摘要：隨著人口的不斷增長土地資源有限、各種法規(guī)政策的出臺、利益關系的變動等問題房價也在社會發(fā)展進步的同時不斷地變化著。房價的變動成為購房者們探討的焦點話題，房價也越來越多的引起人們的關注。本文結合我國的房價現(xiàn)狀和變動與其有效的控制途徑進行探討，對影響房價變動因素進行分析并提出可行性意見，從而期望房地產業(yè)能夠良性的發(fā)展。

關鍵詞：房價變動；控制途徑；稅收政策

前言

房價的變動與政治、經濟、社會等多方面因素息息相關，多方面原因共同牽制著房價的漲幅程度，不難發(fā)現(xiàn)，隨著社會的不斷發(fā)展與進步，房價也呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展狀態(tài)，這對一些中低收入的家庭來說真的是越來越“望房興嘆”了。近年來我國針對房地產業(yè)推出了不少新政尤其是針對二手房交易和已購經濟適用住房上市轉讓問題上，2013年國務院常務會議更是確定了五項加強房地產市場調控的新政策措施來調控房地產市場。本文結合我國的房價現(xiàn)狀及其變動趨勢，對如何有效的控制房價的過速增長問題進行探討，并提出可行性的合理意見。

一 房價現(xiàn)狀及其變動趨勢

（一） 全國房價變動

隨著經濟科技的不斷發(fā)展人們物質生活水平的不斷提高，居住環(huán)境也在日益的變化與改善，同樣伴隨著的是住房價格的不斷升高。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2009年至2012年商品房的平均銷售價格由2009年的4681元/平方米增長至2012年的5790.99元/平方米，其中住宅商品房從2009年到2012年3年間的平均銷售價格增長了970.93元/平方米。而在住宅商品房的售價占城鎮(zhèn)居民家庭人均收入、支出的份額比例方面上，2009年住宅商品房平均銷售價格占城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的25.96%，占城鎮(zhèn)居民家庭人均消費現(xiàn)金支出的36.36%，其中占城鎮(zhèn)中等收入戶居民家庭人均消費現(xiàn)金支出的39.43%，占中等偏下收入戶居民家庭人均消費現(xiàn)金支出的51.03%。通過計算對比發(fā)現(xiàn)，隨著人們收入、現(xiàn)金支出的增加，盡管住宅商品房的平均銷售價格在不斷上漲，但是它們占城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和人均消費現(xiàn)金支出的比例逐年遞減，到了2012年，住宅商品房平均銷售價格占城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的22.10%，占城鎮(zhèn)居民家庭人均消費現(xiàn)金支出的32.56%，占城鎮(zhèn)中等收入戶居民家庭人均消費現(xiàn)金支出的34.54%，占中等偏下戶居民家庭人均消費現(xiàn)金支出的44.21%。由此不難看出住宅商品房的價格持續(xù)上漲的一方面原因是人均可支配收入的不斷提高，盡管價格仍會升高但是為了保證生活質量房價的上漲空間是有一定限度的。

（二） 2013年全國房地產開發(fā)和銷售概況

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2013年我國全國房地產開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，扣除價格因素實際增長19.4%，增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速比1-11月份提高0.3個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為68.5%。商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，增速比1-11月份回落3.5個百分點，比2012年提高15.5個百分點；其中，住宅銷售面積增長17.5%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長9.1%。商品房銷售額81428億元，增長26.3%，增速比1-11月份回落4.4個百分點，比2012年提高16.3個百分點；其中，住宅銷售額增長26.6%，辦公樓銷售額增長35.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長18.3%。在2013年12月份中70個大中城市新建商品住宅價格同比平均漲幅比11月份增大0.1個百分點，但幅度比11月份繼續(xù)有所縮小。其中，新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比11月份回落的城市分別有29個和16個，比11月份分別增加了19個和11個。從一線城市看，北京、廣州、深圳新建商品住宅價格同比漲幅分別比11月份回落0.5、0.5和0.7個百分點，上海的同比漲幅與11月相同。

二 影響房價變動因素

（一） 從政府與開發(fā)商角度分析房價變動

政府作為土地權利的分配者將土地計劃性的分配給開放商，并從中獲取利益，眾所周知政府財政收入的一部分來源為土地財政。政府在計劃與分配的過程中如果沒有嚴格的制度、政策要求，在沒有進行有效監(jiān)督情況下進行分配，就會很容易出現(xiàn)問題，從而便會有所謂的先天行政壟斷現(xiàn)象出現(xiàn)，而政府根據(jù)需要增定土地價格，開發(fā)商為了追求利潤肆意的哄抬房價，這種特權定會導致房屋價格增長失控。[1]因此平衡政府與開發(fā)商之間的利益關系，要有效的從改革制度出發(fā)，從源頭上切斷地方政府基于土地財政利益而抬高房價的利益鏈條，應不斷的完善機制體系，[2]牽制政府的利益追求便會從一方面降低開發(fā)商的成本從而在利潤不受大影響的基礎上控制房價的漲幅。

