【摘要】隨著社會和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的交易愈加活躍。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作與人民群眾的根本利益和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，如何有效地加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理成為社會各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。本文將主要圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理展開論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；目的；問題；措施

1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的目的

我國進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的主要目的是維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的個人利益，為國家土地的規(guī)劃、建設(shè)以及管理提供有效的依據(jù)。加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，是房地產(chǎn)管理中的一項(xiàng)最基本的管理工作。在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理過程中，需要準(zhǔn)確、及時地對房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)過審查之后，確定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證書。經(jīng)過房地產(chǎn)有關(guān)管理部門確定并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋，其房屋的權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的所有權(quán)利都受到法律的保護(hù)，例如：房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)以及公民的合法繼承權(quán)等權(quán)利，任何個人及組織都不能侵害到房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，若房屋權(quán)利人的合法權(quán)益受到損害，相關(guān)的工作人員或組織均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在加強(qiáng)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的過程中，需要全面地了解城市土地的自然狀況以及房屋建筑的具體布置格局、使用功能等，而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理則能夠全面、準(zhǔn)確地提供上述資料，有助于促進(jìn)城市規(guī)劃的科學(xué)性、合理性。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中提供的資料還能為舊城區(qū)、道路、市政等工程的改造和建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)，是城市建設(shè)、管理中不可缺少的重要部分。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和居民住宅建設(shè)、管理時，需要有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門提供全面的建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地以及原有房屋的各種數(shù)據(jù)資料，從而能夠科學(xué)合理地建設(shè)和規(guī)劃城市用地，合理安排原有住戶，并且嚴(yán)格按照有關(guān)的規(guī)定和要求對需要拆遷的房屋給予一定的補(bǔ)償。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中存在的問題

2.1只重發(fā)證，不重管理

在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中，各地的房地產(chǎn)管理部門都比較重視房屋所有權(quán)的登記發(fā)證過程。但是，一般都輕視發(fā)證后的日常工作管理，經(jīng)常出現(xiàn)注銷、轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)不到位以及變更登記辦理不及時等問題，比如，一些地區(qū)房屋拆遷之后，沒有及時辦理房屋注銷登記，待新的房屋建立之后，又辦理了新的房屋產(chǎn)權(quán)證，因此，出現(xiàn)了“一房多證”的情況。還有的房屋已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，但是有關(guān)的房地產(chǎn)管理部門沒有及時了解這種狀況，結(jié)果導(dǎo)致一些房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易人沒有及時辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，逃避國家稅費(fèi)，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作處于被動和松散的狀態(tài)。

2.2房屋確認(rèn)面積不統(tǒng)一

房屋面積確認(rèn)是目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作中的難點(diǎn)問題。在檢驗(yàn)房地產(chǎn)證書時，經(jīng)常出現(xiàn)房屋的檢驗(yàn)面積與原產(chǎn)權(quán)面積存在較大的差異。出現(xiàn)這種狀況主要有以下幾個方面的原因：一是職業(yè)道德存在問題；二是在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證和換證的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房屋驗(yàn)證面積與原產(chǎn)權(quán)面積存在較大的差異等問題。產(chǎn)生這種問題的主要原因是在進(jìn)行房地產(chǎn)測量以及房屋面積計(jì)算的過程中，出現(xiàn)了面積政出多門的情況，當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)部門、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及具體的操作部門各自為政，各自出臺不同的房地產(chǎn)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)面積確認(rèn)沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，經(jīng)常容易出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。

2.3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化中存在的問題

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化中存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的充分共享。首先，沒有在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中的各個子系統(tǒng)的內(nèi)部以及各個子系統(tǒng)之間建立密切的關(guān)系。因此，無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息資源的完全共享，導(dǎo)致許多數(shù)據(jù)重復(fù)輸入，從而增加了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的工作量和工作難度。比如，對于一些新開發(fā)的樓盤而言，需要保證預(yù)售登記數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售登記屬性保持一致，如果無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的充分共享，則不必進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的重復(fù)錄入，反之，則應(yīng)該將數(shù)據(jù)信息重復(fù)錄入一次，這樣則大大降低了工作效率。其次，數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)充分共享，導(dǎo)致各個不同部門在信息數(shù)據(jù)信息錄入的過程中出現(xiàn)諸多錯誤，同一屬性的房地產(chǎn)可能出現(xiàn)不同屬性，從而有效地降低了數(shù)據(jù)信息錄入的正確性。（2）數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不合理。目前，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估計(jì)管理的信息系統(tǒng)中主要存在以下問題：第一，由于屬性數(shù)據(jù)庫中有些數(shù)據(jù)的字段比較長，占據(jù)大量的存儲空間，促使有的重要的數(shù)據(jù)信息無法準(zhǔn)確地錄入到信息系統(tǒng)中，從而影響著數(shù)據(jù)信息的傳輸速度；第二，在進(jìn)行數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)時，沒有嚴(yán)格按照規(guī)定的要求，促使數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不規(guī)范、不合理，或是出現(xiàn)數(shù)據(jù)表字段重讀的情況。由于數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)的不合理，從而出現(xiàn)空值等問題。比如，在有的信息系統(tǒng)的房屋屬性中，由于沒有填制房地產(chǎn)開發(fā)商名稱屬性以及建筑物名稱屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息不完整；第三，數(shù)據(jù)信息查詢手續(xù)比較繁瑣。在進(jìn)行房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息查詢之前，申請人先要提出查詢申請，經(jīng)批準(zhǔn)之后才能到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦公室或者是檔案室，在有關(guān)工作人員的協(xié)助下進(jìn)行數(shù)據(jù)信息查詢。由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)信息查詢手續(xù)比較繁瑣，給相關(guān)工作人員的工作帶來了很大的不便，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理人員的工作效率和服務(wù)質(zhì)量；第四，房產(chǎn)與地產(chǎn)的獨(dú)立管理。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估計(jì)管理工作是建立在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是，目前，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)是分開管理的，從而極大地增加了群眾辦理房地產(chǎn)的難度，同時，也給有關(guān)部門的工作增加了難度，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的工作效率。

