摘要： 特征價格理論是研究各種因素對房地產(chǎn)價格影響的重要方法，如何合理的對特征變量進行設(shè)計和賦值，關(guān)系到結(jié)論的準(zhǔn)確性。本文以青島市房地產(chǎn)為例，從區(qū)位因素、鄰里因素和結(jié)構(gòu)因素三個方面對特征變量的設(shè)計和賦值進行了闡述，希望能夠為相關(guān)研究提供些許思路。

關(guān)鍵詞：特征價格理論；特征變量；賦值

特征價格理論是研究各種因素對房地產(chǎn)價格影響的重要方法，該方法將房地產(chǎn)的各項特征加以量化，通過特征價格模型分析來分析每一種特征對房地產(chǎn)價格的影響。特征價格理論的關(guān)鍵之一就是特征變量的設(shè)計與賦值，變量設(shè)計和賦值越合理，得到的結(jié)論就越準(zhǔn)確。

1.特征價格理論概述

特征價格理論認(rèn)為，商品是由眾多不同的特征組合而成的。商品本身和商品價格之所以存在差異，是由于其所包含的特征、特征數(shù)量以及特征的組合方式不同造成的。當(dāng)商品的某一個或幾個特征發(fā)生變化時，其價格就會隨之發(fā)生改變。特征價格理論是將各項特征對房地產(chǎn)價格的影響加以量化，分析每增加單位特征，消費者愿意額外支付的費用，以此作為評價這種特征的隱含價格，即特征價格。

2.影響房地產(chǎn)價格因素

影響房地產(chǎn)價格的因素通常被分為六大類，即社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、區(qū)位因素、鄰里因素和結(jié)構(gòu)因素。

社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素屬于宏觀因素。社會因素主要包括當(dāng)前的政治局勢、社會的治安狀況、以及房地產(chǎn)的投機心理。經(jīng)濟因素從多個方面影響著房地產(chǎn)的價格，如經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民消費能力、銀行利率、物價上漲等都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。行政因素主要是指影響房地產(chǎn)價格的相關(guān)制度、政策、行政行為等。

區(qū)位因素、鄰里因素和結(jié)構(gòu)因素屬于微觀因素。區(qū)位因素主要是指某房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)在空間位置和距離上的關(guān)系，表明了房地產(chǎn)在城市中相對位置，不僅包括了距離市中心的遠(yuǎn)近，還包括了交通便捷程度、與城市重大項目的距離、與城市重大景點的位置關(guān)系等。鄰里因素是針對房地產(chǎn)周邊的社會、經(jīng)濟、環(huán)境等因素而言的，包括周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施、小區(qū)綠化率等。結(jié)構(gòu)因素反映了房地產(chǎn)的自身狀況，如房間的面積、戶型、容積率、樓層、裝修狀況等。

本文僅對區(qū)位因素、鄰里因素和結(jié)構(gòu)因素進行討論，因為社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素這三個因素難以量化。這三類因素通常是在時間序列上對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生縱向的影響，而且它們均屬于宏觀因素，會對整個區(qū)域甚至一個國家產(chǎn)生整體的影響。所以在研究中，通常只是選取某研究區(qū)域內(nèi)的某個時間截面的數(shù)據(jù)，這樣不僅可以統(tǒng)一這三個因素對整個區(qū)域的影響，還可以有效消除時間序列上的影響。

3.青島市房地產(chǎn)區(qū)位特征變量的設(shè)計與賦值

（1）城市CBD

CBD是一個城市的核心，其高度集中了一個城市的經(jīng)濟文化，并擁有較為完善的交通系統(tǒng)，與市民的生活息息相關(guān)。由于青島市特殊的地理位置，使得青島市的繁華地段沿南部沿海分布，所以并沒有明確的市中心，在CBD的設(shè)計上需要特別注意。香港中路是青島市最繁華的地段，這里不僅有青島市政府，還有五四廣場、奧帆基地等標(biāo)志性地點，而且匯聚了大量的金融機構(gòu)、大型購物商場，是青島市CBD的最佳選擇。但是，如果將香港中路一線作為CBD設(shè)為特征變量的話，會帶來一個問題：由于香港中路緊鄰青島南部海岸線，如果再另外設(shè)計房地產(chǎn)到南部海岸線的距離為特征變量的話，就會產(chǎn)生變量重復(fù)，在模型回歸時發(fā)生多重共線問題，造成分析結(jié)果不準(zhǔn)確。

