摘 要 在市場經(jīng)濟條件下，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制。通過分析我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵以及其運行機制，認為其包括五項內(nèi)容，即房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的競爭機制、創(chuàng)新機制、約束機制、自我調(diào)節(jié)機制以及宏觀調(diào)控機制。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 運行機制

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對推進整個社會的健康快速發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是在不損害后代利益的前提下，合理有效地開發(fā)利用資源，實現(xiàn)長期持續(xù)的產(chǎn)業(yè)增長及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化，既保證當代人對房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)的需要，維護其資源的供需平衡和良性循環(huán)，又不損害后代人滿足發(fā)展需要的權(quán)利。

房地產(chǎn)市場的運行應遵循以下幾條原則：第一，合法原則。房地產(chǎn)市場的主體必須遵守法律，合法開展經(jīng)營活動；第二，安全原則。防范風險是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項重要原則；第三，競爭原則。房地產(chǎn)業(yè)應在合理適度競爭的基礎(chǔ)上提供高質(zhì)量的服務(wù)；第四，服從原則。房地產(chǎn)市場運行的目標應服從于國民經(jīng)濟整體發(fā)展的目標。

在市場經(jīng)濟條件下，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制。房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制包括競爭機制、創(chuàng)新機制、約束機制、自我調(diào)節(jié)機制以及宏觀調(diào)控機制。

1 競爭機制

（1）完善房地產(chǎn)市場競爭法規(guī)體系，完善競爭管理。公平、公正、公開、高效的房地產(chǎn)市場競爭秩序要依靠完善、有力的法律法規(guī)來維護。因此，我們應該加快房地產(chǎn)基本法制定的進度，建立《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并舉的統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系；增加突出房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護的內(nèi)容，使消費者權(quán)益得到合理的保護；維護房地產(chǎn)法律體系的統(tǒng)一，避免法出多門，相互矛盾的現(xiàn)象；要做好房地產(chǎn)立法預測工作，對立法的整體狀況、法與法之間的關(guān)系進行預先的把握，從而對將要發(fā)生的問題起到“防患于未然”的預防作用。

（2）建立符合市場經(jīng)濟要求的強有力的競爭監(jiān)控機制。房地產(chǎn)市場間的競爭應該是有效的適度的競爭，所以主管部門的監(jiān)控必不可少。主管部門必須對房地產(chǎn)市場實行高效的監(jiān)管，發(fā)揮裁判和調(diào)控職能，創(chuàng)造一個公平的競爭環(huán)境以保證房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

2 創(chuàng)新機制

依靠科技進步，優(yōu)化資源配置，是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。一是要在規(guī)劃設(shè)計中按照自然規(guī)律辦事，充分考慮當?shù)氐淖匀毁Y源特點；二是提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技水平，推廣應用新的建筑技術(shù)；三是開發(fā)推廣新建筑材料以代替耗竭性自然資源的使用；四是重視太陽能等新能源和可再生能源在房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)和使用，提高能源的使用效率，減少污染源的排放；五是重視適用技術(shù)的整合集成，提高城建和房地產(chǎn)開發(fā)中的科技貢獻率；六是完善人才培養(yǎng)及引進機制，充分發(fā)揮科技人員的作用，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的科技進步與創(chuàng)新。

3 約束機制

（1）政府約束。政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展和運行的約束，主要是通過法律手段、行政手段及經(jīng)濟手段來實現(xiàn)的。根據(jù)我們現(xiàn)在的體制政策，房地產(chǎn)的主要資金在銀行，土地由政府控制，稅收則是政府在征收，金融、土地、稅收、規(guī)劃等主要的條件都是在政府這邊。所以目前房地產(chǎn)業(yè)仍是政府參與度很強的行政主導性行業(yè)。由于體制政策調(diào)控過程存在著明顯的缺陷，造成房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的許多問題。

