摘要：近些年，國家宏觀調(diào)控力度不斷加大，內(nèi)外部環(huán)境競爭日趨激烈，在此背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)若要求得生存，行業(yè)內(nèi)合作、兼并將成為市場主流。在這樣的背景下，本文提出房地產(chǎn)企業(yè)多項目下成本管理的一個框架。該框架建立主要理論依據(jù)有企業(yè)價值鏈理論、全生命周期理論以及多項目管理理論。根據(jù)該框架，作者對房地產(chǎn)企業(yè)多項目的成本管理提出一定建議。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)、成本管理、核心競爭力

0.緒論：

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已經(jīng)進入了多項目規(guī)模發(fā)展階段。自 2003年以來，政府對房地產(chǎn)土地、資金是宏觀調(diào)控力度也不斷加強，特別是 2011之后我國實行的提升房貸利率和房屋限購政策，更是讓一部分實力相對較差的中小企業(yè)面臨了更大的融資壓力和更高的起步門檻，難以獲得土地的局面影響了中小企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的份額和發(fā)展，使其受到大型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并和擠壓風險；而另一部分發(fā)展?jié)摿^好的中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力也非常大，在日益激烈的市場競爭中，必須通過單項目向多項目的轉(zhuǎn)型來擴大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)的管理水平才能夠增強企業(yè)的實力和生命力。本文將著重提出房地產(chǎn)企業(yè)多項目條件下成本管理對提升企業(yè)核心競爭力的重要意義。

1.房地產(chǎn)企業(yè)多項目發(fā)展趨勢

1.1市場提出更高要求

房地產(chǎn)項目開發(fā)不在僅僅圍繞著“居住”功能，具有多種社會服務(wù)功能的大型城市綜合體不斷出現(xiàn)，而城市綜合體很多是以大項目、多項目開發(fā)的形式進行開發(fā)。目前大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目一般不局限于某一產(chǎn)品。多產(chǎn)品組合、配套體系的綜合化帶來房地產(chǎn)大項目、多項目更好的市場反響。

1.2市場競爭更加激烈

目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行大規(guī)模的跨地域擴張，企業(yè)間的分化重組加劇，行業(yè)集中度快速提升。從當前情況來看，我國的主要房地產(chǎn)開發(fā)商市場占有率還僅僅處在8%左右，全國百強企業(yè)的銷售份額只占大約20%，排在首位的萬科集團市場占有率從2005年的0.94%上升到現(xiàn)在的3%。在當前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模逐漸擴大的背景下，房地產(chǎn)項目多項目管理已經(jīng)達到所有項目九成以上的項目價值。調(diào)查顯示，我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸向多項目方向發(fā)展，有70%以上的企業(yè)正在進行兩個或多個項目的同時研發(fā)，而其中又有10%以上的企業(yè)是跨地區(qū)經(jīng)營項目的。

1.3房地產(chǎn)投融資規(guī)模多元化

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在融資規(guī)模上已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化的方向發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要為外商投資、外資注入、銀行貸款以及自籌資金等，這幾項已經(jīng)達到總資金來源的33%以上。隨著2011年國家新政的調(diào)控，銀行貸款額在房地產(chǎn)業(yè)的比例有所下降，信托資金在房地產(chǎn)業(yè)的投放比例和額度有所上升。融資模式的多元化發(fā)展，規(guī)?；б嬉约巴顿Y主體的多元化改變已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的資金用來發(fā)展大型項目，也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展減小了財務(wù)風險。

2.多項目成本管理研究現(xiàn)狀

面臨我國房地產(chǎn)企業(yè)多項目規(guī)模發(fā)展的趨勢熱點，我國學者也從不同角度對多項目管理進行了研究：邢以群，鄭心怡研究認為，目前大多數(shù)企業(yè)的多項目組織管理模式常用的是矩陣式組織架構(gòu)，但是由于多項目計劃管理的復(fù)雜性，這種結(jié)構(gòu)模式不能解決多項目計劃管理的各種問題。賀國海，陳新葵針對多項目管理，提出了以項目群管理模式進行多項目管理，認為在多項目管理中，制訂計劃時的準確性、彈性、穩(wěn)定性和靈活性是項目群管理模式中需把握的難點和重點。楊曉娜，周國華通過研究提出，相對于單項目模式的項目績效評價來說，多項目模式在運作上復(fù)雜性較高，并且統(tǒng)一評價體系也較難形成，不同企業(yè)所處的不同發(fā)展階段也會有不同的情況，需要從企業(yè)成長軌跡和企業(yè)戰(zhàn)略構(gòu)建的角度綜合考慮才能夠得到評價模型，從而實現(xiàn)企業(yè)的多項目管理。

