“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的更新改造。具體來說，舊城鎮(zhèn)改造主要是指市、鎮(zhèn)（街道）中心區(qū)（除舊城區(qū)保護范圍外的）內(nèi)國有土地的舊片區(qū)、舊房屋等的改造；舊廠房改造主要是指城鎮(zhèn)建設范圍內(nèi)影響城市功能，因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；舊村莊改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造，包括布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的村莊等。

“三舊”改造對城市的發(fā)展來說是重要的機遇，廈門也應該因地制宜大力推進“三舊”改造，以科學布局增強城市競爭力，努力建設閩南特色宜居城區(qū)。廈門市政府已于2011年5月4日成立了市“三舊”改造領導小組，常務副市長林國耀任組長，各區(qū)政府也參照成立區(qū)“三舊”改造領導小組及日常工作機構，這說明市委市政府高度重視“三舊”改造工作，為我市海滄臺商投資區(qū)積極推進“三舊”改造工作提供了強大動力和組織保障，有利于掃清改造中的障礙，促進“三舊”改造工作順利開展。

“三舊”改造規(guī)劃要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃進行編制。首先進行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等，圍繞我市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案的實施要求，對“三舊”改造進行統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結構，合理調(diào)整用地布局，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境?！叭f”改造規(guī)劃制定后，還須依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，制定年度實施計劃。其次，要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃編制“三舊”改造方案?！叭f”改造專項規(guī)劃應包括改造范圍、改造目標、改造后的功能定位、總體用地布局和規(guī)模、規(guī)劃控制要求、配套設施的總體規(guī)劃和道路規(guī)劃、歷史文化遺跡、自然生態(tài)保護等內(nèi)容。

廈門島外四個區(qū)由于這兩年比較大規(guī)模地進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整和優(yōu)化，舊廠房的改造十分迫切。

目前廈門市關于“三舊”改造的政策制訂比較滯后，嚴重制約著舊廠房改造的速度和方向。以下關于加快立法、推進廈門市島外四個區(qū)舊廠房改造提幾點建議：

一、盡快制訂有關舊廠房改造的實施管理細則

廈門市有關“三舊”改造的政策制訂相對滯后，不能滿足深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案的實施要求，急需修訂，具體體現(xiàn)在兩方面：

1、目前，廈門本島“三舊”改造執(zhí)行的規(guī)范是2011年3月3日制訂的《廈門市本島工業(yè)建筑使用功能臨時變更審批管理辦法》（廈府辦〔2011〕41號），該管理辦法不適用島外四區(qū)。島外四區(qū)的“三舊”改造執(zhí)行的是2005年10月13日制訂《廈門市建筑物使用功能和土地用途變更審批管理暫行辦法》（廈府辦[2005]251號文）。以上兩個管理辦法之間存在差異，特別是后者，已明顯制約著島外四區(qū)的“三舊”改造進程，也阻礙到了廈門市城鄉(xiāng)一體化、島內(nèi)外一體化的進程。

2、廈門市規(guī)劃局2012年5月8日答復給市人大代表柯友升關于市十四屆人大一次會議第163號建議（《關于加快推進舊廠房改造的建議》）的答復函提出制訂《廈門市“三舊”改造項目近期實施規(guī)劃》，并將編制《廈門市“三舊”改造規(guī)劃編制與實施管理細則》，以規(guī)范性文件的形式規(guī)范“三舊”改造項目規(guī)劃審批的程序和條件，包括：1）明確“三舊”改造項目準入門檻，確定改造項目的改造模式；2）明確“三舊”改造項目擬改造的開發(fā)強度控制和公共設施配套要求等；3）制定“三舊”改造項目規(guī)劃審批流程和規(guī)劃成果內(nèi)容要求，并建議有必要的項目須編制建筑日照分析和交通影響分析報告。但是該兩份政策文件至今未見公布實施。

