摘要：本文針對房地產(chǎn)開發(fā)前期設(shè)計階段，站在房地產(chǎn)開發(fā)角度從建筑設(shè)計、設(shè)備配置和綠色建筑三個方面進(jìn)行了闡述，并給出了提高房地產(chǎn)開發(fā)樓盤品質(zhì)的設(shè)計建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；樓盤品質(zhì)；設(shè)計理念；建筑功能；設(shè)備配置

隨著人們消費(fèi)觀念的日漸成熟，對于住宅的關(guān)注已經(jīng)從以往單一地注重質(zhì)量，轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量和性能并重，而且對性能越來越加以關(guān)注。品質(zhì)可以理解為質(zhì)量和性能的總稱。所謂住宅的品質(zhì)，既應(yīng)包括住宅的質(zhì)量狀況，例如施工質(zhì)量狀況；也應(yīng)包括住宅的性能狀況，例如隔熱保溫性能、隔聲性能、抗震性能、防火性能等等，實際上住宅的綜合性能水平是住宅的內(nèi)在品質(zhì)的核心，住宅的綜合性能包括：適用性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和耐久性。下面從三個方面提出對于“大連嘉園”項目提升性能品質(zhì)的設(shè)計建議。

一、建筑設(shè)計

1、入戶大堂

公共大堂在功能上屬于整棟建筑的中央?yún)^(qū)域，也是客人進(jìn)入整棟建筑時，第一印象感受最直接的地方，對于高品質(zhì)住宅社區(qū)來說尤為關(guān)鍵。公共大堂首先要給業(yè)主一種高尚品質(zhì)的共鳴，給人以生活感受上的優(yōu)越感，給人以地位階層上的尊貴感；第二是精神上給人以賓至如歸的感覺，使業(yè)主和到訪賓客感受到如沐春風(fēng)的家庭溫馨。入戶大堂是業(yè)主的會客大堂，大堂會客區(qū)能讓業(yè)主在酒店式的商務(wù)空間里進(jìn)行交流對話，一邊休閑或會客，一邊欣賞戶外美景，舒適感與尊崇感不言而喻。同時本項目地處嚴(yán)寒地區(qū)，公共大堂也兼具著防風(fēng)門斗的作用，將惡劣的天氣與室內(nèi)隔離屏蔽。

2、高效外圍護(hù)節(jié)能設(shè)計

我國的建筑能耗量約占全國總用能量的1/4，居耗能首位，節(jié)能建筑正是適應(yīng)這一時期的必然產(chǎn)物。通過對建筑的合理設(shè)計、合理選材，最大限度的把室內(nèi)自然溫度控制在人體舒適溫度范圍內(nèi)，從而為居住者提供健康、舒適、環(huán)保的居住空間，降低建筑物的運(yùn)行能耗，減少溫室氣體的排放量，成為節(jié)能設(shè)計的主旨。

3、地下室自然采光

地下建筑主要能耗主要包括：采光能耗和動力能耗，尤其地下建筑中的采光能耗占的比例巨大。因此自然采光與自然通風(fēng)對地下建筑的節(jié)能意義重大。在地下建筑中利用自然采光、天然采光不僅節(jié)約了照明能耗，更重要的是能滿足人們的心理需求。在地下空間可以采用多種建筑形式來進(jìn)行自然采光。天窗采光適合于埋深較淺、地面部分為廣場或綠地的地下建筑，陽光可以通過頂棚的天窗很容易到達(dá)室內(nèi)，采光效率高。對于規(guī)模不大的地下建筑，可采用庭院式自然采光。地下建筑的各部分圍繞一個小庭院布置，并在與庭院相鄰的圍護(hù)結(jié)構(gòu)上開設(shè)大面積玻璃門窗，從而可以攝取陽光和景觀。在設(shè)計將自然景觀引入地下的同時，也可以使地下室在溫暖的季節(jié)可以自然通風(fēng)換氣，在節(jié)約能源消耗的同時創(chuàng)造出更加舒適的地下空間環(huán)境。

4、建筑隔聲設(shè)計

正常情況下，建筑外墻的隔音是能滿足需要的，門窗的隔聲能力往往比墻體低得多，形成隔聲的“薄弱環(huán)節(jié)”。若要提高門窗的隔聲，一方面要改變輕、薄、單的門窗扇，另一方面要密封縫隙，減少縫隙進(jìn)聲。對于隔聲要求高的窗，可采用雙層以上的多層玻璃。三玻兩腔中空玻璃的隔聲值比單腔中空玻璃隔聲值更好，同時三玻兩腔中空玻璃窗還具有更好的保溫隔熱性能。

5、社區(qū)公共會所

現(xiàn)在會所已成為物業(yè)項目的配套設(shè)施之一，買房人在考察樓盤時，從關(guān)心項目的價格、位置、交通、戶型等，進(jìn)而開始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會所也成為項目吸引買房人目光的必備指標(biāo)。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們更加注重生活質(zhì)量，健身休閑已成為時尚。在這種大環(huán)境下，會所已成為眾人所關(guān)注的熱點，如休閑會所、運(yùn)動場所、兒童游樂場、休閑廣場、養(yǎng)生會所等等。

