∷秋葉 評(píng)

最近漫步在城市街頭，常看到這樣的房產(chǎn)廣告：“愛Ta就給Ta一個(gè)家?！币杉伊I(yè)就要先置辦房產(chǎn)，這在我們看來似乎是天經(jīng)地義的事情。愛屬于“形而上”，必須要靠房產(chǎn)這種看得見、摸得著的“形而下”才算有磐石般的支撐。但房產(chǎn)在中華大地上，向來是昂貴的投入，尤其是近十余年來，在一些所謂的一二線城市，房產(chǎn)的價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出英美法等發(fā)達(dá)國(guó)家，而我們的平均收入，尚不足人家的幾分之一，非要打腫臉充胖子，這就頗有些像19世紀(jì)下半葉我們還用冷兵器對(duì)壘人家的戰(zhàn)船大炮了。不過，令人驚嘆的是，就像中華兒女善于赤手空拳迎著敵人的炮火前進(jìn)那樣，我們似乎從未被高房?jī)r(jià)嚇倒，而是千方百計(jì)堅(jiān)決地要給Ta一個(gè)家（當(dāng)然，這里“要給Ta一個(gè)家”的主語(yǔ)往往是天下可憐的父母親）！中國(guó)人在舊社會(huì)一有錢就要買地，在新社會(huì)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)火爆的近十幾年，有錢沒錢都要設(shè)法買房，看來這個(gè)習(xí)慣是頗有些光榮傳統(tǒng)了。據(jù)說，這種買房的狂熱，就像在境外購(gòu)買奢侈品或送孩子到西方讀書一樣，近年來已蔓延到國(guó)外去，越來越多的中國(guó)人開始在歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)置房產(chǎn)。購(gòu)房人自然會(huì)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)尤為關(guān)注，因此，如果有中國(guó)人在英國(guó)買房，看到這個(gè)“many British homeowners don’t actually own their homes at all (許多英國(guó)房主并不真正擁有其房屋)”的說法肯定會(huì)大吃一驚的。

關(guān)于“英國(guó)房主不擁有房屋產(chǎn)權(quán)”這種現(xiàn)象，原作者根據(jù)英國(guó)的土地法（England land law）作出了以下解釋：在英國(guó)，絕大部分公寓的購(gòu)買者實(shí)際上購(gòu)買的僅是承租權(quán)（lease / long-term tenancy），而非該公寓的房產(chǎn)，尤其是其所占土地的所有權(quán)（freeholding）。據(jù)說，這與英國(guó)的“封建（feudalism）”傳統(tǒng)有關(guān)：按11世紀(jì)開始的封建制度，享有市民權(quán)的人們（freemen）擁有土地，佃戶(tenant farmers)租用土地對(duì)其進(jìn)行耕作。在18世紀(jì)，貴族把自己土地的長(zhǎng)期承租權(quán)賣給開發(fā)商，開發(fā)商再把建好的公寓的居住權(quán)賣出去。在租賃協(xié)定期內(nèi)，土地與房產(chǎn)的所有者（假定屬以上情況，就是freemen / aristocrats）有責(zé)任及義務(wù)對(duì)其所屬土地與房產(chǎn)進(jìn)行管理。但在實(shí)際操作中，往往是開發(fā)商在所有權(quán)持有者的授權(quán)下把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)部分轉(zhuǎn)讓給管理公司，讓其實(shí)施日常管理。然而在英國(guó)，這種承租權(quán)基本上是一種終身的使用權(quán)，在任何情況下房客幾乎沒有被“攆出去”的可能。按英國(guó)的法律，一旦某人享有了兩年的承租權(quán)，就可以自然地將承租權(quán)再延長(zhǎng)90年，開發(fā)商出售租賃權(quán)時(shí)其年限更會(huì)高達(dá)99年或125年，而且沒有人能剝奪承租人續(xù)租的權(quán)利。雖然本文未說明這種“承租權(quán)（right to be a tenant）”的市場(chǎng)價(jià)格或是否可以在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易，但基本可以肯定的是，它具備極高的居住穩(wěn)定性及一定的對(duì)房屋的選擇空間。當(dāng)然，英國(guó)的這種公寓房產(chǎn)制度也有其弊端：一、租賃期從不到期，倫敦租戶往往找不到不動(dòng)產(chǎn)所有者，一些關(guān)于土地及房屋的全局性問題就無(wú)法進(jìn)行商議從而得到解決。二、承租人無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行改造，申請(qǐng)修理也是頗不容易。三、承租權(quán)的價(jià)格在不斷地提高，而新建公寓數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。四、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)部分轉(zhuǎn)讓給管理公司后，公司有時(shí)會(huì)借機(jī)向租戶收取高額的管理費(fèi)用。

在我們“福利分房”的時(shí)代以及現(xiàn)如今政府的“保障房”、“廉租房”等房改措施，與英國(guó)的公寓制度有一定的可比性，但遠(yuǎn)非一碼事，因?yàn)樗麄兊某凶鈾?quán)買賣幾乎覆蓋所有居民，甚至也包括外國(guó)人，而我們的那些房屋制度僅惠及少數(shù)人。其實(shí)，英國(guó)的公寓制度與我國(guó)的“商品房”在某些方面如出一轍：中國(guó)土地國(guó)有，租賃（或稱使用）期為70年，70年后的租賃政策尚未可知。因此，我國(guó)“商品房”購(gòu)買者其實(shí)并不真正擁有該不動(dòng)產(chǎn)，至少其下面的土地是承租而來的，而且土地的租賃期比英國(guó)還短不少，是否能自然延續(xù)至今尚未明確。我們商品房“房主”也不能輕易對(duì)房屋進(jìn)行改造，尤其是其主體結(jié)構(gòu)更是不能亂動(dòng)，其管理也一般是由與開發(fā)商相關(guān)甚至由其組建的物業(yè)公司來承擔(dān)，由此帶來的優(yōu)缺點(diǎn)也一應(yīng)俱全。因此，我國(guó)商品房的買賣說到底其實(shí)也是一種承租權(quán)的交易，只是這種承租權(quán)明確規(guī)定是可以買賣的。筆者手頭有一份關(guān)于2013年歐美國(guó)家“homeownership（房屋所有權(quán)）”的統(tǒng)計(jì)，英國(guó)名列第六，達(dá)66%，即66%的英國(guó)人居住在自己擁有其產(chǎn)權(quán)的房子里（owner-occupied housing），而上述的那些居住在公寓里的英國(guó)人恐怕不屬于此列。在英國(guó)，由于公寓居住并非英國(guó)人居住形式的主流，因此這個(gè)數(shù)據(jù)也應(yīng)該是可信的。不過，在我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，肯定是要把公寓居住者及“所有”者——中國(guó)最廣大的市民階層、中國(guó)城鎮(zhèn)居民居住形式的主流——列入“有房一族”的。