【摘 要】隨著人們對生活質(zhì)量要求的不斷提高，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關(guān)注。良好物業(yè)管理是高質(zhì)量生活的基礎(chǔ)，物業(yè)管理漸漸成為社會的關(guān)注焦點。本文簡述了我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀、問題、及其發(fā)展建議，希對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營有一定的指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；經(jīng)營；互聯(lián)網(wǎng)

隨著人們對生活質(zhì)量要求的不斷提高，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關(guān)注。良好的居住環(huán)境是高質(zhì)量生活的基礎(chǔ)，因此，物業(yè)管理也就顯得非常重要。何為物業(yè)管理？物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相 關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。良好的物業(yè)管理可以讓業(yè)主的居住環(huán)境得到很大的改善，使業(yè)主的不動產(chǎn)得到充分的利用，物業(yè)管理企業(yè)正是為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而產(chǎn)生的。物業(yè)公司為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而對業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理和利用。因此，物業(yè)管理行業(yè)越來越得到社會的廣泛關(guān)注。

1.我國物業(yè)管理行業(yè)的概況

80年代初期我國第一家住宅物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，隨著住房體制改革的不斷深入 而延伸至全國各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領(lǐng)域擴展。發(fā)展至今，全國共有物業(yè)管理企業(yè)達3萬多家，從業(yè)人員超過300萬。近30年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展并不均衡，特區(qū)、沿海城市以及上海、北京等大城市發(fā)展態(tài)勢較好，物業(yè)管理覆蓋率較高，像深圳物業(yè)管理的覆蓋率已達95%以上，上海、北京也分別達到90%和70%以上，中、小城市發(fā)展態(tài)勢較緩，西北、東北地區(qū)落后于全國其它地區(qū)。

從經(jīng)營效益上看，非居住物業(yè)如：商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)都有效益，有的還較可觀，其中以寫字樓、商廈、酒店物業(yè)等為主要代表。而起步時間最早的住宅物業(yè)，由于涉及面廣、地區(qū)發(fā)展水平差異大、業(yè)主消費觀念成熟度不一以及法規(guī)不健全等因素，至今也是問題多、投訴多、矛盾多經(jīng)營效益差。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，在起步最早，市場化程度最高的深圳，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的平均利潤率已經(jīng)降到5%以下，住宅物業(yè)行業(yè)整體處于微利甚至虧損狀態(tài)。

2.住宅物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀分析

2.1住宅物業(yè)基本現(xiàn)狀

考慮到地域不同、發(fā)展進程不同等因素，據(jù)統(tǒng)計，我國住宅物業(yè)的收費率高的地區(qū)平均在70%左右，低的地區(qū)平均不到50%，甚至更低。收費率低是我國住宅物業(yè)處于微利乃至虧損運行狀態(tài)的主要原因。

2.2造成住宅物業(yè)微利乃至虧損的主要原因分析

（1）國內(nèi)主要大盤及品牌地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤均為自己屬下的物業(yè)公司實施物業(yè)管理服務(wù)，包括萬科、金地、新世界、恒大、華潤地產(chǎn)等公司。建立一流物業(yè)公司的根本目的是打造地產(chǎn)開發(fā)品牌和支撐房產(chǎn)銷售，而內(nèi)部實施或明或暗的補貼策略來維護物業(yè)運營和較高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以小投入賺大錢。

（2）企業(yè)承擔(dān)的成本逐年加大。社保、醫(yī)保、公積金等福利企業(yè)繳納比例不斷上漲，讓本就微利經(jīng)營的物業(yè)企業(yè)不堪重負。而物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)。材料、水、電等能耗費等剛性成本逐年增加，進一步加重了物業(yè)企業(yè)負擔(dān)。

（3）物業(yè)管理收費非市場化。政府在制訂價格政策時往往考慮民眾經(jīng)濟承受力、社會穩(wěn)定和其他方面因素較多。較少從服務(wù)價值和收費標(biāo)準(zhǔn)相符的角度去研究和關(guān)注物業(yè)管理。

（4）無法實現(xiàn)效益的物業(yè)企業(yè)，如果沒有大開發(fā)商的支持，結(jié)果是人才難留，優(yōu)質(zhì)服務(wù)難以保持，收費率進一步下降，并形成惡性循環(huán)，無法實現(xiàn)健康運營和擴張。

