摘 要：價(jià)格機(jī)制是市場體系的核心，是市場配置資源的基礎(chǔ)性手段。土地招拍掛制度是土地向著更加公開、公平、公正和透明的方向發(fā)展。進(jìn)一步推進(jìn)土地招拍掛制度主要應(yīng)從完善招標(biāo)制度、堅(jiān)持分類出讓模式，細(xì)化管理手段及加快配套制度建設(shè)幾方面入手。

關(guān)鍵詞： 土地 招拍掛 地王 房價(jià)

1前言

隨著房價(jià)地價(jià)攀升、 “地王”涌現(xiàn)，被視為“陽光政策”的國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛制度（以下簡稱“土地招拍掛制度”）受到了越來越多的質(zhì)疑和指責(zé)，全國各地也積極開始探討改革思路，采用“綜合評(píng)標(biāo)”、“限房價(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)，竟政策性住房面積”等方式，抑制地價(jià)和房價(jià)的過快增長。土地招拍掛制度到底應(yīng)如何改革，成為當(dāng)前土地管理不可回避的一個(gè)問題。

2全面認(rèn)識(shí)土地招拍掛制度推進(jìn)改革的前提

2.1土地招拍掛制度是土地出讓制度不斷完善的必然選擇

2.1.1 1988年我國實(shí)行土地有償、有限期使用制度以來，各地為規(guī)范國有土地出讓行為，開始探索優(yōu)化土地資源配置的出讓方式。招拍掛制度作為一項(xiàng)公開、公平、透明的土地出讓方式，是從實(shí)踐中得到認(rèn)可并逐步建立起來的，是土地管理制度不斷創(chuàng)新和完善的產(chǎn)物。 2.1.2土地招拍掛制度從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)最終上升到國家法律層次。作為我國基本法的《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓?？梢哉f，這一規(guī)定明確了土地招拍掛制度的法律地位。

2.1.3土地招拍掛制度實(shí)施10多年來，已經(jīng)比較成熟，為土地市場創(chuàng)造了一個(gè)公平、公開、公正、透明的競爭平臺(tái)，在土地出讓中起著舉足輕重的作用。

2.1.4相對(duì)于過去的劃撥和協(xié)議出讓方式而言，是一個(gè)巨大進(jìn)步，最大限度地防止了暗箱操作以及由此導(dǎo)致的腐敗，通過引入市場競爭機(jī)制，保證了國有資產(chǎn)價(jià)值的充分體現(xiàn)，適應(yīng)了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，推進(jìn)了我國土地市場化進(jìn)程。因此，土地招拍掛制度應(yīng)當(dāng)毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持和完善。

2.2招拍掛制度只是整個(gè)土地出讓制度的一部分

2.2.1國有土地有償出讓制度，包括制定出讓計(jì)劃、擬訂出讓方案、組織實(shí)施等一系列工作，招拍掛只是整個(gè)出讓工作的一個(gè)環(huán)節(jié)和一種方式，除了招拍掛外還有協(xié)議等其他出讓方式。因此，不能將土地招拍掛制度與土地出讓甚至土地有償使用制度混為一談，土地出讓用途、規(guī)模、節(jié)奏、方式和時(shí)序等都是影響土地供應(yīng)的重要因素都不是招拍掛制度的內(nèi)容。

2.2.2不能將實(shí)踐中土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供應(yīng)不足等出讓制度實(shí)施中存在的問題或出讓工作其他環(huán)節(jié)的不足歸罪于土地招拍掛制度。當(dāng)前實(shí)踐中試圖通過改革招拍掛制度，以平抑和控制房價(jià)地價(jià)的呼聲和做法，顯然只是一種愿望和態(tài)度，如果將招拍掛制度的完善放到降地價(jià)的軌道上，那么無倫如何也無法取得所期望的效果。

2.3片面強(qiáng)調(diào)改變“價(jià)高者得”原則是對(duì)招拍掛制度的誤讀。

2.3.1 當(dāng)前各地的改革和探索中，無一例外地提出了改變價(jià)高者得的招拍掛原則，這顯然是對(duì)整個(gè)招拍掛制度的誤讀。招拍掛制度是招標(biāo)、拍賣和掛牌三個(gè)制度的總稱或簡稱，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，無論招標(biāo)、拍賣還是掛牌，其特點(diǎn)和運(yùn)行規(guī)則各不相同，當(dāng)前有關(guān)文件和改革實(shí)踐中籠統(tǒng)地提出招拍掛改革，是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

