【摘要】近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)想要生存發(fā)展下去，必須進(jìn)行成本的控制，在保證工程質(zhì)量的前提下，為企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)利益。下面我們先來(lái)介紹房地產(chǎn)企業(yè)雙贏的目的，再分析現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題以及解決的辦法，最后探討房地產(chǎn)企業(yè)成本控制人員需要具備的素質(zhì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；控制措施

引言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來(lái)自社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重壓力。一是來(lái)自政府為壓制通貨膨脹而持續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，其中包括一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)文件，這意味著房地產(chǎn)的高利潤(rùn)將會(huì)受到抑制，企業(yè)效益會(huì)有所降低。二是來(lái)自行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，由于房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的巨大誘惑、行業(yè)進(jìn)入者進(jìn)入壁壘較低以及二手房的代替作用日趨明顯，使得企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，品牌效應(yīng)更加凸顯。為了能夠?qū)崿F(xiàn)最大的投入產(chǎn)出比，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，其關(guān)鍵在于實(shí)施有效的成本控制措施。如何在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的外部環(huán)境和保證工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)成本控制、提高企業(yè)效益、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到雙贏的效果，已成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大課題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，利用所掌握的信息對(duì)影響成本的因素和條件采取一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施的管理行為，主要針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到成本費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的控制。成本控制貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，具有全面性、連續(xù)性和系統(tǒng)性，凡是企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程活動(dòng)中涉及到的價(jià)值運(yùn)動(dòng)，都包括在成本控制的范圍之內(nèi)。因此，在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，成本控制是不可忽視的重要環(huán)節(jié)，它不僅能夠緩解目前政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)抑制的壓力，更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)能夠借此提高生產(chǎn)效率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目的

2.1提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的在于獲得投資收益。投資產(chǎn)生的利潤(rùn)等于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格減去房地產(chǎn)的成本。國(guó)家為了調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)高的趨勢(shì)，逐步出臺(tái)房產(chǎn)“限購(gòu)令”，使得房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭增長(zhǎng)的期望幾乎化為泡沫。因此要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手。企業(yè)在保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的同時(shí)，合理地降低成本，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制是成本管理的一個(gè)重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調(diào)動(dòng)企業(yè)全體工作人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到以最少生產(chǎn)資料耗費(fèi)取得最大的產(chǎn)品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進(jìn)而影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的高低。

3.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

3.1對(duì)成本控制缺乏全面性

據(jù)調(diào)查，我國(guó)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分企業(yè)都沒(méi)有系統(tǒng)的成本控制制度和實(shí)施措施，很少企業(yè)能夠?qū)嵭腥轿?、全過(guò)程的成本控制。大部分企業(yè)沒(méi)有實(shí)行成本控制或只是實(shí)行最基礎(chǔ)、最簡(jiǎn)單的成本核算，根本原因是這些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)成本控制缺乏足夠重視，他們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)成本的關(guān)鍵影響因素就是房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、大宗材料設(shè)備的采購(gòu)等幾個(gè)大的環(huán)節(jié)，而開(kāi)發(fā)過(guò)程的其他環(huán)節(jié)，如前期選址、整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、房屋銷(xiāo)售等，對(duì)企業(yè)成本的影響較小，因此對(duì)成本的控制也只停留在幾個(gè)大項(xiàng)成本方面，而沒(méi)有將各個(gè)細(xì)微的能夠產(chǎn)生成本的要素納入成本控制體系之中。而且，企業(yè)成本控制參與人員主要是財(cái)務(wù)工作人員，而實(shí)際上他們只能對(duì)事后成本進(jìn)行控制，而事前控制卻做不到或力所不能及，這也影響了企業(yè)成本控制的整體性。

