難題，房地產(chǎn)業(yè)必須在發(fā)展過程中想出辦法有效規(guī)避、控制財務風險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 預防措施

1.前言

我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一——房地產(chǎn)，在經(jīng)濟全球化的環(huán)境下既面臨著大批進入中國市場的跨國公司的挑戰(zhàn)，又要緊跟國家政策，兩方壓力讓房地產(chǎn)業(yè)面臨著越來越大的風險。而財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)所有風險的集中表現(xiàn)。從財務風險預警這方面來看，企業(yè)的財務風險既包括籌資活動產(chǎn)生的風險，也包括不當?shù)倪\營活動、投資活動等帶來的風險。在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟下，要想讓企業(yè)有長久的發(fā)展之路，就必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險

2.1籌資風險

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式是向銀行貸款，其對金融市場的依賴性較強。房地產(chǎn)企業(yè)籌資存在風險有四個原因：

第一，資金結(jié)構(gòu)不合理，即權(quán)益資金和負債資金的比例不合理。自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)中占的比例較小，但是負債資金所占的比例高達70%。如果房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營決策時稍有差池就會有到期不能還本付息的財務風險。

第二，融資決策不科學、不完善。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往是在憑著經(jīng)驗融資決策，沒有詳細的計劃，缺乏理性的思考，沒有對各種籌資渠道進行充分的了解，不注重融資方案，或者是在進行融資決策時，不計算資產(chǎn)負債率……這一系列的疏忽都給企業(yè)埋下了巨大的財務風險禍根。

第三，籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要渠道是銀行的貸款。其他的方式有：債券、信托融資、股票等。但是我國在融資方面的政策尚不夠完善，所以，操作起來有一定的難度，而多元化的籌資渠道還未形成。這使得籌資困難。

第四，缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系。造成我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險的一個原因是，我國還沒有形成一個多層次的房地產(chǎn)金融體系，缺少專業(yè)的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、幾乎沒有多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。

2.2投資風險

近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，開發(fā)規(guī)模逐漸擴大、銷售價格節(jié)節(jié)攀升。但是房價過高，百姓買不起又形成了許多空置房，讓企業(yè)不能在短期內(nèi)收回資金。首先，粗放型的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的第一原因。為了經(jīng)濟利益，開發(fā)商不顧法律，囤積土地，在盲目的投資、建設(shè)時，忽略了社會和生態(tài)的平衡，占用、浪費了大量的土地資源。其次，房地產(chǎn)投資增長速度過快也是投資風險之一。近年來，房地產(chǎn)投資率逐年看漲，這也潛在的表明了經(jīng)濟過熱，但是經(jīng)濟適用房的增長腳步卻很慢，此種現(xiàn)象是不符合我國國情的，勢必會造成供求矛盾。最后，管理水平低。某些房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)了項目，但是又不具備一定的施工能力，就會發(fā)包施工。在這種情況下，如果管理不善就會增加成本，經(jīng)濟效益變低，嚴重的，就是整個項目的虧損。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的預防措施

3.1財務管理預算化

企業(yè)預算管理的核心部分是財務預算管理，通過財務預算讓每個部門的財務資源都得到合理的利用，還可以解決一些潛在的財務問題。可以利用財務預算來實現(xiàn)對費用支出的有效控制，降低公司的運營成本。通過建立全面的預算體系能預測到潛在的資金風險，及時找出對策來控制或降低財務風險，最終達到減少企業(yè)損失的目的。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的周期當中，企業(yè)的財政部門應該以資金預算、經(jīng)營預算、財務預算、項目預算等方面進行全方位的預算，對企業(yè)投入的資金、能獲得的收益、經(jīng)營成果等做出具體明確的安排。企業(yè)財務部門可以在項目預算上對前期工程費、項目土地費、管理費、房屋開發(fā)費等成本費用進行整體的預算，如此可以提高項目開發(fā)投資決策的正確性，規(guī)避、降低給企業(yè)帶來的損失。而在資金預算上，財務部門要按照企業(yè)整體運營的現(xiàn)狀，依據(jù)對項目成本費用的預算，對全部資金進行細致的規(guī)劃。