2.3.2拍賣和掛牌，就是以公開競價(jià)的形式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的交易方式，其根本的準(zhǔn)則就是價(jià)高者得；對(duì)于招標(biāo)，雖然不一定價(jià)高者得，但是，投標(biāo)報(bào)價(jià)也是考慮的重要因素，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定，對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根椐開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

3正確把握房價(jià)地價(jià)的關(guān)系是推進(jìn)改革的重要條件

3.1地價(jià)不是房價(jià)快速上漲的主要原因。

3.1.1高房價(jià)是各種因素綜合作用的結(jié)果，不能全部歸于地價(jià)。供求關(guān)系是價(jià)格變化最根本的影響因素，成本價(jià)的影響是第二位的。短期來看，不斷加速的城市化進(jìn)程以及充裕的流動(dòng)性是房價(jià)上漲的主要推力。

3.1.2高房價(jià)背后是資源配置不合理，投資者、投機(jī)者和自住者爭搶中心城市和中心城區(qū)房子、分享優(yōu)質(zhì)資源，以及漲價(jià)預(yù)期過于旺盛，人們對(duì)房價(jià)的未來預(yù)期走高，使得投資需求增強(qiáng)，因此，僅靠改革土地招拍掛制度不能解決房地產(chǎn)市場的所有問題。

3.2理性看待“地王”問題

3.2.1“地王”是市場條件下的必然產(chǎn)物。地價(jià)受土地資源的供求及未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響。在我國，土地作為一種有限的資源供給必然是不足的，在供需矛盾影響下，價(jià)格發(fā)生波動(dòng)是正常的。供給的有限性和需求的剛性必然會(huì)使土地出讓價(jià)格上升，屢創(chuàng)新高。

3.2.2如果投資投機(jī)性購房需求不能控制，由需求帶動(dòng)拿地，進(jìn)而帶動(dòng)地價(jià)上漲的鏈條就不會(huì)改變。另外，“地王”產(chǎn)生與“土地財(cái)政”、公眾對(duì)房價(jià)的過高預(yù)期、上市公司利用“天價(jià)地”可以提升的資產(chǎn)價(jià)值獲得更多金融支持等一系列問題有關(guān)。

3.2.3價(jià)高者得之，本身就是市場規(guī)則的體現(xiàn)，在充分市場競爭的條件下，“地王”的產(chǎn)生不可避免。如果“地王”出現(xiàn)是資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)表現(xiàn)，就不必大驚小怪，更不應(yīng)該進(jìn)行行政干預(yù)。因此，招拍掛制度本身是沒有問題的，不能因?yàn)槌霈F(xiàn)“地王”，就停止土地招掛制度。

4進(jìn)一步推進(jìn)土地招拍掛制度應(yīng)采取的措施

4.1土地招拍掛制度改革并不是推翻原有的制度，改革和完善的思路和方向是更加公開、公平、公正和透明，通過充分市場競爭來達(dá)到配置稀缺土地資源、規(guī)范企業(yè)行為，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的目的，而不是調(diào)低房價(jià)、不出“地王”。

4.2招拍掛作為土地出讓的基本制度、基本規(guī)則不應(yīng)改變，招拍掛仍將是未來土地出讓的主導(dǎo)方式。只要走市場經(jīng)濟(jì)的路，就要遵循市場規(guī)則，通過取消招拍掛制度來抑制房價(jià)，不但違反市場規(guī)則，也不切實(shí)際。

4.3實(shí)踐中，土地招拍掛出讓制度確實(shí)存在一些問題，如：土地供應(yīng)信息披露不充分、容易助推房價(jià)飆升，土地市場被惡炒等。這些問題，有的不是招拍掛本身所導(dǎo)致的或不能通過完善招拍掛制度所能解決。進(jìn)一步推進(jìn)土地招拍掛制度，應(yīng)從以下方面入手。

4.3.1調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

4.3.2嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房、土地投機(jī)，抑制不合理住房需求。

4.3.3加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，加強(qiáng)市場準(zhǔn)入和合同履約監(jiān)管，加強(qiáng)問責(zé)制，落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任，遏制土地財(cái)政問題。

4.3.4完善房地產(chǎn)用地供應(yīng)制度。在招拍掛供地的同時(shí)，允許企業(yè)和開發(fā)商合作建房。

4.3.5在產(chǎn)權(quán)清晰、符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，讓集體建設(shè)用地、“城中村”土地和非房地產(chǎn)企業(yè)用地自由地進(jìn)入市場，逐步形成競爭性的供應(yīng)市場，加快建立多元主體的土地供給體系。