郭文婧

隨著三亞放開限購，此前46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執(zhí)行限購。經(jīng)過近5個月的博弈，9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文修改首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款已結(jié)清，再購房視為首套房，對于未限購地區(qū)的多套房政策也同樣放開，已經(jīng)結(jié)清可以享受首套房政策。同時，央行重申了房貸利率最低7折的政策。

然而，市場并未“聞雞起舞”，“金九”落空已有定論，今年依然可能落空。中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布報告，2014年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10672元，環(huán)比上月下跌0.92%，連續(xù)第5個月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個百分點(diǎn)。旺季“銀十”看國慶，兆頭恐怕也不妙，中國之聲《全國新聞聯(lián)播》10月7日報道，國慶期間，各地樓市成交量波瀾不驚，購房者大多仍持幣觀望。

跟漲不跟跌，限購松綁，購房者因害怕房價逆轉(zhuǎn)，所以有微刺激作用，但同時，限購松綁也進(jìn)一步確認(rèn)了目前樓市疲軟的態(tài)勢，增加了觀望情緒，所以暫時回升后又開始下降。房價看信貸，“央行新政”大大超出此前市場預(yù)期，是否會帶來質(zhì)的變化呢？盡管業(yè)內(nèi)人士將國慶期間的表現(xiàn)平淡，歸于房貸新規(guī)還未落地;實際上，即使落地又如何，房價反轉(zhuǎn)的可能性也微乎其微。

房價將向何處去？首先得弄清楚中國房價的真正支持力量是什么。目前各種解釋，都強(qiáng)調(diào)價格虛高、供給過剩是這輪房價下行的原因，但這恐怕只是表面現(xiàn)象，一來供給過剩是相對之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限購政策之下，主要是剛需，所以真實的市場供求關(guān)系可能仍是一個謎;二來，價格虛高總是用國際慣例的居民收入與房價比來衡量的，而過去的歷史已經(jīng)證明這一標(biāo)準(zhǔn)在中國失效，因為中國計劃生育的政策已經(jīng)房價不再是由一個家庭支撐，往往是兩個，甚至是三個、四個家庭來支撐，再加上城市化趨勢下的未來走勢與寬松貨幣政策。

房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)的多年貫性，已讓房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)互為晴雨表。但是，房地產(chǎn)總是滯后半拍的，房價正式的上漲趨勢要晚于宏觀經(jīng)濟(jì)增長，正式的下行趨勢也要晚于宏觀經(jīng)濟(jì)的困境。10月5日，央行貨幣政策委員會三季度例會強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策的同時，卻刪除了“經(jīng)濟(jì)金融結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)積極變化”的表述，更加強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)雜程度。與此同時，世界銀行10月6日在新加坡發(fā)布《東亞經(jīng)濟(jì)半年報》，將中國2014年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期由之前的7.6%調(diào)低至7.4%，并將中國明后兩年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期從7.5%下調(diào)至7.2%和和7.1%。

可見，基于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，房價反轉(zhuǎn)在短期內(nèi)幾乎沒有可能。房價看信貸沒有錯，但要看對誰的信貸。如果是對房地產(chǎn)開發(fā)商放寬信貸，開發(fā)商就可以犧牲成交量來拉抬房價，制造趨勢;但很遺憾，“央行新政”的信貸對象，是購房者，而不是開發(fā)商。16家上市銀行半年報的數(shù)據(jù)顯示，上半年新增的涉房貸款盡管高達(dá)1.09萬億元，但其中住房按揭的增長超過了8000億元。相比去年，針對開發(fā)商的貸款，實際上是不升反降，銀行內(nèi)部人士也說針對開發(fā)商“早已經(jīng)實施了名單制管理”。

因此，理解未來房價走勢，還得看我國的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，那就不是不通過“強(qiáng)刺激”，以讓經(jīng)濟(jì)走上更可持續(xù)的發(fā)展軌道。在不“強(qiáng)刺激”的“新常態(tài)”下，房價下跌并不意外，開發(fā)商資金斷裂跑路也不意外，但是，開發(fā)商留下的巨額民間借貸，既威脅我國的社會穩(wěn)定，也威脅我國的金融安全。正是基于此，“央行新政”出臺了，給了開發(fā)商保命續(xù)命的機(jī)會，但前提依然是抓住時機(jī)“以價換量”，回籠資金。如果期望“央行新政”帶來樓市反轉(zhuǎn)，注定是要落空的。

理解中國經(jīng)濟(jì)的“新常態(tài)”，還必須回到十八屆三中全會“讓市場在資源配置中起決定性作用”的決定上，行政色彩鮮明的限購?fù)顺比绱?，“首套房貸款已結(jié)清，再購房視為首套房貸”，也是回歸市場本身。盡管“央行新政”有可能帶來投機(jī)需求的抬頭，但這是“市場在資源配置中起決定性作用”的天然附屬物。投機(jī)需求向來比剛需精明，不會主動選擇當(dāng)“冤大頭”，所以不值得太過憂慮。

隨著中國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，樓市未來也必將步入“新常態(tài)”。隨著住房保有量的增加、房地產(chǎn)市場化程度進(jìn)一步提高、老齡化社會程度的加深、人口出生率的降低、移動網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的發(fā)展、不動產(chǎn)登記制度的實施和完善、官員財產(chǎn)公示制度的形成、房產(chǎn)稅的推出，市場在樓市資源配置中的決定性作用將更加明顯?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)必將來臨，未來房地產(chǎn)投資方向?qū)l(fā)生巨大變化，住宅地產(chǎn)可能將不再是最重要的產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的熱度也會隨之降溫，文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等的機(jī)會可能更大。