二、廈門市的“三舊”改造政策盡快與省里相銜接

廈門市的“三舊”改造政策與福建省的相對照，可以發(fā)現(xiàn)有些部分不一致甚至有的相抵觸。比較明顯的有兩處：

1、“三舊”改造的范圍和主體方面：福建省最新的關于“三舊”改造政策是2010年11月20日制訂的《福建省人民政府關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》（閩政〔2010〕27 號）（以下簡稱《意見》），意見里明確“按城鄉(xiāng)規(guī)劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區(qū)“退二進三”的工業(yè)用地屬于“三舊”改造的范圍， “三舊”改造主體包括：政府實施土地收儲出讓；國有土地使用單位依法開展改造；農(nóng)村集體建設用地依法改造。而廈門市規(guī)范舊廠房改造的上述兩個管理辦法限定受理對象為“國有建設用地上土地用途為工業(yè)廠房、倉庫及其非生產(chǎn)性配套設施的建筑”，將集體用地和村、鎮(zhèn)（街）企事業(yè)用地、企業(yè)預留用地排除在受理對象之外，“三舊”改造主體的門檻設定與省里相比明顯偏窄，大大局限了“三舊”改造的范圍。廈門市島外四個區(qū)內(nèi)有部分舊廠房、舊村莊屬于集體用地和村、鎮(zhèn)（街）企事業(yè)用地、企業(yè)預留用地，廈門市相關政策不修訂，該部分“三舊”就無法改造。

2、對舊廠房改造的扶持政策方面：省里《意見》里規(guī)定：“原土地使用者利用現(xiàn)有工業(yè)廠房用地舉辦信息服務、研發(fā)設計、創(chuàng)意文化、倉儲物流以及其他新興產(chǎn)業(yè)的，可以不辦理土地用途變更手續(xù)”，對扶持的對象和扶持方式非常明確。而我市的相關政策只規(guī)定受理對象須“符合政府鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、營運中心、旅游業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)等政策導向”，這只是在受理對象范圍上做一定引導，但是未明確具體扶持方式，缺乏可操作性的扶持政策。

三、區(qū)級政府應該制訂適合各自轄區(qū)實情的扶持政策，對舊廠房改造做操作性更強的方向性引導

1、確立以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為主要引導方向：舊廠房到底選擇改造成什么類型的商業(yè)地產(chǎn)，又如何將這一類型的房產(chǎn)做得有特色有競爭力，并能創(chuàng)造最大化經(jīng)濟效益，這就需要結合市場環(huán)境和項目客觀條件進行周密分析與強力策劃。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園因其不改變基本建筑主體所以改造資金投入小、改造周期短，其投資價值也受到越來越多的關注，升值潛力也備受好評。

2、政府作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的主導推動力：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間集聚中，創(chuàng)意人才和文化是內(nèi)在驅(qū)動力，科學技術是基礎驅(qū)動力，市場和政府則是外在推動力。這三種動力作用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的先后順序和大小不同，會形成其空間集聚的不同模式，分為自組織空間集聚與被組織空間集聚兩種情形。島外各區(qū)政府應該作為主導推動力，通過對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃，選定產(chǎn)業(yè)基礎好、文化特色顯著、技術條件好、創(chuàng)意人才密集的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，并以相應的政策稅收優(yōu)惠和良好的公共服務平臺環(huán)境來吸引創(chuàng)意企業(yè)和人才的入駐，促使創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在特定空間的集聚，通過提供綜合化的服務平臺，引導開發(fā)模式的規(guī)范化發(fā)展，促使該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)向更好的方向發(fā)展，形成品牌效應，從而為舊廠房改造鋪就一條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的道路。

3、為改造項目導入文化內(nèi)涵：在房產(chǎn)項目同質(zhì)化的今天，應通過文化的挖掘與注入來強化項目的競爭力。首先得對城市文脈和項目區(qū)域的文脈進行深入調(diào)研，然后對繁雜文脈進行取舍以選擇適合項目的文化，再借助規(guī)劃、審批、策劃等扶持環(huán)節(jié)將文化導入具體的舊廠房改造項目。就海滄區(qū)來說，就具有多樣的、富有特色的地方文化，如慈濟東宮的保生大帝文化、新垵村的以五祖拳為主的武術文化、中秋的搏餅文化、霞陽社區(qū)內(nèi)廈門影視學院的影視文化等等，都可以進行深度挖掘和良性導入。