摘要：根據(jù)前瞻網(wǎng)《2013-2017年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)與運營模式分析報告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年開始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2012年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額同比增長率分別達(dá)到25.4%和31.6%①（①注：據(jù)2013年2月22日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）。

關(guān)鍵詞：造價控制 對策措施

引言：隨著商業(yè)辦公用房的蓬勃發(fā)展，社會各企事業(yè)單位、社會團體亦紛紛采取租賃或購買的方式取得辦公地點。而商業(yè)辦公用房無論是出租還是銷售，通常均為無坯房②（②注：據(jù)蓋洛普咨詢有限公司2007年9月的《辦公用房客戶需求研究》報告，在北京地區(qū)，89%的被訪公司采用的是租賃的形式，11%對辦公用房擁有所有權(quán)；在購買/租賃辦公用房時，72%的房屋是毛坯房，28%是精裝修房。），對辦公用房的裝修就成了各單位一項非常大的投資支出。如何做好裝修工程的造價控制工作，使有限的投資達(dá)到理想的效果，成為各投資者所關(guān)心的問題。裝修工程的造價控制工作貫穿于項目的全過程，包括決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段及運營階段。國內(nèi)外研究分析證明，各個階段的工作對整個工程造價的影響分別為：投資決策階段75%～95%；設(shè)計階段35%～75%；施工階段5%～35%；竣工結(jié)算階段0～5%③（③注：摘自《招標(biāo)采購專業(yè)務(wù)實》，主編：劉慧，中國計劃出版社）。因此，決策階段和設(shè)計階段的造價控制工作，是全過程控制工作中的重中之重。本文試就對此兩階段的造價控制工作進(jìn)行分析，提出其中的難點和可行的對策措施。

一、決策階段造價控制難點及對策分析

決策階段造價控制工作是整個工程造價控制的重點工作，是各階段工作的源頭，這一階段所耗投資約占總投資額的0.5%～3%，但能有效提高項目的投資效益。因此，應(yīng)引起投資決策者的高度重視。

難點1：辦公場所選擇決策

市場上可供選擇的辦公場所肯定不止一處，如何選擇才能在滿足使用功能的前提下，投資最少？

對策1：進(jìn)行多方案比較，運用價值工程理論，對各備選方案的功能和成本進(jìn)行比較，選擇價值最高的方案。價值工程的公式為：

V（價值）=F（功能）/C（成本）

對策2：積極參與開發(fā)商的招商工作。此法對于大面積或整幢租賃或購買的用房單位最為有效，可以在建筑設(shè)計階段就提出對設(shè)計的要求，避免了日后需要進(jìn)行拆改所造成的浪費。

難點2：投資額決策

投資額決策的正確與否，將直接影響整個工程造價控制工作的成敗。要做到既不高估冒算，又不少算漏算，對投資者來說，是頗為頭痛的事情。筆者經(jīng)常遇到施工圖預(yù)算完成后，結(jié)果超出投資者預(yù)期，需要修改圖紙及預(yù)算，不但打亂了工程前期工作的進(jìn)度計劃，還可能導(dǎo)致設(shè)計單位和預(yù)算編制單位向建設(shè)單位提出索賠，造成直接的經(jīng)濟損失。出現(xiàn)這種情況的原因就是投資額決策失誤或根本未進(jìn)行決策。

對策：委托專業(yè)咨詢公司編制投資估算并進(jìn)行多方案比較決策。

之所以要委托專業(yè)咨詢公司，是因為專業(yè)咨詢公司通常都有相關(guān)類似項目的歷史數(shù)據(jù)庫和相應(yīng)的工作經(jīng)驗，能為委托方的正確決策提供相關(guān)的數(shù)據(jù)支持，而這些通常又是委托單位所缺乏的。

總之，決策階段主要解決好了選定場所和確定造價控制目標(biāo)兩大問題，就能使投資者對未來辦公場所的功能配置、裝修檔次有一個初步的印象，也為后續(xù)的限額設(shè)計提供了基礎(chǔ)資料。