（2）社會約束。社會約束是社會公眾出于維護社會安定、資產(chǎn)安全以及在參與房地產(chǎn)交易、選擇房地產(chǎn)服務(wù)和對房地產(chǎn)業(yè)信譽、作風的看法評價上，施加于房地產(chǎn)業(yè)的各種約束。主要是利用廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒工具對房地產(chǎn)市場的運行進行監(jiān)督。社會約束有利于培育房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的文化氛圍，有利于形成房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的道德規(guī)范。

（3）市場約束。有效的市場約束必須具備兩項條件。第一，有效的市場約束要求信息準確、全面和及時披露。在信息透明的情況下，道德犯罪的機率就會大大降低。有效的信息傳播機制可以通過中介服務(wù)與法律服務(wù)的方式解決。如物業(yè)管理中的信息問題、公契的條款和法律地位，各自的權(quán)利與義務(wù)都是可以靠中介服務(wù)和律師的介入來保護的；第二，有效的市場約束要求健全、合理的市場退出機制。合理規(guī)范的房地產(chǎn)市場準入和退出機制對于房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提高均具有非常重要的意義。

（4）國際約束。國際約束是指國際準則的遵守。國際準則是指市場經(jīng)濟國家所普遍接受共同遵守的國際市場經(jīng)濟運行的普遍規(guī)則和管理。國際準則對房地產(chǎn)市場的約束是規(guī)范化和國際化的制度約束。這種約束對WTO框架下我國房地產(chǎn)業(yè)參與國際市場的競爭具有特別重要的意義。

4 自我調(diào)節(jié)機制

房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，還必須充分考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會整體利益的關(guān)系，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展與社會的整體利益相一致。所以要正確處理和合理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部之間及房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟利益關(guān)系。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，各企業(yè)主體間是平等競爭的關(guān)系，在市場經(jīng)濟條件下，為了各自的利潤目標而展開競爭，因此要合理調(diào)節(jié)它們之間的經(jīng)濟利益關(guān)系，使得它們的競爭在合法有序的軌道上進行；同時，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是相互依存、相互制約的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)要給予其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充分的支持，正確處理與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟利益關(guān)系。

5 宏觀調(diào)控機制

在制定和實施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策時，必須對房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢進行認真分析，針對具體情況去制定和實施合理有效的策略，以確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（1）培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進資源的有效利用。房地產(chǎn)市場是一個統(tǒng)一的市場，壟斷一級市場，優(yōu)化二級市場，放開三級市場。壟斷一級市場，就是要確保政府對土地出讓的高度壟斷，控制土地供應總量；優(yōu)化二級市場，就是要按經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)；放開三級市場，就是對存量房地產(chǎn)要實行流通領(lǐng)域、形式、對象和價格全部放開。

（2）加強房地產(chǎn)價格管理。進一步完善房地產(chǎn)價格的信息、咨詢、監(jiān)督體系。逐步清理土地的隱形市場，加強對劃撥土地使用權(quán)的管理。組織力量對土地價格體系和基準地價進行研究，盡快制定統(tǒng)一的基準地價，加強成本管理，嚴格控制安居房、微利房和商品房的價格構(gòu)成，使房價跟居民的消費能力相適應。

（3）調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通住宅。加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅，努力改善居民的居住條件，確保資源的有效利用。

（4）建立健全房地產(chǎn)金融市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)，組建全國性房地產(chǎn)銀行、土地銀行、住宅銀行，逐步形成一個較完善的房地產(chǎn)金融市場網(wǎng)絡(luò)，規(guī)范房地產(chǎn)金融的運作，適度放開金融市場，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。將房地產(chǎn)市場培育成一個具有多樣化市場活動主體、多層次多適應性的金融商品系列、具有廣泛多樣性金融服務(wù)體系的資金融通場所；以居民為中心來構(gòu)造住房金融體系，將融資重點放在住房消費者身上，建立符合市場經(jīng)濟要求的融資格局；建立房地產(chǎn)抵押、拍賣和信用保險制度，降低銀行對開發(fā)商和居民貸款的風險，提高抗風險能力。

參考文獻

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【基金項目】2013年河北省高等學?？茖W研究計劃項目：河北省房價波動的居民收入分配效應研究（編號GH133004）的階段性成果。