【摘要】1.房地產(chǎn)住宅及商業(yè)項目限額設(shè)計；2.工程招標(biāo)對造價優(yōu)化的作用；3.施工圖紙各專業(yè)審查對造價優(yōu)化的控制作用。經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)造價控制是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近年來提出最頻繁的問題之一?？茖W(xué)、規(guī)范、有效地造價控制與管理也是房地產(chǎn)公司降低成本、提高投資效益、實現(xiàn)目標(biāo)有一定的現(xiàn)實問題。在不影響工程質(zhì)量的前提下，應(yīng)該做好工程造價的控制監(jiān)督工作，保證項目投資目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價控制；項目投資

1.影響房地產(chǎn)項目工程造價的因素

1.1政策法規(guī)性因素

國家和地方政府主管部門對于基本建設(shè)項目的報批、審查、基建程序及其投資費用的構(gòu)成等都有嚴(yán)格而明確規(guī)定，有強制性的政策法規(guī)，建立了一套強有力的職能管理系統(tǒng)和機構(gòu)。在基建項目的具體實施中，概預(yù)算的編制以及確定的工程價格費用項目、概預(yù)算定額單價和人工、材料、機械臺班消耗量等，都應(yīng)符合有關(guān)的規(guī)定，使國家的固定投資得到很好的控制。

1.2地區(qū)性與市場性決定因素

房地產(chǎn)項目作為一種建筑產(chǎn)品存在于不同的地域空間，其價格必然受到所在地區(qū)時間、空間、自然條件和社會與市場環(huán)境的影響，它的價值是人工、材料、機具、資金和技術(shù)投入的結(jié)果。不同的區(qū)域和市場條件，對上述投入條件和工程造價的形式，會帶來直接的影響。

1.3管理設(shè)計因素

開發(fā)前期，需要加強包括施工方、開發(fā)商等各部門間的有效溝通和協(xié)調(diào)。一般開發(fā)商對建設(shè)項目設(shè)計階段重視不夠，忽視工程建設(shè)項目前期工作階段韻造價控制。要完善管理制度，設(shè)計圖紙是編制概預(yù)算的基本依據(jù)之一，也是在房地產(chǎn)項目實施過程中，影響建設(shè)投資的關(guān)鍵性因素。

1.4人員及施工因素

工程概預(yù)算是決定建筑產(chǎn)品價格的依據(jù)，概預(yù)算的工作是建筑經(jīng)濟工作的重要組成部分。工程概預(yù)算的編制和管理是一項十分復(fù)雜而細(xì)致的工作，編制人員要有強烈的責(zé)任感，要始終把節(jié)約投資、提高經(jīng)濟效益放在首位。

2.房地產(chǎn)項目造價控制的必要性

2.1造價控制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中具有重要的地位

房地產(chǎn)造價控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)項目投資控制目標(biāo)的最后實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目過程中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

2.2前期造價控制是房地產(chǎn)項目規(guī)避風(fēng)險的有效措施

在房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程中，前期工作具有決定性意義，起著極端重要的作用，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前期工作的核心和重點則是房地產(chǎn)項目可行性研究。房地產(chǎn)項目可行性研究是在投資決策前，對與擬開發(fā)項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各方面進(jìn)行深入、細(xì)致的調(diào)查和研究，對各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，同時也對項目建成后的經(jīng)濟效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。

3.房地產(chǎn)建設(shè)項目各階段工程造價控制的方法

3.1決策階段工程造價控制

房地產(chǎn)項目工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計階段，因為設(shè)計方案的優(yōu)劣和質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到整個項目能否順利實施和效益的高低。這一階段是房地產(chǎn)進(jìn)行投資估算的實施階段，是項目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn)，使項目計劃具體化，設(shè)計階段的合理概算可以節(jié)約成本，縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟效益；會使整個房地產(chǎn)項目的工程造價的組成更加合理，從而提高資金的使用效率和投資控制效率；這樣就可以很好地控制工程造價，使設(shè)計理念更為科學(xué)，也便于設(shè)計建立在可靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)之上，從而使工程造價更加合理。