經(jīng)過考慮，本文認(rèn)為可以將二者結(jié)合起來設(shè)計變量。也就是說，香港中路一線不僅作為青島市CBD，同樣作為青島南部海岸線，將兩個特征合二為一。如果采用此方法設(shè)計“與CBD距離”特征變量的話，考慮到青島市CBD和南部海岸線的雙重影響，在賦值時就不能采用傳統(tǒng)的測距方法。本文認(rèn)為，可以將范圍的概念納入變量賦值中。例如，將房地產(chǎn)與香港中路一線的距離以500m為界限劃分，與CBD距離在500m之內(nèi)的樣本統(tǒng)一賦值500，在500～1000m之內(nèi)的樣本統(tǒng)一賦值1000，依此類推。

（2）公交線路

區(qū)位特征本身就是對可達(dá)性的量化，而公交線路數(shù)則是可達(dá)性的直接體現(xiàn)。人們的生活離不開交通工具，房地產(chǎn)所在區(qū)域的公交線路的數(shù)量，決定了居民的出行是否方便。公交線路越多，居民出行所消耗的時間成本和經(jīng)濟成本就越少，自然影響著房地產(chǎn)的價格。本文認(rèn)為可以將房地產(chǎn)周邊的公交線路數(shù)作為一個區(qū)位特征變量。

在賦值時，可以采用經(jīng)過房地產(chǎn)附近公交站點的公交線路數(shù)量來為特征變量賦值。但是由于人們通常是步行到公交站點，所以站點選擇的范圍應(yīng)有一定限度。例如，將選取的公交車站點的范圍限定在距離房地產(chǎn)500m的范圍內(nèi)。

（3）城市重大項目

城市重大項目往往會對一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境產(chǎn)生重要的影響。僅青島市，就有青島地鐵、青島奧帆中心、膠州灣跨海大橋、膠州灣海底隧道、2014青島世園會場的建設(shè)等城市重大項目。下面僅以青島地鐵為例進行闡述。

由于地鐵線路安排在地下，所以對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的實際是地鐵站點，可以將與地鐵站點的距離設(shè)計為特征變量。在賦值時，由于道路規(guī)劃的限制，房地產(chǎn)到地鐵站點的實際距離往往是要大于測量距離的。本文考慮到這種情況，認(rèn)為可以采用取整的賦值方法，而不以測距得到的具體數(shù)值進行直接的賦值。例如，采用以百米為單位向上取整的方式，即距站點100m以內(nèi)的房地產(chǎn)均賦值100，距站點100m～200m之內(nèi)的房地產(chǎn)均賦值200，依此類推。

4.青島市房地產(chǎn)鄰里特征變量的設(shè)計與賦值

（1）公共配套設(shè)施

公共配套設(shè)施包括商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套等一系列配套設(shè)施。就青島市而言，由于南北發(fā)展不均衡，使得南部的配套設(shè)施相對完善，而北部則相對落后，所以公共配套設(shè)施對青島市的房地產(chǎn)價格影響較深。在變量設(shè)計時，可以根據(jù)實際情況選擇綜合設(shè)計或者分別設(shè)計。

綜合設(shè)計的話，在變量賦值時就是以是否有某種配套設(shè)施作為賦值標(biāo)準(zhǔn)。每增加一個配套設(shè)施，變量賦值就增加1。例如，設(shè)計教育、商業(yè)、醫(yī)療、餐飲這四個配套設(shè)施時，如果住宅周邊都沒有這些配套設(shè)施，則賦值0，如果有一個則賦值1，依此類推，如果全有則賦值4。

如果將教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施分別單獨設(shè)計為特征變量的話，賦值的方法就要改變。本文以教育配套設(shè)施為例，提供幾種基本賦值方法：

一是以是否有這種配套設(shè)施為賦值標(biāo)準(zhǔn)，如果周邊有教育配套設(shè)施就賦值1，沒有的話就賦值0；二是以周邊教育配套設(shè)施的數(shù)量為賦值標(biāo)準(zhǔn)，有一個就賦值1，有兩個賦值2，依此類推；三是繼續(xù)將教育配套設(shè)施分類，比如，可以將教育配套設(shè)施分為幼兒園、小學(xué)、初中，如果房地產(chǎn)周邊三者都沒有，就賦值0，有其一就賦值1，最高賦值3。

