【摘要】以房養(yǎng)老有多種模式，選擇正確模式是第一步。當前我國以房養(yǎng)老模式的推廣遇到了不少阻力。在今后工作中必須要進一步完善各項制度，從而推進以房養(yǎng)老模式。本文將結(jié)合上海地區(qū)的實踐經(jīng)驗來重點探討以房養(yǎng)老模式的選擇及制度安排。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；模式；制度

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，老齡化趨勢在我國越來越明顯。隨著老年人口在我國的不斷增多，養(yǎng)老已經(jīng)成為當前人們?nèi)找骊P(guān)注的一個焦點。在市場經(jīng)濟的今天，充分利用市場手段來實現(xiàn)養(yǎng)老是可選擇的措施。以房養(yǎng)老就是一種典型措施。

2007年下半年上海地區(qū)開始推行以房養(yǎng)老試點工作。在近些年的養(yǎng)老工作過程中逐漸形成了9073養(yǎng)老格局。一種以房自助養(yǎng)老的新模式在上海地區(qū)推廣開來。在養(yǎng)老問題日益突出的今天，加強對以房養(yǎng)老問題的研究具有重要意義。

一、以房養(yǎng)老模式選擇

所謂以房養(yǎng)老主要指的是以住宅生命周期和家庭生命周期為主要依據(jù)，實現(xiàn)住房價值流動從而為家庭養(yǎng)老提供保障的一種養(yǎng)老模式。60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人就是對以房養(yǎng)老模式的最經(jīng)典概括。以房養(yǎng)老模式在國外已經(jīng)得到了廣泛使用，近些年來在我國以房養(yǎng)老模式也得到了有效推廣。

在國外長期推行過程中以房養(yǎng)老本身衍化出了不同模式?？疾焓澜缫苑筐B(yǎng)老模式，基本上可以分為四種模式：售房養(yǎng)老、住房租換、反向抵押貸款以及住房置換。售房養(yǎng)老指的是老人在把房子出售之后，可以通過回租方式把住房出售給特定機構(gòu)再重新租回從而獲取售房款項。通過這種方式既可以實現(xiàn)老年人的養(yǎng)老，繳納一定費用享受養(yǎng)老服務，同時還可以保證原住所的不變。售房養(yǎng)老模式在上海地區(qū)的試點方案中曾有明確規(guī)定。住房租換主要指的是老人可以把面積較大的房子租出去，而后再租入較小面積的房子來居住。房租差價則專門用來養(yǎng)老。城市地區(qū)不同位置的房租差異是非常大的。合理利用租差，老人將能夠獲得可觀的收益。所謂反向抵押貸款主要指的是老人把房屋抵押給銀行等金融機構(gòu)，而后從該機構(gòu)獲取一定貸款來當作養(yǎng)老金。等到去世之后房屋則抵押給金融機構(gòu)。住房置換主要指的是老人出售面積較大的房子換購小面積房來居住，通過差價款來實現(xiàn)養(yǎng)老。通過對這四種養(yǎng)老模式進行介紹，我們就會發(fā)現(xiàn)這四種養(yǎng)老模式本身各具優(yōu)勢，同時我們也不能忽視其中所含風險。在這四種養(yǎng)老模式中最容易操作的就是住房置換和住房租換。反向抵押貸款是當前世界各國研究的重點。我們怎么選擇這些模式的過程中需要結(jié)合自身實際情況來進行針對性的選擇。

二、以房養(yǎng)老自助模式

上海地區(qū)推行的是以房養(yǎng)老自助模式。這種模式具有典型意義，詳細分析以房養(yǎng)老自助模式有助于以房養(yǎng)老的推廣和實施。上海地區(qū)推行的以房養(yǎng)老自助模式主要指的是老人把房產(chǎn)賣給公益機構(gòu)，公益機構(gòu)一次性付款。之后老人再把房子租回來。通過這種方式來獲取養(yǎng)老資金。

