【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展，但在其發(fā)展中，也存在著一定的問(wèn)題。本文主要研究了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，并探討了房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r，有利于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；發(fā)展?fàn)顩r；趨勢(shì)

一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題

1、住房需求大量增長(zhǎng)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，很多農(nóng)村人走到城市當(dāng)中，都希望能夠在城市當(dāng)中買房，并且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的收入不斷增長(zhǎng)，有效提高了人們的購(gòu)買力。因此，當(dāng)前人們都是主動(dòng)買房，并且當(dāng)前的銀行貸款政策也對(duì)人們購(gòu)房提供了優(yōu)惠政策。所以購(gòu)房人群大量增長(zhǎng)，對(duì)房屋的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了供給，所以房屋成為當(dāng)前的緊俏商品，由于這種現(xiàn)狀的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

2、地價(jià)持續(xù)上漲

房地產(chǎn)事業(yè)蒸蒸日上，大量的人群涌入到房地產(chǎn)投資行業(yè)當(dāng)中，促進(jìn)了城市的房地產(chǎn)發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，城市用地越來(lái)越少，導(dǎo)致地價(jià)飛快上漲。2004年8月，我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓不再實(shí)行協(xié)議方式，運(yùn)用土地出讓公開制度。但是，我們通過(guò)對(duì)此的充分研究發(fā)現(xiàn)，這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制度，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)商的投入成本不斷升高，房地產(chǎn)商只有付出大量的資金，才能得到土地的開發(fā)權(quán)，因此全國(guó)各地都出現(xiàn)了地王。

3、資本市場(chǎng)擁有大量資金

我國(guó)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也有一定的影響。2009年，我國(guó)在貨幣政策方面采取寬松政策，不再運(yùn)用緊縮的貨幣政策。于是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲得了有力的資金支持，可以在銀行得到大量的貸款。由于運(yùn)用這種寬松的政策，開發(fā)商不再捂盤希盤，而是放開手腳，不斷發(fā)展。政策支持不只限于開發(fā)商方面，對(duì)房子的購(gòu)買人群同樣也推出了很多優(yōu)惠政策，購(gòu)房貸款利率下降、購(gòu)房首付減少、在稅費(fèi)方面給予二手房更多優(yōu)惠政策等，所以2009年的購(gòu)房成本下降了30%左右。由于只需支付少量首付，貸款利率大量下降，所以人們買房變得更加容易，但同時(shí)也出現(xiàn)了大量的投機(jī)活動(dòng)。

4、通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)

這種寬松的貨幣政策，在金融危機(jī)以后，為了使我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了多種政策，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)速度大大加快，公眾對(duì)市場(chǎng)的通貨膨脹增臺(tái)了預(yù)期，經(jīng)濟(jì)富裕者通過(guò)買房，可以使自己的財(cái)富實(shí)現(xiàn)升值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，在將來(lái)很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)還會(huì)有一定程度地增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度會(huì)有所回緩。這是由于我國(guó)宏觀政策的控制。還有，我國(guó)政府在今后的幾年當(dāng)中，還將繼續(xù)加大調(diào)控力度。房地產(chǎn)融資也會(huì)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)，不但應(yīng)用股票融資，而且可以運(yùn)用企業(yè)債券、開發(fā)商和購(gòu)房業(yè)主同時(shí)入股建設(shè)等方法。還可以在資本市場(chǎng)的導(dǎo)向下，不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品。在我國(guó)宏觀政策的有力調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)發(fā)揮更大的作用。在房地產(chǎn)行業(yè)的改革，重點(diǎn)應(yīng)該促進(jìn)住房供應(yīng)與分配的商業(yè)化發(fā)展，并要保持社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)推行經(jīng)濟(jì)適用房制度，就是在特殊條件下，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而采取的必要手段。