3.物業(yè)管理存在以下主要問題

（1）物業(yè)管理比較突出的問題就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、收費低、運作不規(guī)范，企業(yè)人才流失嚴(yán)重，物業(yè)管理推進緩慢等問題。

（2）而物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后，已跟不上管理工作發(fā)展的步伐，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的推廣和深入。

（3）成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的小區(qū)比例較低。

未成立業(yè)主自治組織，業(yè)主就成了分散的、一個一個的弱勢個體，就不能發(fā)出一個經(jīng)協(xié)商而統(tǒng)一的聲音。這是業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生各種矛盾而又難以解決的根本性原因。據(jù)《南方周末》和中國政法大學(xué)民商法學(xué)院的已有資訊，目前全國成立業(yè)主自治組織的小區(qū)，占全國小區(qū)總量的將近30%。

（4）物業(yè)公司提供的各項服務(wù)存在突出問題。

①未成立業(yè)主自治組織，物業(yè)公司的行為受不到強有力的監(jiān)督和制約。

②是有些物業(yè)公司工作人員和管理人員素質(zhì)偏低，專業(yè)技能較差，工作作風(fēng)懶散，工作責(zé)任心不強。

③有些物業(yè)公司為降低服務(wù)成本而裁減工作人員，縮減具體服務(wù)行為的頻次，甚至擅自減少服務(wù)項目。

4.另辟蹊徑、尋求創(chuàng)新

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)體現(xiàn)在效益上，而直接關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的是經(jīng)濟效益，利潤又是經(jīng)濟效益的直接體現(xiàn)，沒有利潤的企業(yè)是談不上長期生存和發(fā)展的。按照相關(guān)統(tǒng)計整個物業(yè)管理行業(yè)除少部分公司盈利外，大部分公司是虧損經(jīng)營，企業(yè)盈利能力極差。目前我國物業(yè)管理企業(yè)自身缺失市場競爭意識、人員素質(zhì)低、管理成本高等是影響行業(yè)發(fā)展的因素，增強市場意識、更新經(jīng)營理念以及加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高管理效益是物業(yè)管理公司今后適應(yīng)市場變化的唯一出路。

2014年彩生活通過在香港上市，募集資金可達7億多港元，這將促進彩生活更快地發(fā)展。彩生活成功上市了！這是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個里程碑。同時也為物業(yè)行業(yè)樹立新的標(biāo)桿，讓投資者重新審視物業(yè)管理行業(yè)。

彩生活的創(chuàng)新模式主要體現(xiàn)以下兩點：

（1）物業(yè)基礎(chǔ)管理模式的變革，即通過現(xiàn)代科技的應(yīng)用形成基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)予以集團管控，有效控制管理成本，取得基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收益。

（2）基于所服務(wù)項目建設(shè)社區(qū)商務(wù)服務(wù)平臺，開展社區(qū)增值服務(wù)，取得豐厚的經(jīng)濟效益。他們用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來武裝企業(yè)，通過大大降低管理成本和復(fù)制管理模式、擴大管理規(guī)模，來尋求企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

彩生活的社區(qū)增值服務(wù)，主要是建立了以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的電商平臺，只是這個平臺是針對彩生活管理服務(wù)的住宅項目而開展的，線上 線下結(jié)合的電商服務(wù)。也就是說，社區(qū)增值服務(wù)，是要社區(qū)的業(yè)主通過彩生活的社區(qū)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，去購買商品或購買服務(wù)，彩生活可對進入平臺的商家或服務(wù)商收取入場費或傭金，也可以從商家或服務(wù)商實現(xiàn)的交易額中提成，以此獲得企業(yè)的增值收益。彩生活在面對長期以來物業(yè)管理費上調(diào)非常困難而成本又在不斷上漲的情況，不僅通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，智能化、自動化手段，使所管理項目的成本大大降低，克服了成本不斷上漲的因素，經(jīng)營模式得以快速復(fù)制，形成了規(guī)模效應(yīng)；同時，通過社區(qū)增值服務(wù)取得收益，形成了兩方面收益疊加、互相促進發(fā)展的良性局面。

物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，它的健康發(fā)展與經(jīng)濟的增長、市場化程度、人們生活水平的提高、消費意識變化等密切相關(guān)，我們要學(xué)習(xí)彩生活大膽變革經(jīng)營方式，充分利用好互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新工具為企業(yè)服務(wù)。我們應(yīng)以長遠的、前瞻的眼光去看待現(xiàn)在的住宅物業(yè)發(fā)展，尋求企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。 [科]