二、設(shè)計階段造價控制難點及對策分析

設(shè)計階段通常分為初步設(shè)計（方案設(shè)計）和施工圖設(shè)計兩個階段，大型復(fù)雜工程可能還有擴大初步設(shè)計階段或曰技術(shù)設(shè)計階段（在初步設(shè)計與施工圖設(shè)計之間），對應(yīng)的造價控制工作有初步設(shè)計階段的概算編制與審查，擴大初步設(shè)計階段的修正概算編制與審查及施工圖設(shè)計階段的預(yù)算編制與審查。設(shè)計階段應(yīng)切實推行限額設(shè)計原則，嚴(yán)格以投資估算控制初步設(shè)計概算或修正概算，以初步設(shè)計概算或修正概算控制施工圖預(yù)算。但是，上述工作都做好了，結(jié)果也滿足要求了，是否就意味著造價控制達(dá)到要求了呢？事實往往并非如此。

難點1：施工圖設(shè)計滿足使用功能要求嗎？

從筆者多年從事裝飾工程現(xiàn)場監(jiān)理工作的情況總結(jié)出，施工圖未能滿足使用功能要求是導(dǎo)致產(chǎn)生變更的主要因素，此類變更極易造成造價失控。究其原因，建設(shè)單位（或使用單位）的使用者們大都不懂看施工圖（畢竟非工程技術(shù)人員，施工圖對其來說無異于天書），僅靠有限的效果圖，根本無法讓其全面了解其使用要求是否在施工圖中得到了充分滿足。

對策：設(shè)計階段引入工程咨詢公司（實力較強的監(jiān)理公司、造價咨詢公司均能勝任），工程咨詢公司能很好地起到建設(shè)單位（使用單位）與設(shè)計單位之間的橋梁作用。通過設(shè)計階段的多次協(xié)調(diào)會，讓工程咨詢?nèi)藛T和設(shè)計人員充分了解（理解）建設(shè)單位（使用單位）的使用功能要求，從而使工程咨詢?nèi)藛T能很好地監(jiān)督施工圖的設(shè)計，使施工圖設(shè)計能充分滿足使用方的使用功能要求。

難點2：現(xiàn)場條件能滿足按施工圖施工嗎？

如果在施工過程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場條件無法滿足按圖施工，其結(jié)果必然是設(shè)計變更，造成工期延誤和費用增加。所以說，設(shè)計階段的造價控制屬于事前控制工作，能起到事半功倍，花少錢辦大事的效果。

最典型的例子：天花標(biāo)高無法滿足設(shè)計要求。

造成此問題的原因：

1、設(shè)計人員未復(fù)查結(jié)構(gòu)圖，想當(dāng)然進(jìn)行設(shè)計。如某會議室層高3.3m，想當(dāng)然認(rèn)為天花最低處設(shè)為2.4m應(yīng)無問題，殊不知中間主梁梁高0.8m，剩余的100mm空間根本無法讓風(fēng)管通過。更有甚者是實際梁底標(biāo)高低于設(shè)計天花標(biāo)高而不知。

2、設(shè)計單位各專業(yè)設(shè)計人員未能充分協(xié)調(diào)，致使天花內(nèi)空間不足于布置管線。

產(chǎn)生此問題，一般造成以下2種結(jié)果：

1、建設(shè)單位接受在不改變天花造型的情況下降低天花標(biāo)高，例如，一般辦公室原設(shè)計天花最低處的標(biāo)高為2.6m，因為天花內(nèi)管線和結(jié)構(gòu)梁的限制無法達(dá)到，最后降低為2.4m，基本不影響使用功能。其結(jié)果很可能是因墻面面積減少導(dǎo)致建設(shè)單位多支付了工程費（現(xiàn)階段大部分的合同為總價合同，此類變更而導(dǎo)致的工程量變化通常最容易被忽視）。

2、建設(shè)單位無法接受降低天花標(biāo)高，導(dǎo)致重新設(shè)計。如果在施工前解決此問題還好，但如果在天花內(nèi)管線布置完成后定天花標(biāo)高時才發(fā)現(xiàn)此問題，將直接導(dǎo)致天花內(nèi)所布管線作廢，造成直接的經(jīng)濟損失。如某會議室面積約300m2，原設(shè)計天花最低處2.4m，管線布好后放線發(fā)現(xiàn)天花最低處不足2.1m，由于面積較大，直接造成非常大的壓抑感，建設(shè)單位根本無法接受。

對策1：要求所聘請的工程咨詢公司加強設(shè)計監(jiān)督，特別是加強設(shè)計單位各專業(yè)的協(xié)調(diào)工作，通過協(xié)調(diào)會盡可能地把存在的問題在設(shè)計階段予以解決。