（二） 從開發(fā)商與消費者角度分析房價變動

開發(fā)商制定房價銷售房屋與消費者購買房屋在一定程度上是存在供求關系的。人們生活離不開衣食住行，適宜的住處是人們便利生活追求其他物質享受的前提，而開發(fā)商提供這樣的機會與平臺為人們解決住房問題。開發(fā)商銷售房屋與消費者購買房屋存在著利益關系，隨著人們收入的逐年增加，房價也在不斷上漲，當供大于求例如因為房價上漲到一定程度大多數(shù)人難以承受的時候就會出現(xiàn)售房業(yè)績慘淡的現(xiàn)象，此時房價就會被迫下跌。而當房價下跌到人們普遍都能接受刺激消費者的購買欲望時又會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，開放商又想提高利潤從而再次提高房價。[3]由此可見合理的平衡開放商和消費者之間的供求關系尤為重要，適當?shù)臄U大和增加房價變動等有關房地產方面變動信息的公布范圍和頻率，提高消費者的認知度和思想意識，使消費者判斷好時機理性購房，從而牽制房價的過速增長。

（三） 從消費者自身的角度分析房價變動

消費者作為房屋的購買者在房價的增長變化中從某一方面講起到了舉足輕重的作用，每一位消費者都是促成供求關系變化的推動者，是房地產業(yè)鏈的末端，是房價的承擔著和房屋的享有者。，再者，若消費者選擇投資房產的數(shù)量增多.如何控制增長而使房價能讓中低收入的普通家庭在經濟所能承擔的范圍內接受而又不至于讓高收入者對房屋“力纜狂瀾”，這就需要有效的控制。

1控制房屋的空置率

所謂空置房屋的空置率就是控制消費者以房屋作為投資的行為，減少土地資源和房屋空間的浪費，防止同一期間變現(xiàn)的壓力，保證房價的良性適度漲幅。房屋空置率是反映房屋供求平衡、房地產市場泡沫的有效途徑，盡管計算方法不一，但應從我國國情出發(fā)確定統(tǒng)一的計算方法進行精確統(tǒng)計計算，從而把握空置率的變動，提出有效的防御對策，健全政策制度完善法律體系無疑不是有效控制空置率的好辦法，從住房面積、擁有套數(shù)、空置時間三項指標相結合作為計算標準，可以將建成未售或交易后未出租或自用的超過一年以上的房屋（二手房半年以上）認定為空置房屋。通過計算，可以根據(jù)空置時間劃分空置房屋的罰金，例如對空置一年以上的房屋業(yè)主罰款1%的房屋市值罰金，第二年為1.5%，第三年為2%。并且國家應頒布相應的法律法規(guī)監(jiān)督、保護其執(zhí)行。

2增設物業(yè)稅

對于是否增設物業(yè)稅的問題大家觀點不一，一部分人認為購房人已經一次性繳納了土地出讓金如果把這部分轉化到物業(yè)稅中就會有重復征稅的現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣會加重民眾的負擔。但是增設物業(yè)稅，可以從降低土地初始價格開始對土地進行定期評估隨時根據(jù)房屋總體情況增減物業(yè)稅費，這樣除了增加了政府的財政收入之外一方面調節(jié)了貧富之間的思想矛盾，促進社會穩(wěn)定發(fā)展，另一方面可以將一部分物業(yè)稅款撥付到物業(yè)公司，與購房時簽訂的物業(yè)服務合同約定所交物業(yè)費用相抵消，這樣能夠保障、督促物業(yè)維護修理的質量并且使其重視服務并給予提高，購房者又可以享受其納稅所帶來的回報，物業(yè)稅的征收還可以調節(jié)人口的流動趨勢例如防止北上廣這樣的熱門城市人口過于密集，從而控制人口結構。國家可以根據(jù)不同城市、不同地段、不同類型的建筑以及不同價位的房屋和其面積來進行合理的規(guī)劃以及制定稅收，還有要參考購房者的收入水平以及物業(yè)服務情況來合理定奪。對于物業(yè)稅的征收可以采取從價與從量相結合的復合計征方法。同時國家應出臺相應的法律法規(guī)保證其合理有效的征收，加強力度監(jiān)督其執(zhí)行。假設復合征稅法按照下表標準征收稅費：

以普通城市購買80㎡房屋每平方米5600元從價計征稅率3‰為例，則該消費者按上表計算按從量計征法計算應交320元，從價計征應交264元，則該消費者在年末應交物業(yè)稅費584元。

而對于一些中低收入的家庭來說除了享受廉租房、住房公積金等政策外，還應對滿足條件的一定范圍內的的購房者實行補助政策，完善福利待遇，這樣可以減少增收稅金給他們帶來的購房壓力。

結論

中國國土面積約960萬平方千米位居世界第三位可謂是地大物博，但是由于人口的不斷增加，人口基數(shù)大，可開發(fā)利用的土地資源有限，這就不得不合理有效的利用土地資源建筑優(yōu)良房屋滿足人們的住房需求，尤其是北上廣等熱門城市，住房成為人們關注的問題房價更是成為人們熱議的焦點。近年來房價加速增長，如何牽制房價增長成為亟待解決的問題，房地產業(yè)牽動著多方利益，政府、開發(fā)商、消費者的承擔能力、收入支出水平、消費預期、從眾心理、貨幣環(huán)境、銀行借貸制度、人口數(shù)量、土地資源緊缺、城市化進程不斷發(fā)展、國家稅收法律制度等等都導致房價的增長變化，通過分析近年來的房價變動以及供求價格的變化，隨著房價的增長發(fā)展空間是有一定的限度的，一些城市的房價甚至會略有下降。通過國家調控與稅收政策的制定與完善，相信房地產事業(yè)會適當?shù)姆怕鲩L的腳步而有一個良性健康的發(fā)展。

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