具體采用何種方法對公共配套設(shè)施特征變量進行設(shè)計和賦值，需要根據(jù)實際情況和研究的內(nèi)容進行合理選擇。

另外，將房地產(chǎn)周邊多大的范圍作為選擇公共配套設(shè)施的范圍，也需要進行合理的設(shè)置。范圍如果太大，較遠(yuǎn)的配套設(shè)施就不能有效發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)價格的影響就較小；如果范圍太小，一些可能產(chǎn)生影響的配套設(shè)施就會被忽略。例如，可以將1km作為范圍，對房地產(chǎn)周邊的公共配套設(shè)施進行選擇，不僅不會因為范圍太小而忽略了部分配套設(shè)施，而且1km的范圍內(nèi)交通可達(dá)性也有一定的保障。

（2）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

隨著生活水平的提高，人們對生活的品質(zhì)也相應(yīng)提高，小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境是否良好，影響著購房者的購房意愿，從而影響了房地產(chǎn)的價格。

小區(qū)內(nèi)部環(huán)境還可以繼續(xù)劃分，如綠化率、物業(yè)費、小區(qū)衛(wèi)生、小區(qū)安保等。由于小區(qū)衛(wèi)生、安保等均屬于物業(yè)服務(wù)范疇，所以本文認(rèn)為這些特征均可以用物業(yè)費來概括，因為通常情況下，高物業(yè)費代表了更好的物業(yè)服務(wù)。

在賦值時，通?？梢圆捎酶鱾€特征的實際值進行變量賦值。例如，將綠化率、物業(yè)費作為特征變量時，某小區(qū)的綠化率為30%，物業(yè)費為1.5元，則可以直接賦值30%和1.5。

5.青島市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)特征變量的設(shè)計與賦值

房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)特征較多且較為復(fù)雜，很多特征之間存在著交集，所以本文針對具有代表性且交集較小的特征進行闡述。

（1）建筑面積與房間數(shù)

建筑面積和房間數(shù)是房地產(chǎn)的重要結(jié)構(gòu)特征。根據(jù)通常的理解，房間與面積的關(guān)系呈正比，即房間越多，面積越大。但實際情況卻是很多建筑面積較大的戶型，房間卻較少；而很多建筑面積較小的戶型，房間卻較多。為了保證特征變量設(shè)計的合理性，本文認(rèn)為建筑面積與房間數(shù)均應(yīng)考慮在內(nèi)。

在設(shè)計變量時，可以采用分別設(shè)計或比值的方法。分別設(shè)計就是將建筑面積和房間數(shù)分別設(shè)計為特征變量，在賦值時可以用實際建筑面積和實際房間數(shù)來賦值。比值方法就是將建筑面積與房間數(shù)作比值，設(shè)計成為新的特征變量，即單位房間的平均面積，以得到的比值進行賦值。

具體應(yīng)該選擇何種方法，需要根據(jù)搜集到的樣本進行判斷，如果樣本的建筑面積和房間數(shù)存在明顯的共線性，則不能夠?qū)⒍叻謩e設(shè)計為特征變量；如果不存在明顯的共線性，那么分別設(shè)計的方法能更真實的反映實際情況。

（2）容積率

容積率是指房地產(chǎn)的地上總建筑面積與用地面積的比率，反映了建筑的密度。由于容積率既可以作為建筑物本身的評判標(biāo)準(zhǔn)，又可以作為整個小區(qū)的評判依據(jù)，所以容積率到底應(yīng)該歸于鄰里因素還是結(jié)構(gòu)因素，目前沒有明確的界定。本文暫且將容積率歸于結(jié)構(gòu)因素。在賦值時，可以采用實際容積率進行賦值。

（3）房齡

房齡即一個房地產(chǎn)項目建成之后的使用年份。房地產(chǎn)建成的時間不同，不僅會影響新舊程度，還在一定程度上影響了建筑設(shè)計、建筑材料等特征，因此本文認(rèn)為房齡是一個會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響的特征變量。在賦值時，搜集的哪年的樣本，就用該年減去房地產(chǎn)建成年份之后得到的差值進行賦值。例如，搜集的是2014年的某個樣本，此樣本的建成年份是2008年，就用2014減去2008得到5，將此房齡特征變量賦值為5。