3.2建立財務預警、優(yōu)化、管理系統(tǒng)

財務戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略是從屬關(guān)系，但財務戰(zhàn)略又在一定程度上制約著企業(yè)戰(zhàn)略，財務戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略互相配合，結(jié)合兩戰(zhàn)略制定出相適應的戰(zhàn)略、措施才能有效促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

設(shè)置、研究一些較為敏感的財務指標的變化，對企業(yè)的盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力等具有代表性的指標進行重點分析，通過財務、企業(yè)管理、金融等理論，利用比例分析等方法來找出企業(yè)可能存在的風險，用切實的數(shù)據(jù)提醒管理者，對企業(yè)可能面臨的財務風險進行預報，以便企業(yè)及時采取措施來防范財務風險。而且，雖然負債經(jīng)營能增加股東的收益，但是隨負債比例的增大，籌資風險也隨之變大，這就是其帶來的財務杠桿效應。企業(yè)要盡量避免這種不合理的資本結(jié)構(gòu)，依據(jù)自身當前的發(fā)展情況、融資能力，選定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)、最佳組合來降低企業(yè)的財務風險。

房地產(chǎn)業(yè)投資大、投資回報易受外界因素影響、生產(chǎn)-回報的周期長，這些都是房地產(chǎn)投資高風險的重大因素。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要加強對項目投資的管理以及對投資風險的控制，確保實現(xiàn)整體投資回報的目標?？梢詮耐顿Y立項、過程監(jiān)控、運營管理、投資評價、檔案管理等方面來加強整個投資過程的管理工作，最大限度的降低投資風險。

3.3強化資金管理

首先，要創(chuàng)新融資模式，實現(xiàn)融資多元化。房地產(chǎn)企業(yè)要挖掘本身的潛力，開拓融資渠道，實行多元化的融資策略。除此之外，還可以利用已有的資金，不再過度依賴銀行貸款，走出這種單一的融資方式。

進一步推進資金集中管理也是有效的管理措施，能夠調(diào)控存量資金，讓資金的調(diào)配更加合理，從而讓資金的使用率提高，讓資金進行良性循環(huán)，把融資控制在一個適當?shù)囊?guī)模中。

3.4提升運營能力規(guī)避財務風險

前期策劃。在前期工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要做好項目的策劃與定位，力求打造一流品牌，做出一流產(chǎn)品。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)品定位是否準確、產(chǎn)品的市場接受度等都會決定房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。從這個角度來看，在前期就開始策劃、定位，進行科學的規(guī)劃以確保項目的順利實施、避免財務風險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說至關(guān)重要。

管控能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能忽視基礎(chǔ)的管理工作，要將企業(yè)各部門管理職責分解落實，注重各部門之間的團結(jié)協(xié)作。發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，優(yōu)化企業(yè)管理流程，使房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)變得完善。還可以依托電子信息技術(shù)對企業(yè)實行流程自動管理化、信息化。

內(nèi)部監(jiān)督和財務分析。通過健全內(nèi)部的控制制度來夯實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理工作。適當?shù)膶ω攧者M行監(jiān)督和分析，防范財務風險，通過檢查、監(jiān)督財務預算、財務管理等內(nèi)部工作來規(guī)范企業(yè)的財務管理，讓企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)控力度加強。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險預防是對風險進行一定的動態(tài)控制，不是一定就可以減少風險。有時，風險越大，收益也就越大，敢于冒風險的企業(yè)也是能抓住時機的，在高風險中獲得高收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理階層應該要充分認識、控制財務風險，將財務風險問題放到企業(yè)管理的突出位置，多多把握市場中的機遇，采取財務風險管理措施，避免財務危機，以保證企業(yè)的穩(wěn)定、長期、有效發(fā)展。

【參考文獻】

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