1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展

在房地產(chǎn)開發(fā)中，我國(guó)政府將嚴(yán)格管理土地市場(chǎng)，使其更加規(guī)范，同時(shí)嚴(yán)格管理建設(shè)用地總量的增長(zhǎng)。國(guó)家要嚴(yán)格控制地方政府的應(yīng)用土地，加大管理力度，切實(shí)做好預(yù)審管控工作，嚴(yán)格禁止以低價(jià)形式進(jìn)行招商引資。同時(shí)，還要采取必要手段，防止出現(xiàn)大量的空置房。在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，一般的價(jià)格機(jī)制是：如果產(chǎn)品的供給較多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)用戶的需求，就會(huì)給商品造成大量的積壓，廠家則必須下降出售價(jià)格，才能促進(jìn)商品銷售。如果產(chǎn)品供應(yīng)較少，人們的購(gòu)買需求較多，那么廠家則一定要提升商品價(jià)格。但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀是，大量的商品房空置，而另外的商品房?jī)r(jià)格卻在一路攀升。出現(xiàn)這種情況的主要原因就是，一些地方政府在分配土地過(guò)程中，存在大量的暗箱操作現(xiàn)象，則在很大程度上為特定開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目增加了很多進(jìn)入限制條款。很多本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)卻不能得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，而一些規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)卻依靠自身的特殊關(guān)系得到了一定的發(fā)展。所以，我們要建立優(yōu)良的管控制度，應(yīng)用法律規(guī)范，大力宣傳國(guó)家政策，防止出現(xiàn)各種違規(guī)現(xiàn)象。

2、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，商品房?jī)r(jià)格一路升高，自需求方面進(jìn)行分析，影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要原因就是，我國(guó)銀行的貸款與存款利率不斷上升，政府控制一定的二次購(gòu)房行為，對(duì)投機(jī)購(gòu)房行為進(jìn)行限制，控制拆遷建設(shè)規(guī)模等?，F(xiàn)在，我國(guó)居民的居住水平仍然處于一個(gè)較低的階段，人們對(duì)住房的需求較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)形成以首次購(gòu)房和改善購(gòu)房需求為主的市場(chǎng)走向。政府在控制拆遷規(guī)模過(guò)程中，雖然對(duì)需求狀況造成了一定的影響，同時(shí)也影響到供給狀況。所以，我們應(yīng)該做好預(yù)測(cè)方面的工作，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，廣大城鎮(zhèn)居民的生活水平有效提高，人們的收入也不斷增長(zhǎng)，又由于我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，所以最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)處于旺盛階段。自供給方面進(jìn)行分析，我國(guó)政府最近也推出了很多貨幣政策，如存款利率提升、嚴(yán)格控制土地地使用、控制存貸款比例和項(xiàng)目資本金，控制拆遷規(guī)模等，也會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響。通過(guò)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，我們可以看出，最近雖然房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)一路升高的趨勢(shì)，但價(jià)格回落則會(huì)成為必然。

主要原因是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，本身具有一定的價(jià)格機(jī)制，可以使資源配置得到調(diào)整。由于房?jī)r(jià)的升高，一定會(huì)給擴(kuò)大市場(chǎng)供給，并會(huì)產(chǎn)生一定的需求。但政府部門利用調(diào)控手段擴(kuò)大了中等與低價(jià)位房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)，控制了一定數(shù)量的投機(jī)炒作行為，并對(duì)房?jī)r(jià)上漲造成了一定的影響。還有，在政策調(diào)控開始時(shí)，會(huì)顯著影響市場(chǎng)預(yù)期，所以會(huì)有力控制房?jī)r(jià)上漲。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，嚴(yán)格管理二手房市場(chǎng)，也可以有效控制新樓盤開發(fā)銷售價(jià)格。當(dāng)前，我國(guó)的二手房市場(chǎng)擁有大量的房源，并且購(gòu)買人群也日漸增多，整體消費(fèi)需求不斷上漲，熱點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大等。但銀行對(duì)二手房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策不足，給廣大購(gòu)買二手房的人群貸款增加了很大的難度，所以二手房的交易情況不容樂(lè)觀，造成了一定的供給欠缺。所以，我國(guó)政府部門在二手房交易的管理方面，應(yīng)不斷推出優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)已購(gòu)公房上市，使二手房供給數(shù)量大幅增長(zhǎng)，隨著人們購(gòu)房需求的不斷減少，二手房市場(chǎng)一定會(huì)呈現(xiàn)出發(fā)展活力，保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，存在著大量的不良因素，我們只有立足現(xiàn)在，放眼未來(lái)，認(rèn)真分析其發(fā)展趨勢(shì)，制定合理的發(fā)展策略，才能創(chuàng)造優(yōu)良的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳永鴻.論房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式[J].山西建筑.2009（33）

[2]鄭志慧.中國(guó)房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品.2009（16）

[3]李成福.張家口市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身核心競(jìng)爭(zhēng)力策略研究[J].河北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào).2011（02）