桂小筍

如果說，此前股市的多空雙頭只是在“不跌老子一分錢都不買”和“不逼空逼死你老子跟你姓”的境界來回掙扎的話，那么，12月2日9100億元的成交量，估計要讓許多等著回調再買股的投資者們妥妥哭暈在廁所里了。

有一句口號是這樣喊的：賣房炒股！

火熱的股市帶來了投資機會毋庸質疑，但是，在生活中占據(jù)重要地位和投資品類的房產，真的已經沒有投資的價值而淪為昨日黃花了嗎？

“中央的政策非常清楚的強調了，整個（行業(yè)）的一線呈現(xiàn)長效投資和雙效，注重長效和雙效的監(jiān)控，行業(yè)庫存壓力非常大，在這樣一個大的環(huán)境里面，地方政策現(xiàn)在也逐步的開始做一些調整;信托和其他的融資方，也開始慢慢關注這些?！?在第十四屆中國股權投資年度論壇上，五?；鸶呒壨顿Y副總裁陳國華出具了一些數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)顯示，在今年前十個月的時間里，房地產的銷售情況極不樂觀。

但是，這些背景是賣房炒股的必備條件嗎？早在2007年前后，股市急速攀升之時，就有賣房炒股的說法開始流傳，筆者曾經記得，當大盤指數(shù)在六千點左右時，曾經參加過一場論壇會議，會議雖然規(guī)模不大，但與會的專家群情激憤，一致認為能上萬點，只有一位參會者默默坐在角落，小聲提示著風險。

當所有人都漸漸瘋狂時，明辯投資風險的才是智者。普通投資者在這種混亂的環(huán)境中，難以把控自己讓投資“跟著感覺走”。

對比在最近兩年急速攀升的地產投資基金們的觀點、券商觀點、地產界大佬觀點，或許可以為大家提供一些參考的依據(jù)，看看在地產領域，是否真的喪失了投資的契機。

最近喊出賣房炒股口號的是國泰君安首席經濟林采宜，其在11月26日的國泰君安證券2015年投資策略研討會上說，股市已經見底，目前站在一個短周期的牛頭上，降低房地產類的資產品種配置比例，賣掉房子買股票。

而這種觀點甫一出口，就引來了一大票兒的圍觀群眾，任性的地產牛人任志強卻反駁：你們以為北京房價能跌了？門兒都沒有。

在地產行業(yè)有一個指標非常清楚，即房地產銷售面積和銷售速度的匹配情況，即所謂的去化率，但陳國華從數(shù)據(jù)中卻分析出，形勢“不是讓我們非常樂觀”。而不樂觀的主要考慮，是庫存量變大。

如上種種可知，房地產目前面臨著庫存去化時間延長、且未來有行業(yè)洗牌的可能的危局，這種狀況下，一線城市由于人員結構、鋼需等需求的特殊性，價格難言大幅下跌，而其它城市是否能夠將房價支撐到底，則是未知。

不過，對于投資者而言，房地產這樣大額的投資品類，如果不能保持一定程度的年復合增長率，是否還會有投資的必要呢？

綜合多方觀點可以看出，投資者對房地產這一投資品類的持幣觀望態(tài)度十分強烈，供需變化的制衡點在發(fā)生傾斜。例如，此次A股交易額度不斷刷新高度，據(jù)公開消息稱，是因為有大量的資金流入A股，包括此前投在房地產領域的資金。

11月21日晚間，央行意外宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。此次降息接軌之前“限購”、“限貸”政策的相繼取消，這被認為，是為低迷的地產行業(yè)再次注入了一劑強心針。

但是，多位擁有地產投資基金業(yè)務的投資人卻提及，即使在這樣的狀況下，房地產加速洗牌仍是定局。

這被認為，將為另一種和地產相關的產品——地產信托帶來發(fā)展的機會。從投資品種來看，房地產可供投資的品種包括住宅、商業(yè)地產、旅游地產、特殊公用這幾大類，而從投資方式來看，有貸款、股權投資、組合運用、財產權模式等。

格上理財曾經梳理過于地產信托相關的產品，并對這些產品的風險進行了提示，例如，貸款類信托操作相對成熟，運行成本較低，但融資項目要滿足 “四三二”條件，即“四證”齊全（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）、自有資本金投入達到30%、開發(fā)商或其控股股東具有二級及以上開發(fā)資質;股權投資是信托計劃優(yōu)于銀行貸款的一大特色，資金通過收購股權或者增資擴股的方式向項目公司注入，信托公司往往會向項目公司派駐董事以及監(jiān)管人員。此類模式在項目運作初期運用較多，能起到過橋融資的功能，使項目達到銀行或者信托的貸款要求;財產權模式是指融資方將其持有的能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的已建成物業(yè)房產信托給信托公司，設立財產權信托，然后由信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買融資方持有的財產權信托的受益權。融資方在不喪失財產所有權的前提下實現(xiàn)了融資，在條件成熟時，可以過渡到標準的REITS產品。

如果投資者選擇此類產品進行投資，需要注意這些方面的風險。