3.2成本控制制度管理缺失

制度總是確保工作有效順利進(jìn)行的重要保障，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，導(dǎo)致很多有效的措施難以落實(shí)。房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工、裝修到銷(xiāo)售、入住，需要很長(zhǎng)的時(shí)間，開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，成本產(chǎn)生的范圍廣，但是我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有成文的成本控制流程，沒(méi)有嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲機(jī)制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上無(wú)法發(fā)揮實(shí)效，成為了擺設(shè)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本控制的措施

4.1企業(yè)樹(shù)立科學(xué)的成本控制觀念

企業(yè)的管理人員尤其是財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本控制的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)成本控制并不僅僅是審核、核算那么簡(jiǎn)單，要把成本控制與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)掛鉤，以嚴(yán)格的成本控制來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

4.2優(yōu)化企業(yè)成本控制體系

企業(yè)成本控制要盡量做到全面化、精細(xì)化，對(duì)項(xiàng)目的事前規(guī)劃、項(xiàng)目的施工階段都要進(jìn)行控制，要認(rèn)識(shí)到成本控制在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中意義，將成本控制擴(kuò)展到前期土地選擇、購(gòu)置、建筑設(shè)計(jì)及施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程進(jìn)度和管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)事前和開(kāi)發(fā)后的各項(xiàng)成本都要進(jìn)行控制。

4.2.1注意事前控制

在項(xiàng)目的規(guī)劃階段就要進(jìn)行成本預(yù)算編制工作。要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的評(píng)估分析，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤(rùn)率，選擇可行的投資方案，進(jìn)而確定成本控制目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化編制成本預(yù)算，形成一整套的成本評(píng)估目標(biāo)體系。

4.2.2關(guān)注項(xiàng)目施工階段的成本

房地產(chǎn)成本的主要產(chǎn)生環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的施工階段，這一步驟是人力、物力、財(cái)力大量產(chǎn)生的階段，其中的材料、設(shè)備的采購(gòu)、地質(zhì)的勘查、工程的設(shè)計(jì)等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)，所以這一階段的成本控制必須非常謹(jǐn)慎，要與施工企業(yè)簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，對(duì)施工企業(yè)的報(bào)價(jià)、索賠等都要進(jìn)行嚴(yán)格的核查，在工程建設(shè)過(guò)程中，要盡量減少工程變更，減少不必要的費(fèi)用產(chǎn)生。

4.2.3加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的控制

工程進(jìn)度的控制可以有效的降低資金成本和勞動(dòng)成本，主要措施包括縮短開(kāi)發(fā)周期，減少資金占用時(shí)間，提高管理效率，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的控制。

4.3完善成本控制的制度建設(shè)

建立一個(gè)有效的成本控制措施的保證機(jī)制，做到成本控制責(zé)任落實(shí)到人，防止由于權(quán)責(zé)不清而導(dǎo)致的無(wú)人負(fù)責(zé)狀況，將權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合，將成本控制工作情況與管理人員的實(shí)際利益聯(lián)系起來(lái)，對(duì)成本控制工作做得好的人員，要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)導(dǎo)致企業(yè)成本額外增加的人員，要進(jìn)行一定的處罰，以這種獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)明確企業(yè)對(duì)成本控制的重視和做好成本控制的決心，從而使企業(yè)成本始終處于有效控制之下，保證成本控制政策得到有效落實(shí)。

另外，成立專(zhuān)門(mén)的成本控制部門(mén)非常有必要，并且為成本控制部門(mén)配備經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)、預(yù)決算及工程管理等相關(guān)人員，利用這一部門(mén)，可以保證項(xiàng)目的事前、運(yùn)行期間、竣工結(jié)算階段等都有專(zhuān)門(mén)人員對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督，通過(guò)統(tǒng)計(jì)、核算、分析等步驟，能夠使企業(yè)更加準(zhǔn)確地掌握成本信息，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)控。

5.總結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效成本控制有利于企業(yè)減少成本，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有更大的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要充分認(rèn)識(shí)到成本控制的意義，不斷發(fā)現(xiàn)和解決成本控制工作中的問(wèn)題，提高成本控制工作的有效性。

參考文獻(xiàn)

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