【摘 要】以中國目前所處的歷史階段來論，若干年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是國民經(jīng)濟的支柱，是經(jīng)濟發(fā)展的主要引擎。從房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)上來說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅受到市場調(diào)節(jié)的影響，還受到房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)突發(fā)性變化帶來的負(fù)面效果的影響。房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系成反比，房地產(chǎn)的發(fā)展受到現(xiàn)有經(jīng)濟水平的制約；經(jīng)濟發(fā)展越好，房地產(chǎn)的生存環(huán)境就越差，反之亦然。本篇文章主要是通過遞歸估計法，來對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)突發(fā)性變化帶來的負(fù)面效果以及對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟造成的影響之間的關(guān)系進(jìn)行分析，以便為同行提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融機構(gòu)；房地產(chǎn)經(jīng)濟；關(guān)系；研究

房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)是在市場經(jīng)濟環(huán)境和市場金融環(huán)境的相互作用下形成的，并且與兩者息息相關(guān)。我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融規(guī)模發(fā)展很快，擴張速度已達(dá)到世界前列，但發(fā)展過程卻是十分艱難的，房地產(chǎn)金融在發(fā)展的過程中受到了整個金融的嚴(yán)重壓抑，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融金融結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，進(jìn)而延緩了房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的趨勢，降低了金融效率和金融后續(xù)供給的作用，從根本上動搖了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。這樣就不難看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長受到房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的巨大影響，想要推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的的快速發(fā)展就必須掌握房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的變化規(guī)律。

1、研究前景

所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟就是指以房地產(chǎn)銷售服務(wù)和房地產(chǎn)經(jīng)營管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟。房地產(chǎn)建筑是房地產(chǎn)經(jīng)濟增長與否的決定因素，它是以建筑的成本與建筑的售價之間的差來進(jìn)行表示的。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長是受到國家政策、國民經(jīng)濟以及市場性價比等多種因素的影響。

房地產(chǎn)金融同樣是以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的行業(yè)金融。它主要是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費而展開的融資、籌資、結(jié)算等各種金融活動。房地產(chǎn)金融就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)作為一種高消費品，在市場的價值很大，因此也可以視為一種投資品。而當(dāng)它成為投資品時，房地產(chǎn)金融便應(yīng)運而生了。

有人曾這樣說中國房地產(chǎn)，五年以內(nèi)，房地產(chǎn)靠政府的補助；五年到十年，市場供求規(guī)律開始能發(fā)揮作用，供過于求使房地產(chǎn)經(jīng)濟步入低迷；十年之后家庭和人口結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致房子絕對剩余，房子將成為不值錢的東西，房價大跌。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟增長的三大支柱之一，中國的房地產(chǎn)綁架了中國的經(jīng)濟。本文主要是針對有可能出現(xiàn)的因房地產(chǎn)銷售滯后而影響整個國民經(jīng)濟的情況，對中國的金融市場和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系進(jìn)行深入的研究，以房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)景氣循環(huán)等為研究的主要內(nèi)容，同時還將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系進(jìn)行一些有用的說明。

研究方法和相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)

本文對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之間的關(guān)系采用的是市場風(fēng)險股價模型協(xié)調(diào)整體關(guān)系中的遞歸估計法來進(jìn)行分析的。從而論證房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長受到房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)變動的影響。研究的方法和數(shù)據(jù)指標(biāo)的介紹如下：

2.1計量模型

從“金融發(fā)展是金融結(jié)構(gòu)變化”這個觀點出發(fā)，利用遞歸估計法來觀察不同時期內(nèi)金融結(jié)構(gòu)變動對社會經(jīng)濟增長的影響，并將不同時期內(nèi)社會經(jīng)濟的增長數(shù)值進(jìn)行比較，作出統(tǒng)計，最后根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果來找出金融結(jié)構(gòu)變動和社會經(jīng)濟增長之間所存在的某種均衡關(guān)系，以便為后期研究以及相關(guān)政策的實施提供參考依據(jù)。