（4）樓層

樓層的不同往往會對上下樓方便程度、居住環(huán)境安逸程度、公攤面積等造成影響，是房地產(chǎn)的一個重要特征。在設(shè)計樓層特征變量時，不能僅考慮所選樣本所在的具體樓層，還應(yīng)考慮整棟樓的總層數(shù)。比如說，兩個樣本的所在樓層都是6層，但一個總層數(shù)是6層，而另一個總層數(shù)是30層，假如只設(shè)計所在樓層這個變量的話，得到的數(shù)據(jù)都是6層。但是由于總層數(shù)不同，一個是頂層，另一個屬于底層，所以并不完全具備可比性。僅就青島市普通住宅而言，主要以多層和高層為主，還有部分超高層，總層數(shù)各不相同，所以在賦值時就不能只考慮所在樓層。

本文認(rèn)為在設(shè)計樓層特征變量時可以采用分別設(shè)計或比值的方法。分別設(shè)計就是將所在樓層和總樓層分別設(shè)計為特征變量，在賦值時采用實際樓層數(shù)進行賦值。比值方法就是將所在樓層數(shù)與總層數(shù)作比值，設(shè)計為新的特征變量，即樓層比，以得到的比值進行賦值。

將搜集到的樓層數(shù)據(jù)進行了換算，通過計算實際樓層和總樓層數(shù)的比值，來反映樣本樓層在總樓層的相對位置，并以此來賦值。本文認(rèn)為，總層數(shù)少的樣本，其所在層數(shù)的選擇范圍自然較少，使得樣本之間的可比性還有值得商榷的地方，所以本文建議選擇樓層比作為特征變量可能更合適。

（6）裝修

裝修程度的不同會對購房者的購房意愿造成影響，從而影響了房地產(chǎn)的價格。有的人喜歡毛坯房，因為可以根據(jù)自己的意愿進行裝修；有的人喜歡經(jīng)過裝修的房子，因為可以省去購房后的裝修費用。本文認(rèn)為，在設(shè)計裝修程度這個特征變量時，可以將其分為三個等級，即坯房、簡裝修、精裝修。在賦值時，將毛坯房賦值為0，簡裝修賦值為1，精裝修賦值為2。

（7）其他特征

上述6個特征是本文認(rèn)為比較具有代表性，且與其他特征之間交集較小的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)特征，但必須強調(diào)，不同的研究內(nèi)容、研究區(qū)域和研究對象，可能需要不同的特征變量。

以建筑材料這個特征為例。絕大多數(shù)購房者在選擇房地產(chǎn)是并不會關(guān)注建筑材料，對房地產(chǎn)價格的影響不大。而且建筑材料隨著年代不斷的革新，房齡與建筑材料這兩個特征就存在一定的交集，雖然不會造成多重共線性，卻會對結(jié)論產(chǎn)生影響。所以本文認(rèn)為，通常情況下可以不將建筑材料設(shè)計為特征變量，但是如果研究中有專門針對建筑材料的部分，就要另當(dāng)別論了。

6.特征變量賦值的建議

在對變量賦值時，本文均闡述了采用實際值直接賦值的方法，并沒有采用去量綱之后的數(shù)據(jù)進行賦值。但在實際的研究中，需要根據(jù)研究內(nèi)容的不同來決定采用何種方式賦值。

用實際值直接賦值的優(yōu)勢是可以直觀的了解每增加單位特征對房地產(chǎn)價格的影響，便于對結(jié)果進行分析，但是由于數(shù)據(jù)沒有去量綱，使得回歸系數(shù)不具有直接的可比性。用去量綱后的數(shù)據(jù)進行賦值，雖然可以通過比較回歸系數(shù)來直觀的觀察各個變量對房地產(chǎn)價格影響程度的大小，但是卻給分析結(jié)果造成了極大的困難。所以，賦值方式的選取必須取決于研究內(nèi)容。例如，如果研究內(nèi)容是分析各個特征對房地產(chǎn)價格的影響效應(yīng)的話，本文認(rèn)為可以采用直接賦值的方式；如果研究內(nèi)容是比較各個特征之間的影響程度的話，則可以采用去量綱后的數(shù)據(jù)進行賦值。

參考文獻

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