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        樓市呈現(xiàn)怎樣的“新常態(tài)”

        2014-12-23 02:49:34郭文婧
        時代金融 2014年34期
        關(guān)鍵詞:套房成交量新政

        郭文婧

        隨著三亞放開限購,此前46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執(zhí)行限購。經(jīng)過近5個月的博弈,9月30日,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文修改首套房的認定標準:首套房貸款已結(jié)清,再購房視為首套房;對于未限購地區(qū)的多套房政策也同樣放開,已經(jīng)結(jié)清可以享受首套房政策。同時,央行重申了房貸利率最低7折的政策。

        然而,市場并未“聞雞起舞”,“金九”,今年依然可能落空。中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布報告,2014年9月,全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10672元,環(huán)比上月下跌0.92%,連續(xù)第5個月下跌,跌幅擴大0.33個百分點。旺季“銀十”看國慶,兆頭恐怕也不妙,《全國新聞聯(lián)播》10月7日報道,國慶期間,各地樓市成交量波瀾不驚,購房者大多仍持幣觀望。

        跟漲不跟跌,限購松綁,購房者因害怕房價逆轉(zhuǎn),所以有微刺激作用,但同時,限購松綁也進一步確認了目前樓市疲軟的態(tài)勢,增加了觀望情緒,所以暫時回升后又開始下降。房價看信貸,“央行新政”大大超出此前市場預期,是否會帶來質(zhì)的變化呢?盡管業(yè)內(nèi)人士將國慶期間的表現(xiàn)平淡,歸于房貸新規(guī)還未落地;實際上,即使落地又如何,房價反轉(zhuǎn)的可能性也微乎其微。

        房價將向何處去?首先得弄清楚中國房價的真正支持力量是什么。目前各種解釋都強調(diào)價格虛高、供給過剩是這輪房價下行的原因,但這恐怕只是表面現(xiàn)象,一來供給過剩是相對之前的平均成交量而言的,而之前的成交量在限購政策之下,主要是剛需,所以真實的市場供求關(guān)系可能仍是一個謎;二來,價格虛高總是用國際慣例的居民收入與房價比來衡量的,而過去的歷史已經(jīng)證明這一標準在中國失效,因為中國計劃生育的政策已經(jīng)讓房價不再是由一個家庭支撐,往往是兩個,甚至是三個、四個家庭來支撐,再加上城市化趨勢下的未來走勢與寬松貨幣政策。

        房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)的多年慣性,已讓房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟互為晴雨表。但是,房地產(chǎn)總是滯后半拍的,房價正式的上漲趨勢要晚于宏觀經(jīng)濟增長,正式的下行趨勢也要晚于宏觀經(jīng)濟的困境。10月5日,央行貨幣政策委員會在三季度例會上強調(diào)了繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策的同時,卻刪除了“經(jīng)濟金融結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)積極變化”的表述,更加強調(diào)了經(jīng)濟形勢的復雜程度。與此同時,世界銀行10月6日在新加坡發(fā)布《東亞經(jīng)濟半年報》,將中國2014年經(jīng)濟增長預期由之前的7.6%調(diào)低至7.4%,并將中國明后兩年經(jīng)濟增長預期從7.5%下調(diào)至7.2%和和7.1%。

        可見,基于宏觀經(jīng)濟形勢,房價反轉(zhuǎn)在短期內(nèi)幾乎沒有可能。房價看信貸沒有錯,但要看對誰的信貸。如果是對房地產(chǎn)開發(fā)商放寬信貸,開發(fā)商就可以犧牲成交量來拉抬房價,制造趨勢;但很遺憾,“央行新政”的信貸對象是購房者,而不是開發(fā)商。16家上市銀行半年報的數(shù)據(jù)顯示,上半年新增的涉房貸款盡管高達1.09萬億元,但其中住房按揭的增長超過了8000億元。相比去年,針對開發(fā)商的貸款,實際上是不升反降,銀行內(nèi)部人士也說針對開發(fā)商“早已經(jīng)實施了名單制管理”。

        因此,理解未來房價走勢,還得看我國的經(jīng)濟“新常態(tài)”,那就是不通過“強刺激”,也讓經(jīng)濟走上更可持續(xù)的發(fā)展軌道。在不“強刺激”的“新常態(tài)”下,房價下跌并不意外,開發(fā)商資金斷裂跑路也不意外,但是開發(fā)商留下的巨額民間借貸,既威脅我國的社會穩(wěn)定,也威脅我國的金融安全。正是基于此,“央行新政”出臺了,給了開發(fā)商保命續(xù)命的機會,但前提依然是抓住時機“以價換量”,回籠資金。如果期望“央行新政”帶來樓市反轉(zhuǎn),注定是要落空的。

        理解中國經(jīng)濟的“新常態(tài)”,還必須回到十八屆三中全會“讓市場在資源配置中起決定性作用”的決定上,行政色彩鮮明的限購退潮如此,“首套房貸款已結(jié)清,再購房視為首套房貸”,也是回歸市場本身。盡管“央行新政”有可能帶來投機需求的抬頭,但這是“市場在資源配置中起決定性作用”的天然附屬物。投機需求向來比剛需精明,不會主動選擇當“冤大頭”,所以不值得太過憂慮。

        隨著中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”,樓市未來也必將步入“新常態(tài)”??梢灶A見,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點必將來臨,未來房地產(chǎn)投資方向?qū)l(fā)生巨大變化,住宅地產(chǎn)可能將不再是最重要的產(chǎn)品,商業(yè)地產(chǎn)的熱度也會隨之降溫,文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等的機會可能更大。endprint

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