2.2指標(biāo)的選取和數(shù)據(jù)處理

本文選取房地產(chǎn)銷售額（Y）代表房地產(chǎn)經(jīng)濟增長指標(biāo)，選取國內(nèi)貸款（Y1）、企業(yè)自籌（Y2）和其他來源（Y3）作為房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)指標(biāo)，指標(biāo)范圍是1999年一2006年1—4季度，數(shù)據(jù)來源見中國高校財經(jīng)數(shù)據(jù)庫。

考慮到以下兩個主要原因：（1）房地產(chǎn)金融的來源構(gòu)成主要包括六部分（按國家統(tǒng)計局口徑分類），即國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、其他來源（包括定金和預(yù)收款）、國家預(yù)算內(nèi)資金、國外投資、證券類資金（債券、股票、房地產(chǎn)信托）。從歷年（1999年一2006年）統(tǒng)計數(shù)據(jù)觀察，前三項指標(biāo)總量一直占房地產(chǎn)金融來源的97%以上，而其他指標(biāo)由于金融規(guī)模過小，從金融的結(jié)構(gòu)的意義上缺乏作為入選樣本的研究價值，故只考慮國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌和其他來源三項指標(biāo)；（2）現(xiàn)有的季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)只能追朔到1999年。

3、實證分析

3.1實證結(jié)果描述

利用協(xié)整技術(shù)分析變量間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，這是利用向量自回歸模型進(jìn)行動態(tài)響應(yīng)分析的基礎(chǔ)。協(xié)整向量的遞歸估計結(jié)果分析如下所示。

鑒于樣本的大小，本文選擇2000年第4季度作為遞歸估計的開始期，得到的結(jié)果。由于跡統(tǒng)計量和最大特征值統(tǒng)計量得到的結(jié)果完全一致，所以只列出了跡統(tǒng)計量。表中的最后一列就是在原假設(shè)為全樣本協(xié)整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統(tǒng)計量。拒絕原假設(shè)就表明協(xié)整關(guān)系在樣本范圍內(nèi)存在結(jié)構(gòu)突變點，一旦出現(xiàn)結(jié)構(gòu)突變，我們將在協(xié)整估計時加入適當(dāng)?shù)囊苿訂∽兞恐匦逻M(jìn)行估計。從表中我們看到2003年第4季度到2004年第4季度存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)構(gòu)突變，因此，在此期間加入了0—1啞變量。

3.2結(jié)果分析

從上文中我們看到，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之間的協(xié)整關(guān)系在2003年第4季度到2004年第4季度之間發(fā)生了結(jié)構(gòu)突變。從1999年到2002年第三季度以前國家一直在出臺積極政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在2002年8月央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量?；謴?fù)征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋開始征收房產(chǎn)稅”。2002年的土地調(diào)控政策是1999年積極政策以來的首次緊縮政策，但在從結(jié)構(gòu)突變的檢驗中未有明顯體現(xiàn)，說明此項政策效應(yīng)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的總體增長效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮(zhèn)居民人均收入的提高和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)穩(wěn)定提高等因素，在目前的房地產(chǎn)消費環(huán)境下開發(fā)商和消費者均持有房價格會持續(xù)上漲預(yù)期，而此時消費者只能是價格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費者身上，而消費者（包括真實住房需求者和投機者）又必須盡早地買房以避免將來更大的支出。此時，該項政策對開發(fā)商和消費者的行為影響較弱。2003年2季度的121號文件從本質(zhì)上來說促進(jìn)了開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，同時放慢了開發(fā)商的供給速度，3季度的征收房產(chǎn)銷售稅政策極大的打擊了短期投機購房行為。因此，由于2003年政策消費者和開發(fā)商行為的影響所以導(dǎo)致結(jié)構(gòu)突變產(chǎn)生。從結(jié)構(gòu)突變的時間看出2003年信貸管理和征收房產(chǎn)銷售稅政策滯后效應(yīng)為1個季度。

4、結(jié)束語

由于目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)的相關(guān)研究不多，可供參考的文獻(xiàn)很少，同時由于受經(jīng)濟增長和市場管理的限制，也沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行深入研究的試驗。所以本文擴大了對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長關(guān)系的研究的范圍，以遞歸估計法對房地產(chǎn)市場和金融市場之間的關(guān)系進(jìn)行歸納總結(jié)，從而得出房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長之間是彼此相互作用的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

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