以房養(yǎng)老自助模式的推廣對于解決養(yǎng)老問題具有重要的借鑒意義，可是在實際推廣過程中這種模式本身卻有著不小阻力。當前人們對以房養(yǎng)老的認識還存在著一定偏差，傳統(tǒng)觀念也深刻影響著老年人的行為，尤其是養(yǎng)老機制的不健全不完善使得以房養(yǎng)老自主模式的推廣變得非常難。在今后發(fā)展過程中必須要采取專業(yè)措施來逐步推進以房養(yǎng)老自助模式的推廣。

三、制度安排

以房養(yǎng)老是我國解決養(yǎng)老問題的重要措施，在今后應該采取多種措施來推廣以房養(yǎng)老模式。在實際工作過程中可以從以下幾個方面來采取措施：

（一）加強宣傳，樹立全新的養(yǎng)老理念。當前隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，自助養(yǎng)老已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老的觀念已經(jīng)不適應于當今社會。在今后應該加強養(yǎng)老新觀念的宣傳力度。要讓更多的老人意識到以房養(yǎng)老是一種比較科學且方便的養(yǎng)老方式。通過以房養(yǎng)老，一方面自己的生活有了保證，另一方面又能夠減少兒女的負擔，此外還可以避免財產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)。這樣一種養(yǎng)老模式無疑是值得推廣的。老人應該積極嘗試。當然我們也要看到以房養(yǎng)老并不意味著子女沒有贍養(yǎng)老人的義務。在推廣以房養(yǎng)老的過程中也需要加強傳統(tǒng)孝文化的宣傳，要讓子女?；丶铱纯?。

（二）加快住房抵押貸款的證券化。隨著金融市場的快速發(fā)展，人們的理財觀念日益成熟和迫切。在房價不斷上漲的背景下把住房當作一種理財產(chǎn)品，日益成為人們投資的首選。以房養(yǎng)老本質(zhì)上來說也是屬于融資養(yǎng)老形式。這種模式把金融、投資以及保險等金融機構(gòu)有機統(tǒng)一起來并最終形成了新的金融保險產(chǎn)品。在今后發(fā)展過程中為了更好地促進這項工作的發(fā)展，更好地防范風險，要進一步實施住房反抵押貸款的證券化。實現(xiàn)住房反抵押貸款的證券化有助于打破當前分業(yè)經(jīng)營體制，對于銀證保一體化的推進具有重要意義。這項措施也能夠進一步激活房地產(chǎn)交易市場，能夠有效促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這項措施的實施已成為必然選擇。

（三）加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善養(yǎng)老機制。這里的基礎(chǔ)設(shè)施主要指的是養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。在今后國家應該加強敬老院、老年公寓以及養(yǎng)老院的建設(shè)。加強基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)也是為置換方式養(yǎng)老提供重要保證。加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有助于減輕老人的顧慮。另外一方面還應該不斷完善養(yǎng)老機制。隨著以房養(yǎng)老模式日益成為當前養(yǎng)老的主要形式，養(yǎng)老機制不完善的問題日益突出。在今后應該不斷完善養(yǎng)老機制。政府應該制定各種政策來鼓勵社會各界力量參與到養(yǎng)老中來。養(yǎng)老是一項社會性事業(yè)，養(yǎng)老問題的解決不能僅僅依靠政府。市場經(jīng)濟條件下的政府本身權(quán)力是有限的，只靠政府的決策是很難解決好養(yǎng)老問題的。因而要社會各界力量共同參與，從而實現(xiàn)以房養(yǎng)老模式。

隨著我國養(yǎng)老問題的日益突出，以房養(yǎng)老模式在我國受到的重視程度越來越高。加強對以房養(yǎng)老模式的研究有重要意義。在今后要結(jié)合地方實際條件采取相應的模式來推廣以房養(yǎng)老。要不斷加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善養(yǎng)老機制，加強宣傳。

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