3.2工程項目設(shè)計階段的造價控制

在項目設(shè)計階段，房地產(chǎn)商引入競爭機制，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，采用比較合理的建筑與經(jīng)濟方案尤為重要。在這一時期房地產(chǎn)商要組建能夠控制工程造價的設(shè)計管理團隊，設(shè)計師要在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計和材料選用等方面，在分配的投資額度內(nèi)，最大限度地滿足和提高樓盤的使用功能。同時應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)工程的價格組成，以使項目獲得合理的價格和較高的性價比。對各自設(shè)計的專業(yè)工程進(jìn)行逐層分析，有效、合理的分配投資額，提高設(shè)備和原材料的使用功能。

3.3工程項目施工階段的造價控制

施工階段是合同的履行階段，也是設(shè)計圖紙的工程量轉(zhuǎn)化為實物的階段，這個階段投資量大，事情繁雜，周期長，是控制工程造價的關(guān)鍵。為了降低成本，控制造價，在保證施工順利進(jìn)行的情況下實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)盈利，房地產(chǎn)商在這一階段應(yīng)做好的事情有：首先要想控制好投資成本，必須盡量調(diào)整好施工順序，優(yōu)化施工方案，減少不合理的施工變更；其次是要從多角度、全方位了解施工技術(shù)的可行性和工程造價的合理性，以提高施工質(zhì)量，避免因設(shè)計失誤而造成經(jīng)濟上的損失。

4.各階段造價控制對項目影響的重要性分析

對于房地產(chǎn)而言，對施工前的投資決策和設(shè)計階段進(jìn)行控制，是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)調(diào)查報告顯示，有90%的工程造價受到設(shè)計階段的影響。長時間以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重忽略了工程項目的前期造價控制，他們通常把主要的精力和時間都花在后期的工程施工階段。這樣做雖然可以取得較為明顯的效果，但是仍舊是“亡羊補牢”，事倍功半。想要從根本上控制好工程造價，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工階段，特別是對設(shè)計環(huán)節(jié)要加以重視，只有這樣才可以取得事半功倍的效果。對工程造價進(jìn)行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地產(chǎn)中，設(shè)計做的如何這將直接影響到整個工程的投資項目，所以，設(shè)計才是整個工程中最為重要的環(huán)節(jié)。在一個房地產(chǎn)工程中，對前期設(shè)計階段的節(jié)約，就是對整項工程節(jié)約成本，設(shè)計確定了工程造價，在工程中出現(xiàn)的結(jié)算和預(yù)算只能簡單的計量，而并不能徹底改變工程造價。所以，工程中的設(shè)計部分是整項工程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這同時也是對項目投資的一個有效控制。

5.項目造價優(yōu)化前置的有效手段及方法

5.1必須要堅持設(shè)計方案招標(biāo)制度

在所有的設(shè)計單位中，選出最為優(yōu)秀的設(shè)計單位，保證整個設(shè)計的先進(jìn)、合理，從源頭上避免在設(shè)計質(zhì)量上出現(xiàn)的各種糾紛。

5.2工程設(shè)計要有限額

對房地產(chǎn)的工程投資范圍進(jìn)行限制。對房地產(chǎn)工程造價的限額進(jìn)行有效控制是最有效的一種手段。在一項建筑工程中，建設(shè)資金投入的多少和施工時間都會直接影響到整個項目的設(shè)計好壞。更會影響到房屋今后的使用價值以及經(jīng)濟效益。

5.3對價值工程做好應(yīng)用工作

從價值工程的角度上看，就是要滿足使用者的各種需求，對研究對象的功能進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，在設(shè)計的過程中，要使造價和功能這兩個因素進(jìn)行統(tǒng)一，滿足其他功能的不同需要，降低整個工程造價成本，比如，在建設(shè)地下室時，可以對地基進(jìn)行加深，這樣就可以讓儲藏室的雜物與車輛停放，美化小區(qū)的環(huán)境。雖然這樣做很有可能加大價值工程中的成本，但可以從很大程度上提高該功能。

6.總結(jié)

簡而言之，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟效益和勞動生產(chǎn)率，對于項目管理而言，的確是一條重要途徑。工程實施成本的管理將直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和生存，盡可能降低工程造價和工程質(zhì)量一樣重要。

參考文獻(xiàn)

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