雖然以上學者從不同角度對多項目管理進行了研究，但對多項目條件下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究卻很少，因此本文提出一種框架，為房地產(chǎn)企業(yè)多項目成本管理提供理論參照。

3.多項目成本管理框架

根據(jù)多項目成本管理特點，本文提出一種成本控制框架。該框架建立主要理論依據(jù)有企業(yè)價值鏈理論、全生命周期理論以及多項目管理理論。

多項目條件下成本管理框架

3.1價值鏈理論

根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程分析，一般可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動分解為在策略上相互關(guān)聯(lián)的九項活動，包括戰(zhàn)略計劃、立項籌備、項目設(shè)計、建筑施工、市場營銷及物業(yè)管理六項基本活動和信息管理、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理及企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施等四項輔助活動。這十項活動就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)的價值鏈。本文提出的框架將這十項活動與多項目建立邏輯關(guān)系，為房地產(chǎn)企業(yè)成本的集成化管理提供一定理論依據(jù)。

3.2全生命周期理論

本框架除了建立多項目與房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的邏輯關(guān)系，還將房地產(chǎn)企業(yè)的六項基本活動與建設(shè)項目全生命周期相聯(lián)系。多項目條件下，除了每個項目各自的生命周期以外，更要注重房地產(chǎn)企業(yè)負責管理六項基本活動的相應(yīng)部門，應(yīng)站在全局角度，從橫向來控制所有項目的成本。以房地產(chǎn)市場營銷活動為例。市場部要統(tǒng)籌考慮所有項目的市場營銷活動，將所有項目的營銷活動統(tǒng)籌管理，節(jié)約成本。

3.3多項目管理理論

多項目管理就是從企業(yè)戰(zhàn)略管理出發(fā)，以資源最大化利用和部門協(xié)調(diào)為目標的綜合管理。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略可以具體分解為各個項目的成功實施，同時各個項目的成功實施也是企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，最終實現(xiàn)企業(yè)目標、效益的最大化。多項目規(guī)模開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的未來趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)在多項目條件下，可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)成果，加強各個項目間的信息溝通和知識管理，從集成化發(fā)展角度提升企業(yè)核心競爭力，為企業(yè)長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

框架模型還將房地產(chǎn)企業(yè)資金分為內(nèi)部和外部兩個流向。向內(nèi)主要流向支持工作，向外主要通過基本工作流向外部環(huán)境。流向外部的資金中部分流入項目中，部分作為非固定資產(chǎn)流向社會。顯然，無論資金的流向如何，都是可以看做是資金流集合的流動。從這個角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)更容易從總體上把握整個企業(yè)運營及項目建設(shè)的總成本，從而更好的進行成本管理。

雖然各項目之間的信息溝通以及知識管理并不一定完全轉(zhuǎn)換為直接利潤，但對企業(yè)未來的發(fā)展和核心競爭力起到及其重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對此部分工作足夠重視。

需要說明的是，因為不可能所有的項目都是同時開展的，所以該框架體現(xiàn)的是邏輯聯(lián)系，而非時間和空間的關(guān)系模型。

4.建議

首先，地產(chǎn)企業(yè)對多項目的成本管理，對于同時進行的多個項目要加強信息交流，對于曾經(jīng)開發(fā)的建設(shè)項目要重視知識積累，使得信息交流和知識積累成為房地產(chǎn)企業(yè)在建項目的依據(jù)，最終形成企業(yè)核心競爭力。

其次，管理更要強調(diào)與外部價值鏈的合作，以節(jié)約成本。所有的項目都要與外部環(huán)境共同合作來實現(xiàn)各種項目的建設(shè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以與外部環(huán)境的某些部門形成長期合作，建立相互信任的關(guān)系，以此來節(jié)約成本。

參考文獻：

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[2]孟雪花.房地產(chǎn)企業(yè)多項目計劃管理研究.重慶大學碩士學位論文. [D]

[3]馬明.我國房地產(chǎn)企業(yè)項目群集成管理模式研究.重慶大學碩士學位論文. [D]，2012

[4]吳璞.基于價值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析及構(gòu)建.重慶大學碩士學位論文. . [D].2008

第一作者：張 偉、1989.2.11、男、漢族、內(nèi)蒙古 包頭、碩士在讀、建筑與土木工程，四川大學建筑與環(huán)境學院。

第二作者：譚大璐、1956.8.20、女、漢族、湖北 武漢、碩士、四川大學建筑與環(huán)境學院土木工程系副主任、教授、主要研究方向工程項目管理，四川大學建筑與環(huán)境學院。

第三作者：楊 威、1988.2.8、男、漢族、遼寧 沈陽、碩士在讀、工程項目管理方向，四川大學建筑與環(huán)境學院。