二、設(shè)備配置

1、新風(fēng)交換系統(tǒng)

據(jù)國際衛(wèi)生組織研究，許多疾病與室內(nèi)空氣污染相關(guān)，因此解決健康問題應(yīng)從改善室內(nèi)空氣品質(zhì)開始。保持室內(nèi)空氣清新，最直接有效的辦法就是提高室內(nèi)空氣的流通。窗式自然通風(fēng)器的工作原理是自然通風(fēng)，是在自然壓差推動下的空氣微循環(huán)。窗式新風(fēng)系統(tǒng)可以實現(xiàn)室內(nèi)外空氣的持續(xù)自然交流，即使在沒有電源驅(qū)動的情況下滿足正常的人體耗氧量，讓人體在住宅中睡眠也有足夠的氧氣，實現(xiàn)真正的富氧生態(tài)生活空間。窗式新風(fēng)系統(tǒng)實現(xiàn)可持續(xù)性通風(fēng)，并且節(jié)能節(jié)電、噪聲低，使建筑成為“會呼吸的房子”。

2、同層排水系統(tǒng)

同層排水是同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上。同層排水優(yōu)勢較多，如衛(wèi)生間排水管路系統(tǒng)布置在本層（套）業(yè)主家中，管道檢修可在本層（家中）內(nèi)進(jìn)行，不干擾下層住戶；因為樓板上沒有衛(wèi)生器具的排水管道預(yù)留孔，用戶可自由布置衛(wèi)生器具的位置，滿足衛(wèi)生潔具個性化的要求；排水管布置在樓板上，被回填墊層覆蓋后有較好的隔音效果，從而排水噪音大大減??；衛(wèi)生間樓板不被衛(wèi)生器具管道穿越，減小了滲漏水的機(jī)率。

3、凈水化系統(tǒng)

飲用水是人們生活必不可少的，小區(qū)供水是經(jīng)過自來水公司處理之后，再經(jīng)過市政管道輸送到小區(qū)供水泵房，由于管道長時間老化或銹蝕會產(chǎn)生一些沉積物或水銹等不利于人體的微物質(zhì)，因此可在小區(qū)的供水出口處安裝一個大型的凈水設(shè)備，通過銀質(zhì)的過濾網(wǎng)，多層過濾處理后輸送到每家每戶；另外還可以在每戶終端配備一個終端凈水器，使得飲用水凈化更加純凈，從而保證了人們飲用水標(biāo)準(zhǔn)，提高人們生活質(zhì)量。

4、智能化管理系統(tǒng)

隨著計算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)和自動控制技術(shù)的迅速發(fā)展，利用先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成方法，逐步建立一個溝通社區(qū)內(nèi)部住戶與住戶、住戶與社區(qū)綜合服務(wù)中心，住戶與外部社會的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，為住戶提供一個以家庭智能化為主的，營造舒適、安全、高品位、方便的家庭生活空間。

三、綠色建筑

1、太陽能利用

太陽能以其清潔、源源不斷、安全等顯著優(yōu)勢，成為新能源的關(guān)注重點。在太陽能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，太陽能熱水器的熱利用轉(zhuǎn)換技術(shù)無疑是最為成熟的，其產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程也較光伏電池、太陽能發(fā)電等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先一步。居住區(qū)太陽能的利用已成為項目不可或缺的要素。設(shè)計太陽能熱水器一體化住宅的造型設(shè)計充分考慮到其居住建筑的特點，實際中常常利用相同元素的重復(fù)、增減來達(dá)到藝術(shù)效果，使住宅內(nèi)部嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)構(gòu)性和功能的主導(dǎo)地位非常符合技術(shù)美學(xué)所強(qiáng)調(diào)的邏輯性及目的性。

2、綠色建筑評級

綠色建筑評價指標(biāo)體系由①節(jié)地與室外環(huán)境、②節(jié)能與能源利用、③節(jié)水與水資源利用、④節(jié)材與材料資源利用、⑤室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、⑥運(yùn)營管理六類指標(biāo)組成。目前，在節(jié)能減排的大條件下，各地的許多住宅項目都在開展申領(lǐng)“綠色建筑標(biāo)識評價標(biāo)識”的活動，為項目獲得一個好的評價和口碑，同時也可獲得相應(yīng)的政府專項補(bǔ)貼。但參加綠色評標(biāo)會帶來工程成本的提高，建議申請“綠標(biāo)二星”的等級，基本可以到達(dá)收支平衡。

以上是針對“大連嘉園”項目前期設(shè)計階段所提出的一些改進(jìn)住宅品質(zhì)、增加銷售賣點的建議，因篇幅有限，每項沒有展開論述，項目開發(fā)決策者可根據(jù)樓盤定位和松原地區(qū)的消費(fèi)水平進(jìn)行取舍，因為增添新功能必然導(dǎo)致建筑成本的增加，所以要綜合考慮成本與銷售的平衡點，以相對低的投入獲得最大化收益。

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