對策2：對于重要的或設(shè)計復(fù)雜的場所（如會議室、走廊等），最好能利用三維建模軟件進(jìn)行模擬建造，再利用模型檢查軟件進(jìn)行碰撞檢查，從中找出施工中可能存在的問題或判斷設(shè)計是否合理。模擬建造有別于我們常見的效果圖，雖然效果圖也是采用三維建模軟件所做，但其一般只考慮美學(xué)、空間效果而未能解決能不能做的問題。而模擬建造是按施工圖仿真真實的建造過程，把所在房間的柱梁墻位置、天花內(nèi)所有管（給排風(fēng)管、給排水管等）線（電氣線路、線槽等）的空間位置和走向、造型天花、燈具及墻地面裝飾都按設(shè)計布置好，從而能直觀地或通過相關(guān)軟件進(jìn)行檢查，不但能快速查找存在的問題，還能為以后的施工提供直觀的指導(dǎo)。

對策3（最后的補救措施）：建設(shè)單位在選擇預(yù)算編制單位時，應(yīng)選擇口碑好，富責(zé)任心的單位，并明確要求協(xié)助審圖和提出設(shè)計不合理的地方。因為預(yù)算編制人員在計算工程量前，需徹底理解施工圖文件的各項細(xì)節(jié)，包括與原建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖的匹配問題，才能正確計算工程量，所以，預(yù)算人員有時較監(jiān)理人員更容易發(fā)現(xiàn)設(shè)計的不足之處。筆者就曾遇見過很多這樣的問題，如窗臺離地高度、窗的高度與建筑施工圖不一致；建筑施工圖明明是幕墻，但裝飾施工圖當(dāng)成是普通窗而未設(shè)置防護欄桿；螺旋梯底包鋁塑板或不銹鋼板（錐形結(jié)構(gòu)，施工難度極大）等等。預(yù)算人員也要克服“設(shè)計怎么畫，我就怎么算，反正有錯責(zé)任也不在我”的思想，如果能自動提供上述服務(wù)，無疑可以為自己贏得信譽，也為公司的市場開拓盡一份綿力。

以上對策如能綜合運用，無疑能達(dá)到更佳的效果。

難點3：施工圖設(shè)計深度滿足要求嗎？

從筆者多年的監(jiān)理和造價工作經(jīng)驗總結(jié)出：裝飾施工圖的設(shè)計深度往往在某些方面未能滿足要求！遇到比較多的情況可能包括：①、室內(nèi)干掛石或鋁單板天花無鋼骨架施工圖（或者一句極不負(fù)責(zé)任的說明：由專業(yè)鋼構(gòu)公司深化設(shè)計），預(yù)算工程量往往是估算。②、室內(nèi)家具設(shè)計只有平、立面外觀圖，沒有柜內(nèi)構(gòu)造及用材說明，預(yù)算往往按定額材料消耗量計價而未作（或根本無法作）材料消耗量分析。③、新材料、新工藝的應(yīng)用，往往只有示意圖而非施工圖，等等。所有這些，都有可能成為事后施工單位索賠的依據(jù)，給造價控制工作留下隱患。

對策1：設(shè)計招標(biāo)文件和設(shè)計合同中，加強對設(shè)計深度要求的條款描述，明確設(shè)計單位的責(zé)任。如果業(yè)主方自覺無法勝任，那不要猶豫，聘請專業(yè)的工程咨詢公司去做吧，必要的可控的少量支出，能避免以后不可控的大量支出的出現(xiàn)。

對策2：要求工程預(yù)算編制單位敢向設(shè)計單位說“不”。通常無法精確計算工程量的地方，就是設(shè)計深度不足的體現(xiàn)。事前算清楚，自然可以避免事后索賠的出現(xiàn)。

結(jié)語：造價控制工作的重點是事前控制，而決策階段、設(shè)計階段的造價控制工作，正好是全過程造價控制中的事前控制。做好這兩個階段的造價控制工作，無疑能起到“事半功倍”，“花小錢辦大事”的效果。鑒于筆者的水平和經(jīng)驗，本文的深度和廣度尚顯不足，希望同行能提出批評指正，繼續(xù)探索和拓展。

參考文獻(xiàn)：

1、《2013-2017年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)與運營模式分析報告》 前瞻網(wǎng)

2、《中華人民共和國2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 國家統(tǒng)計局2013年2月22日發(fā)布。

3、《辦公用房客戶需求研究》 蓋洛普咨詢有限公司 2007年9月

4、《招標(biāo)采購專業(yè)務(wù)實》 主編：劉慧 中國計劃出版社