3、改進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的有效措施

3.1密切“兩證”溝通，堅(jiān)持長效管理

首先，密切“兩證”溝通。房、地權(quán)屬的兩個管理部門需要始終堅(jiān)持依法辦事的工作原則，積極加強(qiáng)信息交流與溝通，在征求對方意見的基礎(chǔ)上制定地方性法規(guī)；在發(fā)放房產(chǎn)、地產(chǎn)登記證書時，應(yīng)建立“房產(chǎn)、地產(chǎn)登記發(fā)證聯(lián)系卡”，在條件允許的情況下，可以充分利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)房產(chǎn)、地產(chǎn)權(quán)屬信息管理；其次，堅(jiān)持長效管理。房產(chǎn)權(quán)屬管理的目標(biāo)是保證房屋產(chǎn)權(quán)證與房屋現(xiàn)狀的一致性，為了實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，需要加強(qiáng)長效管理，而且需要及時制定切實(shí)可行的措施。這些措施主要包括：積極宣傳，不斷提高房屋權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)登記意識；嚴(yán)格執(zhí)法，提高房地產(chǎn)權(quán)屬管理的權(quán)威性；加強(qiáng)交流和溝通；提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；建立房屋變更信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)有效的跟蹤管理。

3.2規(guī)范面積計(jì)量

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證出現(xiàn)“面積確認(rèn)，政出多門”的主要原因是由于有關(guān)的政府部門對國家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)測量以及面積計(jì)算規(guī)范有著全面的了解和認(rèn)識，同時，現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)面積計(jì)算的規(guī)范沒有完全覆蓋到各類的房屋結(jié)構(gòu)需要，還有一些人為因素造成這種狀況的發(fā)生。因此，需要及時采取有效的措施，房屋的面積確認(rèn)是一件重要而嚴(yán)肅的事情，不能出現(xiàn)政出多門的情況，應(yīng)該各行其是，始終堅(jiān)持合法的工作原則。在進(jìn)行房地產(chǎn)面積測量時，應(yīng)該嚴(yán)格按照國家規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，國務(wù)院已經(jīng)出臺了多部法律法規(guī)對房屋面積的確認(rèn)做出了明確的表示，比如，《商品房銷售面積計(jì)算以及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、《房屋測量規(guī)范》以及《建筑面積計(jì)算規(guī)則》 等法規(guī)。

3.3 解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化中存在問題的策略

有效地解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化問題的措施可以從以下幾個方面著手：（1）加強(qiáng)數(shù)據(jù)信息資源共享，提高房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的工作效率和準(zhǔn)確性。在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的過程中，需要加強(qiáng)子系統(tǒng)內(nèi)部以及不同子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)信息共享，重點(diǎn)是測繪系統(tǒng)以及登記系統(tǒng)的互相查詢、登記系統(tǒng)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)資料和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)等方面的資源共享。比如，在實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享的基礎(chǔ)上，可以加強(qiáng)數(shù)據(jù)信息在預(yù)售登記以及銷售登記之間的有效轉(zhuǎn)換，當(dāng)對預(yù)售登記信息的某些屬性進(jìn)行合理地修改之后，就可以將其轉(zhuǎn)換為銷售登記的數(shù)據(jù)信息，并且可以打印房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息資源的共享，有助于避免出現(xiàn)信息重復(fù)錄入的情況，從而有效地提高了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的工作效率和信息的準(zhǔn)確性和完整性。（2）合理調(diào)整數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)，不斷完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的檔案信息。在進(jìn)行數(shù)據(jù)庫構(gòu)建的過程中，可以適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)商、交通以及基礎(chǔ)設(shè)施等信息，因?yàn)榻煌ǖ谋憷c否、基礎(chǔ)設(shè)施完善與否、房地產(chǎn)商是否有品牌效應(yīng)都會影響著房地產(chǎn)的實(shí)際價值。通過查詢這些信息，可以加深人們對房地產(chǎn)價值的全面了解，從而為房地產(chǎn)交易提供便利、同時，如果對一些具有特殊屬性采用動態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，有助于節(jié)省存儲空間，提高信息的傳輸速度。（3）簡化數(shù)據(jù)查詢手續(xù)，有效地提高查詢效率。首先，對于一些能夠公開的數(shù)據(jù)信息，可以將其錄入到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中，讓查詢?nèi)丝梢酝ㄟ^房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門設(shè)置的觸摸屏或者是電子公告屏查詢數(shù)據(jù)信息，有的甚至可以通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行遠(yuǎn)程查詢。其次，對于不能公開的數(shù)據(jù)信息而言，應(yīng)盡量簡化房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息查詢的審查手續(xù)以及具體的工作流程，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高工作效率。（4）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)的一體化管理。不斷優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理以及地產(chǎn)管理的行政系統(tǒng)和數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，將土地的屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)添加到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的屬性數(shù)據(jù)庫中，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)的一體化管理，有效地提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。

4、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理關(guān)系到廣大群眾的根本利益，應(yīng)該重視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中存在的問題，及時采取有效措施，比如，密切“兩證”溝通，堅(jiān)持長效管理，規(guī)范面積計(jì)量，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

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